什么叫建筑密度

什么叫建筑密度

在开发商的销售广告中，最常见的就是建筑密度了。什么是建筑密度呢？ 在中国国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93中规定，居住用地内的建筑面积与用地面积的比率，称为建筑密度。 所以在西方国家，建筑物越高就代表着建筑物越密集。 一般来说，我国住宅小区的建筑密度不应大于30%。现在大部分小区的建筑密度都超过了30%，而香港、台湾等地一般为25%~30%。 如果说建筑密度是指建筑物之间的空地面积与总用地面积之比的话，那么容积率就是指在计算建设用地范围内用地内的总建筑面积与用地面积之比。 容积率越大，小区内可用于开发的土地就越少。这两个指标是有一定关系的。我国《城市居住区规划设计规范》GB50180-93规定，居住用地的容积率不宜大于1.5;公共绿地、宅旁绿地等不宜小于1/2。

1、楼间距

楼间距指两相邻楼的外墙面距离，它是由两栋相邻的楼高比例和两个楼间距的房屋进深比例共同决定的。
一般情况下，高层建筑的楼间距应该大于等于14米，多层建筑的楼间距应该大于等于7米。如果一栋建筑的楼间距小于这个数值，就属于比较差的建筑了。影响到生活质量。
如果楼间距过小，会给业主带来很多困扰，比如采光不足、通风不畅、私密性不好等等，因此国家规定了合理的楼间距。开发商为了节省成本，经常会压缩楼间距，业主们可以到相关部门进行投诉。
一般来说，高层住宅最小可以是6米（含6米）以上；多层住宅最小可以是4米（含4米）以上；小高层住宅最小可以是3米（含3米）以上；高层住宅最小应该是12米（含12米）以上。也就是说，如果一栋24层高的楼房，按照20层的话，那么它和对面楼房的楼间距就应该至少有24米。
按照国家规定来算，我国的楼间距最小应该是6米（含6米）；多层建筑应该是4米（含4米）；小高层建筑应该是12米x1.4 (含1.4）=19.3米。

2、容积率

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。容积率的计算方法是：用地范围内总建筑面积（不包括配套设施）除以用地面积。
例如，一个小区占地为10000平方米，建筑面积为20000平方米，小区容积率就是2。如果该小区容积率为1.5,则说明这个小区的建筑密度比较低；如果容积率为2,则说明这个小区的建筑密度比较高。

3、建筑密度

在房地产行业中，建筑密度是指建筑物基底面积总和与用地面积的比率。建筑密度不等于容积率，更不等于建筑密度。在一定程度上，建筑密度越低，居住品质越高；反之，居住品质越差。这是因为在容积率不变的情况下，当建筑密度降低时，可用于布置住宅的面积就增加了，就会有更多的土地用于布置其他设施，比如绿地、公共活动场地等。所以说，建筑密度并不是越低越好。
但是，当容积率等于或小于1的时候，建筑密度对居住品质影响不大；而当容积率等于或大于1的时候，建筑密度对居住品质影响较大；而当容积率大于2.5时，建筑密度则成为了城市的一大污染源。

4、绿地率

绿地率=绿地面积/总用地面积，具体指居住用地范围内各类绿地与建筑物室外场地的总和不低于的百分比。绿地率一般应大于50%，否则就不能称为绿地了。
从开发商的角度来看，住宅用地的绿地率越高越好，因为绿地可以让业主拥有更多的活动空间，对环境的要求也会更高一些。
不过，在实际情况中，由于政府相关部门对公共绿地、宅旁绿地等建筑密度的限制，使得开发商在计算绿地率时可能会出现不足或偏高的现象。这是因为我国许多城市没有明确规定公共绿地和宅旁绿地的具体范围，而这两个概念在不同城市又有不同标准。因此，开发商在计算时只能参照其周边地段的水平进行处理。但对购房者而言，就不一定是好事了。

5、建筑密度与建筑高度的关系

建筑密度与建筑高度的关系：当小区内所有建筑物的建筑高度都在规定范围之内时，其建筑密度为建筑高度与总用地面积之比，即容积率=1/（1+建筑密度）；当建筑物的建筑高度大于规定范围时，其建筑密度就小于容积率，即容积率=1/（1+建筑高度）×建筑面积。从公式中可以看出，居住用地内的容积率与居住用地内的总建筑面积成正比。因此，在一定的土地资源条件下，随着居住用地内的总建筑面积的减少，小区的建筑密度就会增大。根据有关规定，当总层数小于24层时，居住用地内的建筑密度为30%~40%；当总层数在24~36层时，居住用地内的建筑密度为40%~50%；当总层数大于36层时，居住用地内的建筑物高度不得超过100米。当建筑物超过100米时，每高5米就要多增加10%的居住面积。

6、配套设施完善性

建筑密度较高的小区，往往会出现这样的问题：小区内道路狭窄，停车位不足，道路积水严重，车辆乱停乱放等问题。在小区里设置了许多健身娱乐设施、儿童活动区域等，这些设施对提高生活质量并无益处。对于容积率较高的小区而言，容积率高、居住人口多、车辆多，住户间的互相干扰也就更严重。
影响容积率的因素主要有：
（1）规划建筑密度是指在规划设计时，建筑物必须留出的土地面积与建筑物所占用土地面积之比。它是反映城市建设用地使用强度和土地利用程度的一个重要指标。
一般情况下，居住用地容积率应小于1.0,工业用地容积率不大于0.1,商业用地容积率不大于0.5。
（2）建筑物间距指相邻两个规划建筑之间的距离。合理的住宅间距是以保证居民的生活质量为前提。住宅间距太近会造成交通拥挤、噪音污染、日照不足、消防安全隐患大等问题；太远则会影响居民生活、学习、工作。
楼间距过近会影响居住生活的私密性，日照也会受到影响，还会造成小区绿化用地的减少等问题；楼间距太远也不好，因为人与人之间还需要留出足够的距离，才能产生信任。

7、楼层的选择

对于一栋楼来说，楼层的高低是不同的。低层建筑密度高，高楼层建筑密度低，因此楼层越高就越贵，反之则越便宜。而高层建筑密度比较低，高楼层的价格自然就要贵一些。
一般情况下，顶层和底层的价格是要低于中间楼层和顶层的。因此购房者在买房时要注意看小区的总体建筑密度，确定好自己想要购买的楼层。
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8、楼间距和楼高的关系

楼间距是指两相邻楼的外墙面距离，在国家规范中，楼间距有3种计算方法，分别是：
1、前后排楼间距标准：一期项目前后排楼间距应不小于6米；二期项目前后排楼间距应不小于11米；三期项目前后排楼间距应不小于13米。
2、房屋朝向标准：正南正北、面朝太阳方向的房屋朝向为最佳朝向，其次是东南和西南朝向，朝北的房屋不能选。
3、建筑间距标准：前栋楼与后栋楼之间的距离是按照小区的总体规划来定的，并不是根据小区中所有建筑而定的，一般多层建筑间距为6米，小高层为9米，高层为12米。
4、房屋高低标准：并不是说越高越好，一般6层以下住宅，其高度在100米以下时，前后间距要大于6米；超过100米时，要大于12米。

9、公共活动空间

公共活动空间是指居住区内为满足日照、通风、卫生、休息、安全等要求而设置的活动场地，包括社区道路、运动场地、绿化带等。公共活动空间是与住宅建筑相对独立的，而非与住宅建筑平行布置，其功能为为社区服务，而非住宅部分。公共活动空间的大小应该能满足日常的生活需要，又不影响住宅的采光、通风，还要有一定的景观效果。
此外，还有一些不属于建筑密度的指标。如绿化用地、广场用地等。绿化用地是指为人们提供游憩场地或景观设施，供人们活动于其中并供人观赏的场地或空间；广场用地是指为了人们进行集会、观赏和游憩而在居住区内划分出一定面积来进行绿地或开敞空间的场地。由于这两类用地与建筑之间一般没有明显的界线，因此在设计中要综合考虑绿化等因素对建筑的影响。

10、交通组织和管理的难易程度

一般来说，建筑密度高，楼间距就窄，居住在里面的居民受外界干扰的程度就越大。另外，在小区的设计中，如果不对楼间距和小区的道路系统进行合理安排和规划，那么在实际操作中，很容易造成交通堵塞。
综合考虑以上因素，在考虑建筑密度时需要考虑以下因素：
1、应考虑住宅布局是否有利于日照、采光和通风；
2、应充分考虑交通组织和管理的难易程度；
3、应充分考虑消防安全等问题；
4、应充分考虑土地利用的经济性。
一个良好的居住小区除了满足以上要求外，还要具备以下条件：
1、充足的公共活动空间。必须满足居民在小区内进行各种活动的需求。
2、充足的绿地和休闲空间。不仅能够提供较多的绿化供居民娱乐，而且也是城市规划中重要的组成部分。
3、方便的交通设施。要保证道路的通达性，保证小区内各个区域之间交通的便捷性，保证居民可以快速地从小区到达周边地区。

11、小区内部道路是否宽敞

一个良好的小区道路系统，不仅可以保障居住的舒适性，还可以为生活提供便利。如果小区内部道路比较宽敞，就可以保证一定的人车分流，保证车辆不会对人行安全造成影响。如果道路不宽敞，汽车喇叭、汽车灯光很容易就会影响到小区内的行人和骑车人，这样就会出现“人车争道”的现象。所以购房者应该实地考察一下小区内的道路是否宽敞，这样才能保证业主出行安全。
12、小区的绿化率
绿化率是一个比较专业的名词，是指在城市规划区内所有规划建设用地范围内的绿化面积与土地面积之比。
一般情况下，绿化率越高，小区内的绿化就越好。绿化率高达50%以上的小区能给居民带来一个非常舒适的居住环境。
13、电梯是否安全
电梯是现代家居生活中必不可少的一项设施。现在人们买房子一般都是高层住宅，而电梯也是高层住宅中必不可少的设施之一。电梯作为现代家居生活中不可缺少的一项设施，除了可以提高居住质量之外，还可以避免家中老人和小孩在大雪天出行时因交通堵塞而造成危险。

12、物业管理难度，包括物业保安和卫生两方面。

13、环境质量，包括绿化率、绿化覆盖率、空气质量（主要指 PM2.5）、噪音、噪音大小等。
14、对业主生活的影响，包括楼间距、日照间距、通风间距等，对小区内交通的影响，对公用设施的影响，对噪声干扰的影响等。
15、公共建筑（如住宅）面积密度。如不进行合理控制，将会影响到建筑布局，也会给未来的使用带来许多问题。
16、住宅使用的舒适性（包括楼间距、日照间距等）。容积率高会带来小区内人车不分流，小区内道路狭窄，停车位紧张等问题；同时建筑密度大，采光条件也不理想；高层建筑往往由于视线阻挡因素造成下层住户看不到上层住户的生活情景和公园美景等。
17、后期物业管理难度：如公共维修基金不足，电梯维修费用不足，消防栓无水等；以及由于容积率高会造成居住密度大，因此小区安全问题也就显得更为重要。

13、噪音和污染问题。

噪音问题，根据规范要求，高层住宅在无绿化隔离的道路上，机动车通行的噪音不应大于60分贝，小区内的噪音不应大于40分贝。如果绿化覆盖率很高，且树木高大，则噪音会更小。但是如果道路不平整、小区内没有良好的隔音措施等也会导致噪音的产生。目前最有效的办法就是选择楼间距较大的楼栋，可以有效的减少噪声。
污染问题，一般认为高层建筑对环境造成污染主要是汽车尾气和烟尘。这两项对环境造成的污染会随着高度的增加而增大。建筑密度高意味着建筑之间距离较大，因此对环境造成的污染也越大。但是在一定范围内建筑密度高并不一定意味着环境就差，比如别墅和高层住宅在小区内分布密度不同也会产生不同效果。对于低密度住宅来说，较高的建筑密度会使得小区内环境较差，但是如果是别墅或洋房就不存在这个问题了。

14、采光问题。

采光是个很重要的问题，也是影响购房者居住舒适度的一个重要因素，在《建筑设计防火规范》中对采光问题的规定如下：
高层（12层以上）建筑，不应低于两个采光面，其中有一个采光面应能直接看到室外的道路；多层（7层以下）建筑，不应低于三个采光面，其中有一个采光面应能直接看到室外的道路；
高层（12层以上）建筑，日照间距系数应大于或等于0.50。
计算公式：日照间距系数=1/2×居住建筑总建筑面积×日照间距系数；
日照间距系数：高层（12层以上）、多层（7层以下），不低于两个朝向的最小值0.50。
15、容积率大于1.0的住宅项目，不应超过三个。
16、建设项目位于城市规划区内的，除国家另有规定外，容积率不得大于4.0;
17、建设项目位于城市规划区外的，在确定容积率时，必须考虑到本区域内已建项目的容积率、未来拟建项目的容积率以及规划道路红线与城市道路红线之间的关系。住宅用地容积率应不大于2.0;

15、居住舒适度。

容积率是用来衡量建筑密度的指标，在住宅设计规范中，是没有明确规定容积率的计算公式的。因此，我们在计算容积率时，除了要参考房屋建筑面积外，还要考虑绿化面积、道路、公共建筑及配套设施的建设等。在设计小区的绿化时，不能一味地追求绿化面积大，而忽略了道路的合理布置；不能一味地追求道路宽敞而减少了小区内活动空间。此外，容积率是指项目用地范围内全部建设用地（包括住宅和商业办公）面积与规划建设用地面积之比。它包括两个方面的内容：一是总建筑面积与规划建设用地面积的比值；二是土地使用密度。

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