国有出让土地的法律规定

国有出让土地的法律规定

国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将一定期限的土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让有两种方式，一种是通过招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让；另一种是划拨。两种方式中以拍卖和挂牌方式取得的国有建设用地使用权，必须依法登记后，才能在市场上进行交易。国有建设用地使用权的转让是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给他人的行为。国有建设用地使用权可以单独转让，也可以与国有建设用地使用权一并转让，但地上建筑物、其他附着物所有权需一并转让。

一、划拨土地转让

《城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”
第四十二条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《土地管理法》第四十三条第一款规定：“以划拨方式取得国有土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条第一款：“以划拨方式取得国有土地使用权的建设单位转让房地产时，应当由受让方办理国有土地使用手续。未经主管部门批准，以划拨方式取得国有土地使用权的建设单位转让房地产时发生权属争议的，按照下列情形处理：（一）建设单位已经取得该宗房地产项目立项批准文件且符合国家有关划拨用地范围规定的，可以确认该宗房地产转让行为有效；（二）建设单位未取得该宗房地产立项批准文件或者未按照国家有关规定办理划拨用地手续并经有批准权的人民政府批准的，按照下列情形处理：（一）建设单位已经取得该宗房地产项目立项批准文件但符合国家有关划拨用地范围规定的，可以确认该宗房地产转让行为有效；（二）建设单位未取得该宗房地产项目立项批准文件或者未按照国家有关划拨用地范围规定办理划拨用地手续并经有批准权的人民政府批准的，应当确认该宗房地产转让行为有效。”

二、出让土地转让

出让土地使用权转让是指土地使用者将建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。出让土地使用权转让的，应签订转让合同，向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续；地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应办理过户登记手续。
土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物产权随之转移。国有建设用地使用权出让合同约定地上建筑物、其他附着物所有权由受让方占有、使用和收益，但未约定或约定不明的，地上建筑物、其他附着物所有权仍归原权利人所有。受让方应当依照合同约定对其提供合理使用，并缴纳相应的使用费。
国有建设用地使用权出让合同生效后，如需对出让的国有建设用地使用权进行调整的，应当经市、县人民政府批准。
原土地使用权人与受让方签订《国有建设用地使用权出让合同》后，原则上应在30日内申请办理土地登记；未经批准擅自转让的，由县级以上人民政府自然资源行政主管部门依法处理。
因继承、赠与取得的国有建设用地使用权的转让和出租，双方当事人应当依照《中华人民共和国土地管理法》的规定办理土地变更登记手续。受让人申请办理土地登记时，应当提供继承或者赠与公证书；有共同共有人的，提供共有人同意转让的公证书；受让人申请办理土地登记时，还应当提供有共有人同意转让的公证书。
受让人申请办理土地登记时，应当向登记机构提交不动产权属证书和集体土地所有证。原国有建设用地使用权人转让国有建设用地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；其中涉及出让国有建设用地使用权转移的，还应提交出让国有建设用地使用权转移协议。

三、协议转让

协议转让是指土地使用权人之间、不同宗地的国有建设用地使用权人之间通过协议方式转让其国有土地使用权的行为。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，出让国有建设用地使用权转让，可以采取招标、拍卖、挂牌等方式。转让国有建设用地使用权，可以与出让国有建设用地使用权人协商并签订书面协议。应当以有偿方式取得土地使用权的，按照出让合同约定支付土地出让金，但经规划部门批准以划拨方式取得土地使用权的除外。协议转让时，土地使用者为公司、企业、其他经济组织或个人；涉及房地产开发企业以外的其他单位或个人受让原土地使用权人出让的国有建设用地使用权的，必须经城市规划行政主管部门同意。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，通过协议方式取得土地使用权的，必须经过批准。协议转让国有建设用地使用权，受让方应当是与出让方有直接或间接股权关系的法人、其他组织和个人；涉及房地产开发经营的，还应取得城市规划行政主管部门同意。

四、拍卖转让

根据《拍卖暂行条例》，拍卖转让的条件为：
（1）有符合下列条件的，可以申请拍卖：①土地使用者为公司、企业或者其他经济组织；②有符合出让文件要求的投资条件；③建设项目符合城市规划要求；④已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；⑤按规定完成开发投资总额的百分之二十五以上；⑥属于一次性支付全部土地使用权出让金的竞买人，应当按照出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地。
（2）申请拍卖前，拍卖机构应当对竞得者进行资格审查，对符合条件者发出《拍卖通知》。
（3）拍卖时，在拍卖主持人的主持下，竞买人按照《拍卖法》规定的程序和竞价规则进行报价、举牌竞价。
（4）竞买人在拍卖主持人指定时间、地点和要求下参加竞买，并按主持人指示递交竞买保证金。未在规定时间、地点参加竞买或未足额交纳保证金的，视为放弃竞买。
（5）拍卖成交后，竞买人应在规定时间内签订书面合同，并按照拍卖成交价支付价款；未签订书面合同未确定付款时间的，视为放弃成交价款。

佑佑商服