2024年上海办公楼租赁市场展望
2022年11月29日，第一太平戴维斯发布了《2024上海办公楼租赁市场展望》，报告预测2023年上海办公楼租赁市场将延续当前的发展态势，租金整体下调，新增供应主要集中在核心商圈。预计2023年上海办公楼市场平均租金将下降5%-8%，而平均净有效租金将上涨5%-8%。 第一太平戴维斯房地产服务及投资总监周峰表示：“2022年三季度，受疫情影响，上海办公楼市场成交疲软。进入第四季度后，上海疫情得到有效控制，市场成交回暖。我们预计2023年上海办公楼市场将延续当前的发展态势，租金水平将下调5%-8%；随着供应的持续增长和空置率的提升，租金水平预计将上升3%-6%。”
01租赁市场供需两端均受影响
2022年三季度，上海办公楼市场成交疲软，平均租金同比下降5.8%至人民币每平方米每月122.46元。展望2023年，预计上海办公楼租赁市场供需两端均将受到较大影响：
从需求端来看，供应持续增长的情况下，租金整体将有所下调。根据第一太平戴维斯数据显示，截至2022年第三季度末，上海办公楼空置率环比上升1.1个百分点至9.3%。未来六个月内，上海办公楼市场将有超过125万平方米的新增供应，主要位于核心商圈。预计未来六个月内上海办公楼总空置率将从目前的13.0%上升至16.3%。
从供应端来看，优质写字楼和优质商务区的新增供应主要集中在核心商圈。
02租赁需求仍有支撑，新增供应将成焦点
预计核心商圈将是新增供应的焦点，因为其可用于租赁的面积为全市之最，占全市总量的近一半。上海核心商圈写字楼主要以高端、金融及互联网企业为主。从租户需求来看，对于新租赁需求仍持积极态度，主要体现在以下两个方面：
（1）新增需求中，金融类租户仍是主力。随着上海金融市场的稳步发展以及金融业对外开放水平的不断提升，金融类企业将继续为上海办公楼市场贡献新增需求；
（2）新兴产业企业的租赁需求也在不断增加。受疫情影响，部分行业在三季度开始了调整或退出，这也带动了一些新业态的入驻。
03核心商圈依旧是主要战场
2023年上海办公楼市场新增供应主要集中在核心商圈，且多数位于核心商务区，如南京东路、静安寺等。此外，核心商圈优质项目的持续交付也将吸引更多租户进驻。这一趋势将在未来3年内持续存在。
同时，受疫情影响，部分租户被迫终止租赁计划或因市场不确定性而推迟办公搬迁时间，预计2023年上海办公楼市场空置率将会进一步提升至21.5%左右。因此，我们预计2022年上海办公楼市场空置率将保持平稳。
虽然租金下降和空置率上升成为趋势，但不同商圈的租户需求有显著差异。在南京东路和静安寺，新兴品牌不断涌现，传统品牌则面临升级调整；而在浦东陆家嘴和北外滩板块，一些金融机构及企业积极布局新办公楼项目，并扩大现有办公空间的租赁需求；在陆家嘴板块的优质项目中，来自金融科技、科技企业的租户比例高于其他区域。
编辑者： wyl
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