投资者教育,为什么要买厂房！

投资者教育,为什么要买厂房！

我们都知道，土地是国家的，投资者拥有土地使用权，投资者可以在这块土地上建造厂房、仓库、办公场所、宿舍等设施。随着社会的发展和经济的不断提高，工业用地的价格也在不断上涨，有不少的投资者也选择购买厂房。 但是，我们常常会遇到这样一种情况：有的投资者觉得厂房太贵了，买不起；有的投资者认为，买厂房不如租厂房划算；有的投资者觉得买厂房风险太大，不如买个商铺。 在这里我想告诉大家的是：要想买到优质的厂房，就要选择好地段的。 为什么要选择好地段？ 一是因为地段决定着未来房子的升值空间。而房地产的升值空间与其所处的地理位置有很大关系。城市中心区域和郊区区域房产升值潜力不同，城市中心区域房产升值空间大，郊区房产升值空间小； 二是因为地段决定着配套设施是否完善。地段是一个楼盘价值最直观的体现，配套设施也是判断一个楼盘价值重要标准之一。 三是因为地段决定着生活便利程度。购买二手房时可以通过周边设施判断该区域未来的发展趋势和发展前景。而购买新建住宅时可以通过交通、商业、娱乐设施判断该区域未来可能带来的生活便利程度。 所以，无论是买住宅还是买厂房都需要综合考虑地段、交通、配套、价格等因素。

一、土地性质

根据我国相关规定，工业用地出让最高年限为50年，商业用地出让最高年限为40年，综合用地出让最高年限为50年，以出让的方式取得工业用地使用权的，在使用年限内不得擅自转让、出租、抵押。
一般来讲，工业用地的土地性质分为划拨和出让两种。
划拨：指无偿取得，没有年限限制；
根据国家规定，出让土地使用权一般分为以下三种情况：
（1）使用权期满后，地上建筑物、其他附着物所有权需要转移的，由市、县人民政府土地管理部门根据规定的标准和程序办理；
（2）土地使用权期满后，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金。但该土地使用者已经依法享受养老保险待遇或者领取退休金的除外；
目前，工业用地中的综合用地有出让、租赁、作价入股等三种方式。这三种方式各有不同。
①出让：即为我们所说的买地。
一般情况下工业用地都是以协议方式取得的。需要注意的是在我国目前土地制度下，工业用地的出让金一般是不能低于同级别其他用途用地出让金标准的百分之七十，而且除了价格以外还需要缴纳相关税费。
一般情况下租金是低于同级别其他用途用地租金标准的百分之七十。需要注意的是在我国目前土地制度下，租赁不能改变土地用途。
③作价入股：即为我们所说的入股、合资或合作等方式取得工业用地使用权。需要注意的是作价入股时一般只能作价折股而不能直接支付现金。
此外还有一种方式：即为我们所说的买地自建或租地自建等方式。这种方式虽然不用缴纳土地出让金，但需要一次性缴纳全额土地出让金。所以在购买时一定要了解清楚该项目是否为出让还是租赁以及租金标准、付款方式、年限等细节问题。
其中较为常见且容易产生纠纷的是通过转让或转租取得工业用地使用权这种方式：
1、转让方：受让方必须符合国家规定的产业政策和用地政策；
2、受让方：有开发建设能力并符合国家规定条件；
3、转让方：须经政府批准取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；
4、转让方与受让方签订《土地使用权出让合同》并按合同约定缴付全部土地出让金；
5、双方到政府主管部门办理相关手续后，土地使用权方可转让。
由于工业用地长期租给中小企业使用，存在许多潜在风险，包括政策风险、法律风险、规划风险、土地使用权变更及拆迁风险等。

二、土地使用年限

工业用地使用年限是50年，商业用地使用年限是40年。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
工业用地到期后，需要续期，根据《物权法》第149条规定，需要重新签订合同，支付土地出让金，并办理土地使用权出让手续。

1、选址

选址是买厂房的第一步，好的位置对以后的生产、经营及发展都非常重要。选址要注意以下几点：
（1）交通要便利，尤其是位于主要交通干道两侧，距离主干道不能过远。最好是靠近主干道的出口，方便原材料和产品的进出。
（2）尽量靠近城市工业区或产业园区，这样既可以减少物流成本，又可以享受城市资源。
（3）周边配套要齐全，有较完善的生活配套设施和相关的服务设施。比如医院、学校、公园、银行、商场等，尽量选择在开发区或工业区附近，既能方便员工上下班，也能方便企业客户办事。
（4）选择交通便利的地段建厂房，便于员工上下班和出入，同时也有利于运输物料和产品。
（5）周边环境要安静，周围没有污染源和噪音源。

三、产权年限

在购买厂房时，一般厂房的产权年限都是70年，但是有部分工业用地产权年限是50年，所以在购买厂房时一定要确认好产权年限，避免后续出现不必要的麻烦。比如，某工业园区内有一家企业想要购买一块工业用地，但是该公司却发现该地块属于综合用地，无法办理相关产权证，如果办理了产权证，则意味着企业可以合法拥有这块土地的使用权，如果不办理产权证则意味着该地块不能进行合法交易。所以在购买厂房时一定要确认好产权年限。

佑佑商服