上海104地块是什么意思

上海104地块是什么意思

104地块，即原上海宝钢集团有限公司上海宝山钢铁股份有限公司职工宿舍地块，位于宝山区顾村镇，东至新杨路、南至龙潭路、西至沪太路、北至申嘉湖高速。 104地块用地面积为2.38万平方米，规划建筑面积为13.1万平方米，容积率为2.0-2.5。规划建筑功能包括：职工宿舍（含公共租赁住房）、物业管理用房（含门卫）、公厕（含垃圾转运站）和地下停车库等。 2016年7月16日，上海市规划和国土资源管理局公布了《关于宝山区顾村镇104地块国有建设用地使用权出让公告》，并于7月22日上午10时在宝山区顾村镇龙潭路555号举行了104地块国有建设用地使用权挂牌出让仪式。 顾村镇104地块位于宝山新城核心区域，是宝山新城的重要组成部分。该地块在城市总体规划中被确定为保留用地、调整用地性质、变更用地布局和功能、完善公共设施的重要地区。顾村镇104地块的规划方案综合考虑了土地利用总体规划、综合交通体系规划等上位规划对区域发展的要求，以“打造一个新型的工业产业园区”为目标，规划了相应的功能和布局。

1、功能结构

104地块位于宝山新城核心区域，周边配套完善，是宝山新城建设的重要组成部分，规划以“打造一个新型的工业产业园区”为目标，规划形成“两轴一心三组团”的功能结构。
两轴：沿新杨路形成的南北向发展轴和沿沪太路形成的东西向发展轴；
一心：集行政办公、商业服务、文化娱乐、居住等多种功能于一体的综合性核心服务中心；
三组团：以行政办公为主，集中布置居住、商业和公共服务设施；
四组团：以居住和商业为主，集中布置行政办公、文化娱乐和配套设施，形成一个综合性社区组团。
规划充分考虑了基地周边配套设施完善的特点，结合绿地布局合理安排各类功能，使之成为一个开放、舒适、现代化的新型工业产业园区。

2、交通组织

规划加强区域交通联系，形成三纵四横的路网结构，强化对外交通联系。
三纵即新杨路、沪太路和沪杭铁路，四横即申嘉湖高速、京沪、大茂、大芦公路。
新杨路：该道路为东西走向的城市主干道，是连接宝山新城南北片区的主要通道。
规划形成“三纵四横”的路网结构，在区域内形成了较为完善的对外交通体系。对外交通体系中，新杨路、沪太路和沪杭铁路分别与区域内各主要对外交通节点相接。此外，规划强调完善对外交通联系，通过加强对外交通联系实现与上海市区和外环线及周边区域的快速连接。同时加强与轨道交通、公交线路和道路系统的衔接，提高道路网效率。

3、绿地系统

本地区绿地系统规划总用地面积为4.62公顷，规划绿地面积占总用地面积的比重为19.2%。规划绿地内有公园绿地、防护绿地、生产绿地、附属绿地。公园绿地和防护绿地主要分布在顾村镇规划区的中部，以生产绿地为主，以保护农田为主要目的，具有较高的生态价值和较大的生态容量；防护绿地主要分布在规划区西北部，是控制规划区内环境质量的重要措施；生产绿地主要分布在规划区西北部，以工业为主的工业区，其开发强度大，对环境的影响也较大，但由于工业企业大多已实现了污染治理和环境管理，对生态影响小。
公园绿地有两处：一处是规划中新增的商业商务公园；另一处是规划区内原有的一处公共广场。防护绿地有三处：即规划中新增的防护绿地，规划区内原有的一处防护绿地和两处生产（仓储）用地防护绿化带。

4、市政设施

104地块规划了一座变电站和一座垃圾转运站，具体位置：新杨路北侧、沪太路东侧、沪太路南侧、龙潭路西侧；
规划的城市道路包括：龙潭路（规划红线宽度为40米，设计车速为30公里/小时）、沪太路（规划红线宽度为50米，设计车速为30公里/小时）、新杨路（规划红线宽度为40米，设计车速为30公里/小时）。其中沪太路高架快速系统形成了一条南北向交通走廊。顾村地区现状的公共交通以常规公交和轨道交通为主，规划中对其进行了调整，具体方案如下：
顾村地区轨道交通线路共有三条，分别是1号线、10号线、17号线。其中，1号线线路沿沪太路走向，10号线线路沿新杨路走向，17号线线路沿沪太路走向。在此基础上，还将形成两条 BRT线路。
1号线全长约3.95公里，设站17座；10号线全长约12.1公里，设站12座。

5、道路系统

该地区位于宝山新城核心区域，其交通优势明显，规划公共交通采用轨道交通7号线、1号线、12号线、13号线和规划中的地铁13号线五种方式，其中轨道交通7号线与13号线在本地区内均有站点，方便居民出行。
本区域内有2条城市主干道，分别为龙潭路和龙翔路，并形成快速通道连接周边主要功能片区。
规划还形成一条轨道交通线，将该区域与上海火车站、上海南站两个大型交通枢纽连接起来，实现多条轨道线路在该地区内的换乘。该区域内有2个地铁停车场，可提供500个停车位。
本地区还设置了两处公交首末站，为居民出行提供了便利。
该地区内还设置了一处公共停车场，可提供车位270个。并在靠近龙潭路一侧设置了一处公交首末站，满足居民日常出行需求。
规划将沿沪太路设置一条快速通道和一条公交专用道，加强区域内的交通联系。

6、综合管线系统

以综合管廊系统为主体，采用先进的管道技术、管理措施及成熟的施工技术，打造符合城市规划要求、满足城市市政管线和各种电力、电信、广播电视等专业管线敷设的综合管廊系统。
城市地下综合管廊系统是把电力、电信、燃气、热力等市政管线统一集中到一起，有计划有组织地敷设于地下，在地面上进行工程建设的工程设施。其主要作用是：一是可避免在城市建设中因各种管线相互交叉而影响交通和影响居民生活；二是便于规划管理和维修养护；三是便于将来发展地下空间，进行综合开发利用；四是有利于城市的安全运行和提高土地的综合利用率。
104地块地下综合管廊系统包括电力管线、电信管线、燃气管线、给水管线等市政管线，以及污水和雨水等各类专业管线，包括电力电缆、通信电缆、给水管、煤气管等，具有“埋深大”的特点，在施工时须按照一定的施工工艺和技术措施进行。
上海104地块的地下综合管廊系统在地下空间布局上是比较合理的。它与地上的交通道路相结合，可以形成一个整体空间，既保证了地下空间的充分利用，又避免了地上交通道路对地下综合管廊系统的影响。而且该项目在地下空间利用上也进行了合理的规划，并充分考虑到了今后发展所需要的条件。

7、公共服务设施

104地块用地内，将在社区级、区级和市级层面规划有医疗卫生、教育、文体、社会福利等公共服务设施。规划近期建设的公共服务设施包括：上海市宝山医院门诊医技楼、上海市宝山医院住院大楼和门诊医技楼、上海市宝山区顾村镇社区卫生服务中心村镇文化中心。在公共服务设施布局上，104地块与周边地区有机融合，紧密联系，在规划上考虑了周边地区的交通、文化等因素，强化了与周边地区的联系。
104地块作为宝山新城核心区域内的一块保留用地，在规划上充分考虑了宝山区宝杨路南侧居住地块的开发建设，以提升城市的形象品位为目标，结合周边地区的综合整治工作，规划设计了以“工业产业园区”为理念的功能布局和城市形态。同时在功能定位上，强调区域功能的转型升级，以“现代工业产业园区”为发展目标，打造一个新型的工业产业园区。

8、基础设施建设

规划通过对区域内道路交通的梳理，结合交通功能分区，形成了不同功能分区的路网体系。以“一横三纵”为骨干的交通体系。“一横”：龙潭路；“三纵”：新杨路、沪太路、沪太快速路。
道路与地块结合形成两个地块的联系通道，分别为龙潭路和新杨路，形成主要的进出通道；而根据城市总体规划中对路网密度的要求，结合周边用地需求，在规划地块内部形成一条东西向的次干路。
道路等级为城市次干路，规划道路红线宽度为40m；
道路断面布置形式为四幅路形式，其中机动车道宽16m、非机动车道宽4m、人行道宽3m。

9、建筑高度控制

根据城市功能布局及环境景观要求，结合建筑高度控制的总体原则，将整个地块的建筑高度控制在40米以内。
（1）建筑高度控制范围：
-北侧沿新杨路及龙潭路的建筑高度控制范围为60米；
（2）对重要道路交叉口、重要地区或具有特殊景观要求的地区，在满足各项技术经济指标的前提下，可适当提高建筑高度。
（3）沿主要道路两侧布置的高层居住建筑，其高度应严格控制在45米以内；沿城市绿地或城市公共绿地等场所布置的高层居住建筑，其高度应严格控制在30米以内；沿公园、广场或其他开敞空间等地布置的高层居住建筑，其高度应严格控制在30米以内。

10、环境保护

为了实现上述目标，规划从以下几个方面加强了环境保护工作：
（1）落实环境影响评价制度，加强环境保护基础设施建设。
（2）按照“谁污染，谁治理”的原则，对已建项目加强环境监管。
（3）加强污染源监测管理，建立污染源监测档案。
（4）加强规划区域内道路的绿化建设和城市管理。规划将建成以绿化为主题的新城区，创造优美、整洁、舒适的生活和工作环境。
地块容积率为2.0-2.5,建筑密度为40%-50%，绿地率不低于35%，建筑高度不超过80米。

11、综合防灾及公共安全设施建设

公共安全设施建设应与周边地区的发展相协调，符合上海市的总体规划。
按照《上海市防灾减灾规划》和《上海市综合防灾减灾规划》，104地块需重点加强建筑、道路交通设施等公共安全设施建设，以提高周边地区的安全性。该地块地下空间资源丰富，可进一步挖掘利用地下空间，同时应充分考虑人防工程及周边道路的设置，完善公共安全设施。
本项目以打造一个新型的工业产业园区为目标，结合地块内市政条件，将部分企业搬迁至上海宝山新城、宝山区政府以及周边地区。本项目规划主要用于工业企业生产配套功能，未来将形成一个完整的园区。为加强本项目与周边地区的联系，需设置地面道路系统和地下车库出入口。

12、绿地系统规划

结合现状、规划用地的性质和特点，在本次规划中对绿地系统进行了较大幅度的调整和完善，在充分保证城市生态环境质量和安全的前提下，为市民提供了更多的绿色活动空间。同时，通过合理布局公共绿地，满足居民休闲、运动等不同活动需求；通过增加街头绿地，改善城市环境质量；通过在城镇中心布局大型公共绿地，为市民提供高质量的休闲娱乐场所；通过在工业园区设置大面积的公园绿地，增加了整个园区的绿化覆盖率；通过完善口袋公园、郊野公园和防护绿地等类型的生态景观绿地体系，形成了一个布局合理、功能完善、结构清晰的城市绿地系统。在规划中，还提出了合理利用现状废弃旧厂房、旧仓库和其他工业用地等规划发展绿地的设想。

13、地下空间开发利用

在城市发展中，为避免地下空间的闲置，需要在城市规划中对其进行合理的开发利用。上海104地块地下空间开发利用可分为以下三个层次：
①交通设施建设：包括地铁、地下道路、地下通道等；
②市政设施建设：包括城市广场、地下停车场、垃圾转运站等；
③商业设施建设：包括商业街、大型购物中心、商业广场等。
顾村镇104地块周边有沪太路、沪太路高架、嘉松南路和沪太路高架，规划中的地铁12号线和13号线也将在此设立站点，交通条件便利。顾村镇104地块位于宝山新城中心区域，规划中的轨交12号线和13号线将在此设立站点，顾村镇104地块周边还规划有两处公共停车场，可满足本区域停车需求。

14、分期建设要求

①住宅用地容积率控制在2.5以内，且最高不超过2.5。
③地下空间的开发利用，须符合地下空间开发利用专项规划。
④对于本规划地块内已出让的居住用地，在满足国家和本市有关住宅工程质量分户验收的基础上，如项目具备分户验收条件的，可单独申请分户验收。住宅工程质量分户验收意见作为土地使用权出让合同附件。
⑤对于本规划地块内未出让的居住用地，如项目具备分户验收条件的，可单独申请分户验收；如项目不具备分户验收条件的，应在申请土地使用权出让合同签订前，与相关单位签订承诺书，承诺在3年内完成分户验收。
⑥项目配套公建用房（含门卫）须在签订土地使用权出让合同之日起3年内建成并投入使用。公建用房面积不小于地上总建筑面积的50%且不大于地上总建筑面积的30%。

15、出让年限和出让金标准

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。出让土地使用权的期限届满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用者通过有偿出让方式取得的国有土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
其中，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。该宗地上建设的住宅建筑面积不得超过该宗地总面积的50%。

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