企业选址调研的13个要素，你都了解吗？

企业选址调研的13个要素，你都了解吗？

选址调研，是企业经营中一项非常重要的工作，选址的正确与否决定了企业是否能快速、健康、稳定地发展，而选址调研的质量高低则决定了企业未来发展的水平。 选址调研工作包括对周边环境和设施的调查与了解，以及对企业自身的调查和了解。对于商业地产项目而言，选址调研可以帮助商业地产开发企业分析项目地周边环境以及建筑、交通、公共设施等情况，以便为项目地提供科学合理的定位，确定企业未来的发展方向。

1.交通

交通是企业发展的重要因素，对于商业地产而言，交通也是非常重要的一部分。

首先，要对交通是否方便进行调查。

一般来说，可以从两个方面来进行分析：一方面，从现有的道路网络来看，周边是否有直达项目地的道路；另一方面，从未来区域发展趋势来看，周边交通线路是否能满足未来区域发展的需要。

其次，要对周边道路状况进行调查。除了通过实地考察周边道路情况外，还可以通过网络搜索等途径了解相关信息。目前，很多地区都已开通了地铁、公交、高速公路等交通线路。通过这些方式可以了解到区域内各交通线路的状况及未来交通规划情况。

最后，要对项目地周边交通环境进行调查。在项目地周边交通环境方面，一方面要关注区域内现有的道路网络、公交线路、地铁线路等情况；另一方面也要关注区域内是否有新增道路或公交线路，这些都将对未来区域内的交通状况产生影响。

除此之外，还应关注项目地周边是否有停车场、出租车停靠点、公交站等设施，这也将对区域内的交通环境产生影响。

根据上述调查结果可以了解到项目地周边的交通状况以及未来可能的变化情况。

2.配套

商业地产项目的配套是指项目地周边的基础设施，包括交通、医疗、教育、文化等，这些设施能为商业地产项目的发展提供必要的支撑。

选址调研中要对周边设施进行详细调查，比如了解周边有没有地铁线路，附近有没有公交车站等。同时要关注周边的交通情况，如：附近有无公交车站、地铁线路等，如果没有公交车站或地铁线路，则需要对周边的出行方式进行分析，以判断周边是否适合商业地产项目开发。

选址调研中要关注周边的医疗设施，如：附近有没有医院、医院的等级和水平、医院床位是否充足等。

如果没有学校或者学校比较落后，则需要对教育资源进行分析和评估，以确定是否适合商业地产项目开发。

3.社区环境

社区环境包括地理位置、地形、周围建筑物和人群组成、社区人口密度以及邻里关系等。了解周边社区环境，有助于项目地确定项目地的地理位置、与周围建筑的关系，以及了解周边人群的组成及构成，以便确定项目地的定位。

影响商业地产开发项目选址的因素很多，除了上述的地理位置、建筑、交通和公共设施外，还包括经济因素、人文因素、生活方式等。影响商业地产开发项目选址的因素众多，不同地区、不同环境下选择的商业地产项目会有很大差异。例如，在美国东北部地区，企业选址时考虑到人口密度高，适宜开店；在中国北方地区则会考虑到居民收入水平低、人口少等因素。因此，选址调研人员在选址时应根据不同地区的实际情况来进行分析。

4.人口

人口是商业地产项目发展的基础，也是商业地产项目未来市场规模的决定因素之一。

人口数量主要包括城市人口、乡村人口、流动人口等几个方面。城市人口数量主要决定了商业地产项目的市场需求规模，乡村人口数量则影响着商业地产项目未来的发展规模和效益，而流动人口则决定了商业地产项目的潜在消费能力。

由于人口是商业地产项目的基础，所以在选址调研时，要对周边人口数量进行调查分析，以确定企业未来的发展规模和发展前景。

例如，在繁华的市中心，如果一个城市人口数量过少，则该地段很难成为一个大型商业中心；在城郊结合部或乡镇地区，如果该地段居住了大量外来人口，则该地段极有可能成为一个大型商业中心。

5.规模

企业的规模是企业发展的重要因素，企业经营规模与其所处地区的消费水平、城市发展水平以及城市发展规划等息息相关。城市的经济发展水平是影响一个地区消费需求的最直接因素，因此在进行选址调研时，需要了解企业所在地区的经济发展水平和消费需求水平。

在进行选址调研时，需要对区域内其他项目地进行调查，并根据该项目地的规模、经营特色以及周边项目地的规模和经营特色，对项目地所处区域未来的消费需求情况进行预测，在此基础上判断该区域未来对于企业发展的需求。

另外，企业规模还决定了企业对建筑面积、租金费用、运营成本等方面的要求。只有当企业对建筑面积和租金费用等方面有了明确的要求后，才能结合项目地所处地区人口数量、消费能力等因素来确定该项目地未来是否适合于企业经营。例如，在城市中，人口数量越多，消费能力越强，那么其对建筑面积和租金费用等方面的要求就越高。

6.建筑结构

建筑结构主要包括：建筑用途、使用年限、使用功能、建筑高度、建筑层数、承重结构、结构形式及构造特点。

建筑用途指的是在一个城市中，哪些区域是商业用途的，哪些区域是办公用途的。

使用年限是指在这个城市中，这个建筑能够使用多长时间，有些建筑使用年限可能会短一些。

建筑层数：指在一个城市中，住宅和办公楼的层数分别是多少。

结构形式：指的是在一个城市中，不同类型的建筑物结构形式有哪些。

承重结构：指的是承重构件的类型和数量以及连接方式。

以上这些方面都要仔细地进行分析和研究，以保证商业地产项目在选址时不会出现问题。

7.结构与功能

结构与功能是商业地产项目的核心，它不仅体现了项目地的建筑品质，更能体现出项目地的商业定位。

对于商业地产而言，结构与功能包括了建筑结构、建筑特点、功能要求、产权关系、销售模式等多方面内容。在选址调研中，首先要对建筑的结构形式、建筑特点进行调研，尤其要关注建筑的产权关系及销售模式；其次要关注项目地的产权状况和销售模式，在项目地选择中应根据产权性质及销售模式决定项目地的性质；再次要关注项目地的建筑特点和功能要求，包括业态布局、经营对象、业态组合等方面，不同的业态组合决定了其功能要求；最后要关注项目地产权关系，以及销售模式等方面内容，以便为今后企业发展提供决策依据。

8.建筑年代

在对选址地区进行规划设计时，应注意建筑年代的选择。不同时代的建筑反映出不同时期人们的生活方式和消费特点，建筑年代越久远，其建筑风格就越古朴，从而与周围环境融合得越好。因此，在规划设计时应注意选择符合该区域时代特征的建筑风格，避免使用已经过时的建筑风格。

例如，20世纪70年代之前建造的商业地产项目由于当时经济条件和社会文化水平所限，一般会采用较为传统、保守的设计理念；20世纪80年代以后建造的商业地产项目一般会采用较为前卫、前卫的设计理念。

但无论是哪种设计理念，在规划设计时都应该充分考虑到该区域所处时代的特点和特色，因为在不同时代、不同社会文化背景下，人们对于商业地产项目的需求、购买能力也不相同。只有充分考虑到这一点，才能避免在规划设计时出现一些不必要的失误。

9.土地使用年限

在商业地产的开发过程中，土地使用年限是必须要考虑的问题，因为商业地产一般都是从土地开发商拿到地块时就开始计算土地使用年限，而不是从项目建设之日起计算，因此商业地产的开发企业必须了解商业用地的土地使用年限。

商业用地的土地使用年限，分为40年、50年和70年三种。通常情况下，商业用地的土地使用年限都在40年以上。

40年为一个整体使用期限，自开发用地取得之日起计算。

一般情况下，住宅类土地使用年限是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育类等用地为50年，综合或其他类用地为40年。商业用地一般是40年，特殊情况除外。

另外，还应了解项目地周边的建筑性质和用途，包括住宅、酒店、办公、工业等建筑。通过建筑性质和用途可以看出项目地周边的人群构成、购买力以及消费习惯。

通过对建筑类型的了解还可以知道项目地周边有无对项目产生影响的环境因素如噪音源、污染源等。这对于商业地产开发企业而言是至关重要的，因为这些环境因素会对商业地产的经营造成一定程度上的影响。

10.配套设施

配套设施主要包括办公、餐饮、娱乐、金融、电信等方面的设施。

办公配套设施包括写字楼、办公楼及相应的办公辅助用房。办公配套设施要求有较好的交通条件，要考虑到客户的停车问题，要有合适的停车场地；要考虑到员工就餐的方便问题，要有相应的餐饮场所；要考虑到员工工作与休闲活动的便利问题，要有相应的休闲娱乐场所；要考虑到员工交流沟通和文化娱乐活动的需求，要有相应的交流场所。

餐饮配套设施主要包括饭店、酒楼和中餐厅等，其主要功能是满足客户用餐和娱乐需求。餐饮配套设施要求交通方便，不能影响周围环境。在调查时应充分了解该地区餐饮行业现状及发展趋势。

在调查时应充分了解该地区银行和信用社数量、分布情况以及其服务范围。

11.市政基础设施状况

市政基础设施是指城市中为居民生活服务的公共设施，包括道路、排水、供电、供气、供热、通讯、园林绿化等，它是城市的生命线。市政基础设施状况包括交通、电力、供水等，市政基础设施的状况会影响到项目地的功能分区和交通组织，以及对项目地商业经营的影响。在对市政基础设施状况进行调查时，要注意以下问题：

（1）道路情况：包括道路宽度和坡度以及路面是否平整等；

（2）排水系统：包括排水的形式、排水量、排水系统是否完善等；

（3）供电情况：包括电压等级、供电容量和供电的稳定性等；

（4）供水情况：包括供水的形式及供水能力；

（6）通讯情况：包括电话容量及通讯线路状况等。

12.公用设施状况

公用设施指的是项目地周围的市政公用设施，如道路、桥梁、公共交通系统、供水系统、供电设备、供气设备等。在调研中，应了解这些设施的设置情况，以及未来的规划是否会进行相应的调整，并重点关注项目地周边的市政公用设施现状。

对市政公用设施进行分析时，需要重点关注以下几个方面：

（1）道路、桥梁等基础设施状况。道路情况应包括：路面宽窄，有无坑洼和积水；路面是水泥路面还是沥青路面；是否设置人行道和非机动车道；路面结构类型等。桥梁状况应包括：桥面宽窄，有无护栏及其他安全隐患；桥面结构类型及钢筋混凝土强度等级；桥涵构造形式与设计荷载等。

（2）供电设备状况。包括变压器容量、电压等级、供电时间、供电间隔等。

（3）供水系统状况。包括供水管网类型（供水管网的结构和铺设方式）、供水管道的铺设方式和走向等。

包括供气管网系统的结构类型，供气管道及连接方式、供气压力等。

（5）垃圾处理设施状况。

13.环境污染状况、生态系统和景观等其他要素的影响情况。

以上所列的13个要素是选址调研需要重点考虑的，商业地产项目在选址前，必须要对这些要素进行充分调查与了解，以便确定项目地是否满足选址的需求，确定项目地是否符合企业未来的发展方向。

企业在对其进行选址前，还必须要对这些要素进行调查与了解，以便更好地服务于企业自身。商业地产项目的选址调研是一项综合复杂的工作，需要进行多方面、多层次的调查与了解，需要通过全面、详细的调查与了解来对商业地产项目进行分析与研究，并运用科学的方法来对项目进行定位与选择。企业在对其进行选址前，必须要将上述13个要素进行认真调查和了解，以便确定企业的选址需求和企业未来的发展方向。

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14.房地产开发商的背景、信誉和品牌形象等。

一个开发商的实力、信誉和品牌形象是投资者选择的重要参考因素。有实力的开发商开发的商业项目更具影响力，更容易得到投资者的青睐。

在与开发商洽谈时，应尽可能地了解其开发商业项目的理念、定位、模式、资金来源以及对周边市场的分析和预测等方面情况，同时，还应了解其资金实力和信用状况。

在签订正式合同之前，应要求开发商提供以下资料：

（1）房地产开发企业资质证书复印件；

（2）营业执照；

（3）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；

（5）法人授权委托书和项目负责人身份证复印件；

（6）土地出让合同复印件或土地转让协议原件。

15.房地产开发商的综合实力、投资方向和投资规模等。

商业地产的开发涉及到土地的购买、房地产开发商的融资、工程建设、商铺销售等各个环节，在每个环节都会存在风险。因此，为了保证企业在商业地产领域能够健康地发展，在选址调研阶段就应该对房地产开发商的综合实力、投资方向和投资规模等方面进行深入的了解，以确定一个实力强大、信誉良好、资金充裕、项目发展前景广阔的房地产开发商合作，这样才能保证企业未来的发展。

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