房产税计税依据是什么？房产税的计算有从价计征和从租计征两种方式

房产税计税依据是什么？房产税的计算有从价计征和从租计征两种方式

房产税的计税依据是房产的计税余值或房产租金收入。这是因为，对于房产的计税余值，是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对于纳税人没有将房屋原价计入房产原值的，应按规定补扣或补征房产税。 同时，对于房产租金收入，是指纳税人将其拥有的房屋用于出租或出借时，从租金或出借金额中扣除自建房屋的支出后的余额。对纳税人自用或出租的普通住房，如无出租收入，也无需缴纳房产税；对自用或出租的非普通住房或用于经营活动的，应按规定缴纳房产税。 对于纳税人从价计征房产税时，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；而对于从租计征房产税时，其计税依据为房产租金收入。 值得注意的是，纳税人以房屋作抵押，从银行取得贷款时，在扣除银行利息后的余额为计税依据。但纳税人在取得上述贷款后将该房屋出租给他人使用而收取租金时，则应按规定缴纳房产税。 同时需要说明一下： 1.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房应按规定缴纳房产税。 2.对企业因自用、出租、出借本企业建造的商品房而减少了自用、出租或出借本企业建造的商品房而增加了自用或出租或出借本企业建造的商品房而增加了自用或出租或出借本企业建造的商品房而增加了自用或出租或出借本企业建造的商品房而增加了自用或出租或出借本企业建造的商品房而增加了自用或出租或出借本企业建造的商品房。

一、从价计征

1.凡在房产税暂行条例规定的征税范围内，房产原值一次减除10%-30%后的余值，按规定计算缴纳房产税。
3.凡以房屋作为抵押，从银行取得贷款的，其贷款利息支出应按照借款合同约定的贷款利率水平计算确定的，在计征房产税时应按房产余值从价计征房产税。
4.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
5.对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿“固定资产”科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
7.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
8.对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载房屋原价的，或将房屋原价核算不实、入账价值明显偏低且无正当理由的，或擅自将已征房产税予以退库、抵缴税款的，应按规定予以调整或重新评估。
9.对纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；在房屋大修期间使用或出租、出借的纳税人将房屋大修视为正常使用而按照本通知第一条规定予以免税收入处理的，应在房屋大修期间内对其房产进行评估并按评估结果确定余值后计征房产税。
10.纳税人申报的计税依据明显偏低又无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（以下简称《征管法实施细则》）相关规定核定。纳税人申报的计税依据明显偏低又无正当理由的，税务机关可以暂按纳税人提供或者申报的计税依据计征房产税。

二、从租计征

从租计征房产税，是指由产权所有人按房产租金收入向房产所在地税务机关缴纳的房产税。在我国，除房产出租以外，凡是有偿转让房产所有权的，均应由产权所有人按房产余值缴纳房产税。房产税按照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
3.对于利用自用单位的办公用房出租，或企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。对改变房屋用途用于商业、旅游等用途，按规定从销售收入中减除。

1、自建的房屋

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
对依照规定应予减除的其他费用，包括房地产开发企业因房地产开发项目需要而支付给投资者的利息、借款利息和手续费等。
对于以房屋形态表现的资本公积，是指房屋产权所有人投入并经国家认可的资本公积金。包括资本公积在其他资本公积中的占比，以及其他资本公积占实收资本（股本）的比例。
对房地产开发企业而言，不能把以房屋形态表现的资本公积与房屋价值混为一谈。如将房地产开发企业以房屋形态表现的资本公积与房屋原值合计的10%~30%视为土地使用权支出，则是不符合税法规定的，也不能作为企业所得税前扣除项目。

2、企业自用的房产

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号），对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

三、对于房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

1.自建的房屋，从建成之次月起征收房产税。如果纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，依照规定征收房产税。
2.对于租用他人房屋的，由租赁方按规定缴纳房产税。
3.从价计征的房产，以房产余值为计税依据；从租计征的房产，以房产租金收入为计税依据。上述两种办法，凡在会计核算上将自建房屋与租赁房屋区分开来并在会计报表上单独反映的纳税人，应按上述规定申报缴纳房产税。
对自用、出租、出借本企业建造的商品房应区分自建和租用两种情况区别对待：对属于房地产开发企业自用品房而从房地产开发企业取得房产时，应从房屋使用或交付之次月起依照规定申报缴纳房产税；对于从租计征的纳税人，应以房产租金收入为房产税的计税依据。

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