什么是土地投资
土地投资，是指房地产企业通过直接或间接方式，购买土地使用权或对土地进行投资。具体方式包括：以土地使用权入股、以土地使用权抵押等。 如房地产企业通过对国有土地进行投资、开发、经营，获得租金收益，或直接向政府缴纳土地出让金等。 如房地产企业对国有划拨用地进行开发和建设，或对集体划拨用地进行开发和建设。 从概念上看，房地产企业对国有划拨用地进行投资是指房地产企业对国有划拨用地进行开发和建设的行为，但从实践中看，房地产企业对集体划拨用地进行开发和建设也是普遍存在的。
一、概念
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条“本法所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，包括开发、销售、出租住宅房屋以及开发、租赁商业房屋等”之规定，房地产企业对国有土地进行投资，应当符合房地产开发经营的定义。
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条“以本法第一百四十二条规定的不动产或者动产为担保物权人向人民法院申请保全措施时，可以请求人民法院责令保证人承担保证责任。”
二、土地投资与开发建设
《土地管理法》第六十条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《城乡规划法》第四十条规定，“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，经乡、镇人民政府审核后，向县级以上地方人民政府城乡规划主管部门提出申请。建设单位或者个人应当先向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府审核。”
三、土地投资与房地产企业融资
根据《全国土地分类》（GB/T21010-2011），房地产开发企业开发建设项目的用地类型可分为经营性和非经营性两大类，其中，经营性用地又可分为工业、仓储、商业和旅游4种用地。因此，房地产企业的融资方式也可以分为四种：一是以土地使用权为抵押贷款；二是以土地使用权为投资入股获得分红；三是以土地使用权为抵押向银行贷款；四是以土地使用权为投资入股获得分红。
房地产企业融资的渠道主要有三：一是直接融资，如股权、债券等；二是间接融资，如银行贷款、信托、保险等；三是资产证券化（ABS）融资。但需要注意的是，房地产企业以土地使用权为抵押向银行贷款或直接向其他企业拆借资金均属于资产证券化的范畴。
四、土地投资与国家产业政策
产业政策是国家对某一特定行业或产业的指导和管理方针，它是政府对国民经济发展的战略和布局作出的宏观安排。目前，我国对房地产开发经营的产业政策主要体现在《房地产开发经营管理条例》中，其具体内容包括：房地产开发企业应按城市规划要求进行开发建设；不得改变国有土地使用权的出让用途；不得违反规划改变国有土地使用权出让合同约定的规划条件；不得擅自进行商品房建设等。房地产企业对土地投资，应严格遵守这些产业政策规定。
编辑者： wyl
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