物流地产是什么

物流地产是什么

物流地产，即以仓储、配送等为核心的物流园区、物流中心，是以满足客户需求为导向，提供一体化的仓储、配送服务，实现客户服务最大化的现代物流地产。它与传统地产有着明显区别，其核心价值在于拥有较强的资源整合能力和服务能力。 现代物流地产是集商业地产、工业用地、仓储用地等多种地产形式于一身，以物流设施为主要载体，集仓储、配送、加工及信息处理等多项功能为一体的新型产业园区。 我们通常所说的“物流地产”通常指工业地产和仓储物业，这类物业由政府相关部门颁发土地使用证或房产证，业主可在此基础上进行项目开发与经营活动。

一、概念

从行业来看，主要分为两类：一类是传统的仓储、物流园区；另一类是新崛起的物流地产商。
从房地产角度看，通常将以仓储、配送等为核心功能的地产称为物流地产。物流地产不是一般意义上的房地产开发，它具有非常强的产业关联度。在经济全球化和贸易自由化进程不断加快的大背景下，物流业正迅速成为全球发展最快、潜力最大、带动能力最强的产业之一。物流地产对物流业和房地产业乃至整个国民经济的发展都有着重大的意义。

二、市场现状

根据《中国物流与采购联合会物流地产分会2011年工作计划》的相关数据显示，2011年中国物流地产行业总产值预计将超过2500亿元，其中仓储设施将超过1800亿元，配送中心将达到3000亿元。据戴德梁行研究报告显示，到2020年我国物流地产市场规模将达到近4000亿元，其中仓储设施约为2200亿元，配送中心约为2000亿元。
目前我国正处于工业化、城镇化的加速发展阶段，社会物流需求将保持稳定增长。物流地产市场需求强劲。而据戴德梁行调查预测，到2020年我国社会物流总需求将达到2800亿元左右。由于现代物流业是一个高度专业化的服务产业，不能单纯依靠传统的房地产开发模式来运作，因此对土地资源的依赖程度较高。这就决定了物流地产项目具有较大的开发潜力和投资价值。

三、运营模式

物流地产的运营模式主要包括：物流园区整体托管运营、专业的仓储设施租赁服务、仓储设施租售一体化服务等，它既为企业提供了低成本高效率的物流设施，又可使其实现轻资产化运作，从而使企业获得稳定的投资收益。
具体到中国，由于政策及市场环境的特殊性，物流地产开发商一般采用物业出租的盈利模式，即主要通过收取租金来实现收入来源。但随着市场的变化和竞争环境的加剧，物业出租盈利模式已很难适应目前国内物流地产开发商的生存和发展。因此，他们开始尝试采用委托经营、管理外包等方式，在加强物业管理和维护的同时，将部分业务交给第三方物流企业来做。但在实际操作中，物流企业并不一定能完全承担起整个园区的经营管理，所以这种模式更适合于那些拥有大型、成熟项目基础和大量客户资源的企业。另外，在国际上一些知名物流企业也纷纷选择这种经营模式。

四、运作流程

1.企业或个人寻找物流地产项目，确定开发规模；
2.取得土地使用权后，通过招标方式获取物流用地；
3.将土地使用权转让给项目开发企业；
4.项目开发企业依据规划方案进行建设，建设完成后交付给物流地产业主，对其进行管理；
5.项目业主向客户提供仓储、配送等物流服务，收取服务费；
6.项目业主根据实际需求，将部分或全部物流服务外包给专业的第三方公司。
需要说明的是，与传统地产不同，物流地产是以服务为导向的。企业通过提供专业化的服务，降低运营成本，提高运作效率。在这一过程中，政府需要发挥主导作用。同时，物流地产企业自身也需要在客户资源、商业模式、资金链等方面进行不断创新。

五、发展趋势

在国家政策的引导和扶持下，我国的物流地产发展前景十分广阔，将成为我国国民经济中的新增长点。国内大型物流地产企业将在较短时间内形成一批具有国际竞争力的专业物流地产企业。预计在未来5~10年内，我国物流地产将呈现出以下几个发展趋势：
1.专业化程度更高。随着市场竞争的加剧，专业化程度较高的物流地产企业将在未来更具优势。
2.向国际化发展。未来国内物流地产企业将会与国际上的物流地产公司合作，以加强自身的实力。
3.向信息化、网络化方向发展。未来的物流地产企业将会更加重视信息技术在物流领域中的应用，更多地与电子商务相结合，从而使仓储、配送等业务实现网络化。

六、投资分析

物流地产与普通商业地产一样，具有投资收益的周期较长、收益率不高、回收期长的特点。但与商业地产不同的是，物流地产是一种综合性地产，除了房地产开发环节的部分成本之外，还包括建设、经营管理、市场推广等费用。
由于物流地产投资规模大、回报期长，因此对开发商的综合实力要求很高。在进行物流地产投资时，开发商必须了解当地市场状况，并能有效地对市场进行预测和把握，以选择正确的发展战略。目前国内一些实力较强的开发商已开始涉足物流地产领域。
由于我国经济发展与物流体系发展不平衡，物流地产的开发也存在着区域分布不均、地区发展不平衡的现象。总体来说，我国物流地产主要集中在环渤海区域和长三角区域两大区域。

七、案例分析

近年来，我国物流行业持续快速发展，物流需求不断增长，随着现代物流业的发展，物流园区也成为投资热点。伴随着国内多个地区物流地产市场的兴起，越来越多的物流企业开始关注并涉足物流地产领域，国内众多房地产开发商也在不断加大对现代物流业的投入力度。
某国际知名物流公司计划在中国投资建设4个大型现代物流业基地，其中一个基地将建成国际标准的现代综合物流基地，总投资达100亿元人民币。

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