怎么不吃亏的写字楼租赁技巧？

怎么不吃亏的写字楼租赁技巧？

【摘要】在上海，写字楼租赁和房屋租赁一样，都是一个复杂的过程，它涉及到方方面面的利益，如：租金、押金、装修、设备等。因此，在签订租赁合同时一定要尽可能的把所有可能发生的事情都考虑在内。只有这样才能有效的保障自身的利益。 一、租赁合同是什么？ 租赁合同是指出租人和承租人在租赁关系发生时，对租赁过程中的权利义务关系所达成的协议。是双方当事人对于租金价格、租金支付时间等问题所达成的一致意见。

1.要看房屋的产权证明和房屋的销售许可证

通常在租赁合同中，要求业主提供产权证，以证明业主与租户的产权关系，这也是判断写字楼是否合法的重要依据。在签订合同前，租户一定要对该房产是否已经被抵押或有其他权利限制情况进行了解，以免因该房产因各种原因被法院查封而影响自己的租赁。
如未经过抵押权人同意，租户不得将房屋出租给第三人；如出租给第三人，则租户与出租人应就该租赁合同向抵押权人做出书面确认，并由抵押权人在租赁合同上签字盖章。承租人还应当对出租房屋进行验收，确认房屋符合出租条件。
在签订合同时，租户应要求业主提供房屋产权证以及个人身份证原件和复印件。如果业主不能提供上述文件，则必须要求其出具委托代理出租房屋的授权委托书。租户还应当仔细检查所租房屋是否符合出租条件、装修情况是否良好、设施是否完备。若租赁的是期房，租户应当要求业主提供预售许可证。
如业主无法提供上述文件的，则租户可以要求业主提供抵押权人同意出租该房产的文件（如抵押合同）。
签订合同前租户应当了解清楚物业的收费标准、付款方式等。如果租赁合同中未注明物业费、水电费、取暖费、物业费等费用的支付标准和方式，那么租户将很难争取到最优惠的价格。

2.要看对方是否具有相应的房屋出租资格

根据我国《城市房屋租赁管理办法》规定，个人出租房屋的，应当向当地房管部门申请登记，领取房屋租赁许可证；单位出租房屋的，应当向当地房管部门申请登记，领取房屋租赁许可证。否则，其行为即为违法行为。
二、写字楼租赁合同签订技巧有哪些？
1、签约前应仔细查看出租方证件。通常，如果是公司签约，则要查看其营业执照；如果是个人签约则要查看其身份证。
2、签订合同前应明确双方的权利和义务。在合同中应明确约定租金标准及支付方式；在合同中应明确约定押金的数额及返还条件；在合同中应明确约定违约责任及发生争议后的解决方法。
3、签约时应注意房屋质量问题。房屋质量问题主要包括以下几个方面：墙体开裂、渗水、地面开裂、门窗不牢固等。遇到这些问题时，最好要求出租方对其进行维修，而不要盲目相信出租方所说的“包修、包换”。

3.看写字楼是否符合自己公司的需求

（1）交通是否便利，公交车站、地铁站口的位置，距离市区有多远；
（2）周边环境是否安全，治安情况如何；
（3）周边的配套设施是否齐全，如餐饮、娱乐、银行等；
（4）该写字楼的位置是否可以对着商场或者商业街等人流量较大的地方。
二、租金一般是多少？怎么确定租金？
（1）看租赁合同上的租金标准是多少，租金一般都包括了哪些内容。另外，要特别注意，如果有特殊要求要注明清楚，如租金含水电等。
（2）在确定租赁合同时，租赁双方应就租金的支付方式、支付期限以及支付金额等问题达成一致。
（3）如果双方不能达成一致意见，就需要重新签订租赁合同。在签订合同时需要注意以下几个问题：
（1）注意是否存在口头承诺未写入合同的条款；
（2）注意租金是否包含物业费、水电费、取暖费等；
（3）注意在合同中约定房屋维修责任；
（4）明确双方违约责任；
（5）明确双方权利与义务。
三、怎么选择合适的物业公司？需要注意什么？

4.要了解所租写字楼的位置、楼层、面积、租金、租期和付款方式

1)位置：建议选择市中心或交通方便的地方，这样可避免找不到合适的办公场所。
2)楼层：一般要求一层，高层最好不要超过三层。
3)面积：一般是建筑面积的80%-90%，装修标准根据所租物业的档次而定，如是高档写字楼，可要求减免半个月到一个月的租金，如果是普通写字楼，则可按规定收取押金。
4)租金：一般是月租金或季租金。对于租期较长的合同来说，租金的支付方式也是需要约定的，一般情况下，要求业主按季度支付租金。
5)租期：一般为一年或两年，如果租期超过一年以上，则应考虑是否需要签续租合同或是否需要支付额外费用等问题。
6)付款方式：一般可以采取押一付三、押二付四等付款方式。

5.合同中应明确规定租金支付时间及付款方式

二、租赁合同的基本内容
1.双方当事人的姓名或者名称及住所；
2.房屋的位置、面积和装修情况；
3.租赁用途；
4.租金及交付方式；
5.租赁期限；
6.房屋维修责任；
7.物业管理以及其他费用的负担；
8.争议解决办法和违约责任；
9.双方认为需要约定的其他事项。
三、签订租赁合同注意事项：
1.签订租赁合同的双方当事人必须是合法的民事主体，必须具有相应的民事行为能力。当事人没有满16周岁或无完全民事行为能力人的，应由其法定代理人代为签订合同。同时，应注意出租人和承租人身份信息、联系方式、地址等资料是否真实，房屋状况是否与证件资料相符，如有异议，应当及时提出并要求改正。
2.当事人双方应当对房屋租赁合同中所约定的条款逐一进行阅读，全面了解房屋状况、租赁用途等内容。如对房屋租赁合同中所约定的条款有疑问的，应当及时提出并要求解决。在不影响使用的情况下，应当尽量采用协商一致的方式解决问题。如确需变更或解除合同时，应及时协商并达成书面协议。

6.物业管理费用

物业管理费一般是以月为单位进行计算的，通常业主会在合同中标明一个月的物业管理费为多少，业主在支付租金的时候，也需要按照物业管理费用来计算租金。
三、写字楼租赁需要注意哪些事项？
1.了解租金及租期
在选择写字楼租赁时，一定要先了解清楚该写字楼的租金及租期，最好在合同上注明租期，一般情况下，写字楼的租期为一年到三年。如果租赁时没有注明租期或不注明租期的话，则可能会产生纠纷。
2.签订合同前要核对房屋的权属证明和产权人身份证明
签订租赁合同前要查看房屋产权证明及身份证明，若不是产权人或委托人本人亲自签署的合同，则需核实产权人或委托人身份证件。

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