2024上海办公室市场趋势预测

2024上海办公室市场趋势预测

中国写字楼市场在过去的两年经历了最具挑战性的时期。我们在上海办公物业市场上看到了类似的趋势。市场已经准备好从大环境中反弹，但必须考虑到经济增长放缓、租赁活动减少以及新冠疫情持续影响下的不确定性。上海写字楼市场已经展示了两年来最具挑战性的时期，我们预计这种情况将继续下去。 在这段时期，写字楼租赁活动减少、空置率上升以及需求放缓是影响市场的三个主要因素。2023年，写字楼租赁活动将持续下去，但会受到宏观经济放缓和租赁需求疲软的影响。 此外，预计在2023年，上海将有更多的空置率上升，租户和业主会面临更大的压力以提高租金和空置率。业主们将不得不更加谨慎地制定他们的策略，以确保租户能够满足他们对租金和空置率的预期。 今年上半年上海写字楼市场受到新冠疫情影响，使许多租户难以保持其业务运营。随着2022年下半年开始逐渐复苏，预计将出现更多空置率上升、租赁活动放缓和租金下调的情况。

1.业主和租户都将面临更大的挑战

2023年，上海办公物业市场的业主和租户都将面临更大的压力。由于新冠疫情持续影响下的不确定性，以及许多租户决定推迟租赁计划，一些业主可能会推迟他们的租约或推迟对他们现有租户的扩张。此外，由于许多租户将寻求更大的租赁面积，而业主们可能无法满足这些需求。然而，由于经济不确定性和较高的空置率，业主将不得不调整他们对未来几年市场趋势的预期。
此外，2023年上海将有更多新增供应。除了现有的租赁需求外，预计还会有更多新增供应进入市场。因此，这意味着业主们将不得不调整他们的策略来满足这些新增需求。
如果新供应没有如期入市，则意味着租户可能会面临更大的压力，需要调整他们的策略来满足需求。
一些租户可能会考虑推迟租赁计划或缩减业务规模。然而，更多租户可能会选择推迟租赁计划或缩小规模，因为他们认为这会导致他们在经济环境恶化时更容易受到影响。此外，许多租户可能会寻找其他地方进行扩张。
这些趋势将对业主和租户产生不同的影响。预计业主和租户将面临更大的压力以提高租金和空置率以满足他们对市场趋势的预期。

2.租户将更加关注弹性和灵活性

受疫情影响，许多租户不得不适应新的工作方式和业务模式。
一些租户已经开始转向远程工作，但不一定会大规模采用这种方式。鉴于劳动力和劳动力成本的变化，许多公司也开始考虑更灵活的办公空间。
根据我们最近的一项调查，由于许多公司现在需要在家办公，所以他们对灵活办公空间的需求可能会增加。由于当前的经济环境，许多企业会被迫改变其运营模式以适应未来的需要。这种情况将迫使企业重新思考其运营策略和办公空间规划。
许多公司已经开始寻找更多灵活的办公空间以满足其业务需求。随着越来越多的公司开始采用远程工作，他们将不得不重新评估其运营模式和办公空间规划。由于许多企业将继续将业务转移到更安全和更具弹性的地方，这可能会导致某些规模较小的公司搬迁到更灵活且可负担得起的地方，从而降低成本并提高业务灵活性。

3.办公空间运营商将继续改善客户服务

上海办公空间市场的特点是高空置率和低租赁需求。虽然有许多企业选择关闭他们的办公室，但许多租户将继续租赁，以保持业务运营。这将导致租赁成本上升，这是业主和租户都不愿意看到的。
为了更好地管理空置率并在市场中获得竞争力，业主和租户都需要改变他们的服务方式。随着越来越多的企业选择在线招聘并接受远程工作，这将意味着许多企业更频繁地访问空间运营商的网站，这会导致客户服务需求增加。因此，运营商必须开发更好的在线客户服务工具和功能。未来，我们预计办公空间运营商将增加技术基础设施方面的支出，并使用虚拟现实、增强现实和其他技术来改善客户服务。
在此背景下，开发商正在不断投资于技术基础设施，以改善租户体验并增强租户与办公空间运营商之间的互动。例如，上海中心城区正在建设新的办公空间设施，包括新的服务中心、自助服务设施和更好的Wi-Fi覆盖范围。这将允许企业和员工在其空间中获得更多的个性化体验。
我们预计随着市场恢复增长并稳定下来，未来几年上海甲级写字楼市场将继续呈现更多创新和现代化办公空间。

4.城市更新项目将继续获得新的机会

过去几年，上海写字楼市场一直在与城市更新项目的活动打交道。根据我们的数据，从2021年到2022年，上海已经有5个城市更新项目进入市场。在上海，我们看到了越来越多的城市更新项目，这也意味着城市更新项目的持续发展。
城市更新项目通常由政府投资建设或通过合作伙伴进行投资。这有助于政府减轻项目的融资压力，并确保能够吸引到合适的投资。该模式已证明具有成本效益，并提高了建筑质量和租户满意度。通常情况下，在一个项目中，城市更新项目将为开发商带来30%~40%的利润率。
由于许多城市更新项目是在一个建筑内完成的，因此它为业主提供了在同一建筑内进行其他形式开发的机会。由于投资风险较小且可以立即产生收益，因此许多业主愿意这样做。这也为城市更新项目提供了更大的灵活性和更大的利润空间，从而使开发商能够在不牺牲质量或进度的情况下获得最佳的回报。

5.上海甲级写字楼的空置率将继续上升

上海甲级写字楼的空置率在2023年将继续上升，因为随着经济增长放缓，预计需求将减少。从今年上半年开始，上海甲级写字楼的空置率就已经开始上升，到2023年下半年预计会进一步上升。
在过去的三年中，上海甲级写字楼的空置率从2021年的8.5%上升到2022年的10.3%。今年上半年，随着租赁活动减少，空置率有所下降，但现在这一趋势已经逆转。预计在2023年和2024年，空置率将继续上升，而租金也会下跌。
上海甲级写字楼空置率上升的主要原因是许多租户受到新冠疫情持续影响和全球经济增长放缓的影响而难以保持其业务运营。此外，上海甲级写字楼市场也因新项目的入市而面临供应过剩的问题。

6.空置率可能会继续上升，但空置率将在明年有所下降

随着空置率上升，业主必须采取更多措施来吸引新租户。尽管2023年可能会出现一些空置率下降，但将是有限的。过去两年来，写字楼市场一直面临着租户的压力，他们认为租金低于市场平均水平。例如，上海甲级写字楼的平均租金为每月每平方米294元人民币，而上海甲级办公楼的平均租金为每月每平方米317元人民币。因此，业主必须更加积极地应对这一挑战。
业主可能会在写字楼中采用更灵活的租赁策略，例如：
-采取更灵活的租期：通过与租户协商租期更长或缩短租期等方式来满足其需求。
-提高租金：与租户协商在经济形势恶化时提高租金水平或提供折扣优惠等方式来吸引新租户。
-采用新技术：通过采用更先进的技术或软件来提升客户体验，从而吸引新租户。

7.一些新项目将入市，但供应量可能不会迅速增加

我们预计一些项目将在2023年入市，包括位于浦东张江的张江生命科学大厦、位于浦东金桥的创新未来中心和位于浦东外高桥的星湾国际中心。张江生命科学大厦是一个项目，将由中国领先的生命科学和健康医疗行业企业联合开发，将提供独特的空间，以支持生物技术、制药和医疗器械公司的创新。创新未来中心位于金桥，是一个由5栋超高层办公建筑组成的综合体，其中3栋是零售空间，2栋是办公空间。星湾国际中心位于浦东金桥，由中国领先的商业地产运营商上海永升企业发展集团有限公司开发。星湾国际中心是一个综合体，包括5栋超高层建筑，由8幢商业大楼组成。这些项目将在2023年陆续开业，为市场注入新鲜活力。

8.写字楼租金将继续下跌

在过去的两年中，写字楼租金一直在下降，主要原因是在经济放缓和新冠疫情的影响下，许多租户都选择了搬迁。然而，由于新项目供应增加，上海写字楼租金将继续下降。预计到2023年底，上海将有超过100个写字楼项目交付使用。供应的增加和现有项目的持续更新使写字楼市场的空置率上升，导致租金下降。
根据毕马威（KPMG）的数据，2022年第三季度上海写字楼平均租金为每月每平方米105.20元人民币。到2023年底，随着新项目的交付和现有项目的持续更新，上海写字楼市场的空置率预计将会上升至约16%。
在上海写字楼市场上，开发商、业主和租户都面临着许多挑战，这使他们难以保持其策略和目标。我们认为，由于市场上供应的持续增加和需求的疲软，2023年上海写字楼市场将面临更大的压力。

9.新的办公空间产品将出现

在2023年，写字楼市场将会出现新的办公空间产品。这些新的空间产品包括可持续发展的绿色办公空间，基于共享概念的灵活办公空间，共享工作空间和智能工作空间。
绿色办公空间可以减少碳排放并促进可持续性，受到了越来越多租户的青睐。它们不需要额外的维护费用，并且通常比传统的独立办公室更环保。可持续发展的绿色办公空间为租户提供了新的选择，也为业主提供了更多收入来源。上海的许多写字楼都在这一领域做出了明智的决定。例如，上海第一太平戴维斯在浦东陆家嘴中心写字楼推出了一个完全基于共享概念的可持续发展绿色办公空间，该项目是世界上第一个实现100%可持续发展且不需要外部能源和水资源的写字楼。
灵活办公空间可以使租户更好地适应其业务模式并提高其工作效率。这些产品通常比传统独立办公室更具灵活性，可以根据需要随时改变其布局或调整其功能。灵活办公空间也使业主更容易为他们未来的租户提供资金，并将其视为一个投资组合。

10.随着上海商务区的升级，新的办公楼项目也可能出现

上海市中心的楼宇正在进行大规模翻新，并可能在未来几年内出现新的办公楼项目。目前，上海有许多 CBD，包括徐家汇、陆家嘴和新天地。随着这些 CBD的升级，我们预计会有更多新的办公楼项目进入市场。虽然一些新项目可能不是位于 CBD，但它们有可能位于郊区，甚至可能位于市中心的郊区。这些新项目将对现有建筑构成压力，并为写字楼业主提供额外的资本价值。
上海是一个不断发展的城市。随着上海的持续发展，它正在吸引越来越多的外国公司和企业入驻。随着上海经济和商务活动不断发展，对更多办公空间的需求将继续增加。中国的经济已经开始复苏，预计2023年中国经济将继续增长。新冠疫情、经济放缓以及其他一些不确定性因素都可能影响到需求，但上海作为中国金融中心、全球企业和投资者青睐的城市之一，将继续吸引世界各地的公司入驻。

11.在整个城市范围内，社区办公空间项目可能会继续出现

2022年上半年，上海甲级写字楼市场上的社区办公空间项目数量比2021年同期增加了24%。这些项目主要集中在上海中心城区。我们预计，在接下来的两年里，上海将有更多社区办公空间项目推出。这将反映出业主们希望吸引更多的租户，并为他们提供更多的选择。
随着上海经济逐渐复苏，我们预计写字楼租赁活动将继续增长，但增长幅度有限。这可能反映出业主们担心经济不确定性的影响，这可能会导致租户和业主做出更大的压力以提高租金和空置率。由于经济不确定性的增加以及对未来的担忧，我们预计租赁活动将继续放缓。此外，由于市场上现有写字楼项目的需求有限，业主们可能会在未来几年继续推出社区办公空间项目。为了吸引更多的租户和业主，我们预计业主将更加注重租户的需求和利益，并在社区办公空间项目中提供更多个性化、高品质的服务。

12.对于更大面积的租户来说，灵活办公空间可能会更受欢迎。

灵活办公空间可以让企业根据需要调整其办公空间，并支持企业进行创新。这也使得公司更容易吸引新客户。
13.对于高端写字楼而言，未来的办公空间设计将更加注重人的因素，为员工创造更好的工作环境。
一些公司已经开始利用弹性工作方式来提高员工的生产力，例如在家中或酒店中工作。这也使得这些写字楼更加人性化。
14.由于可持续发展和环境保护的要求，未来上海的写字楼将更多地采用可再生能源。虽然这一趋势在短期内可能会受到一定程度的影响，但随着未来可再生能源在中国建筑市场中的渗透率不断提高，它将有助于降低企业的碳足迹，并成为推动办公场所更加环保、更具可持续性的有力工具。

13.对于中小型企业来说，在线视频会议平台可能会变得更加流行。

许多中小企业正在寻求更加灵活的办公空间，并将他们的业务从办公室转移到在线视频会议平台。例如，上海浦东软件园正在推进一项名为“EU”的计划，这是一项为小型企业提供的创新服务，旨在提高其在线业务水平。许多小型企业也会对上海的办公空间提出更高的要求。在上海办公市场中，由于新冠疫情期间的隔离措施，许多中小企业不得不寻找其他方法来维持其业务运营。
一些公司正在探索虚拟办公室或其他可以通过互联网连接到其网络的方式，以最大限度地降低运营成本。对于需要灵活办公空间或需要与客户保持联系的企业来说，在线视频会议平台是一种非常有效的工具，可以帮助他们处理日常工作流程。

14.电子商务在2023年预计仍然很流行。

随着电子商务在中国的持续发展，上海写字楼市场将继续保持活跃。尽管经济衰退可能会对企业和租户造成压力，但许多企业仍将继续投资于在线业务。
上海的电子商务企业越来越多地使用在线营销来增加客户数量和销售额，并使用数据分析来识别新的销售机会。在线营销正在改变上海的商业地产市场，并将继续对上海写字楼市场产生影响。
电子商务对于零售、餐饮、物流和仓储等行业至关重要。在未来几年，电子商务将继续以更快的速度发展，因为它仍然是推动经济增长的主要驱动力。随着许多企业寻求更快的增长，越来越多的消费者会选择在线购买而不是去实体店购物。
上海写字楼市场也将受益于电子商务企业的持续增长。预计未来几年，电子商务将继续推动上海写字楼市场的发展。随着更多消费者开始使用在线购物，上海的电子商务需求也将随之增长。

15.更多的数字技术公司和金融服务公司将在上海办公物业市场上发展壮大。

数字化转型和金融科技在2022年上半年的迅速增长，给上海办公物业市场带来了积极的影响。预计在2023年，随着更多数字技术公司的扩张，他们将继续在上海办公物业市场上占据主导地位。这将导致对更多高品质的新增租赁面积和办公空间的需求。
另一方面，一些金融科技公司可能会增加在上海办公物业市场上的投资。这可能导致一些新的租赁和交易活动，这对业主来说是一个挑战，但也将有助于吸引更多的企业进入上海办公物业市场。
总之，我们认为市场将从今年下半年开始逐渐复苏，随着经济继续从疫情中复苏，空置率可能会再次上升。随着需求放缓，租金可能会下降。

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