产业地产发展趋势及投资分析

产业地产发展趋势及投资分析

产业地产是以产业为核心，以城市为依托，在土地上进行房地产开发的一种综合性产业形态。作为新型地产模式，产业地产的核心是产业，对区域经济的拉动作用不可小觑。 过去十年，在房地产市场高歌猛进、住宅开发成为市场主流、政策鼓励发展商业地产等多种因素影响下，“地产+”模式蓬勃兴起，尤其是在与旅游、养老、文化、教育等产业融合之后，房地产行业对经济的拉动作用更加明显。 在国家“大众创业、万众创新”的大背景下，产业地产作为创新经济的重要载体，成为投资领域的热点。 在国家鼓励创新驱动发展战略与“互联网+”、“中国制造2025”等一系列政策的推动下，互联网+、大数据等新兴技术与传统产业相融合，产业地产逐渐成为地方政府推进区域经济发展、改善城市面貌、促进产业升级和优化城市布局的重要手段。 总体来看，当前我国产业地产仍处于发展初期，但随着新常态下我国经济发展方式转型升级以及国家宏观政策调整的影响，其未来发展趋势也更加清晰。

1、从粗放发展到精细运营

在过去几十年的发展中，我国产业地产项目数量庞大，但发展粗放。企业往往仅关注到房地产开发环节，没有对区域产业发展情况进行深入研究，导致项目定位不清晰、功能布局不合理、产品形态单一，项目回报期过长。同时，由于缺乏专业运营管理，园区企业之间缺乏有效互动，造成园区产业聚集度低、缺乏核心竞争力和较高的运营成本。此外，由于缺乏专业人才支撑，企业的业务拓展往往会受到制约。在土地资源日渐稀缺、地方政府对产业地产的招商要求越来越高的背景下，产业地产行业必须走精细化发展之路。
对于产业地产行业来说，未来一段时间内将呈现两个明显趋势：一是行业将进一步分化；二是行业门槛将不断提高。对于传统住宅和商业地产而言，在规模扩张到一定程度后便会陷入瓶颈期；而对于产业地产而言，由于其轻资产的属性使得其在规模扩张时相比于住宅和商业地产更具优势。同时，由于当前产业地产市场存在较高的门槛，企业只有通过不断提升自身的服务能力才能在激烈的市场竞争中生存。
随着经济发展方式转变、区域经济竞争加剧以及新技术革命兴起等多重因素的影响下，我国产业地产行业正从粗放发展阶段逐渐进入精细化运营阶段。企业在定位规划、开发建设、招商运营、融资等方面面临更多挑战。为适应行业转型升级新形势，未来企业要重视与政府和产业园区的战略合作关系、提升企业自身服务水平和竞争力、加大自主创新力度等方式提升精细化运营水平。同时，产业地产企业还需要逐步探索产业地产行业的投资运营模式、轻资产模式以及金融创新等多种发展模式。

2、从传统产业园区到创新载体

传统的产业园区开发模式，在土地资源紧缺、劳动力成本上涨的背景下，其成本优势正逐渐丧失，产业园区开发模式的发展已遇到瓶颈。在此背景下，产业地产行业将通过开发新的载体和业态来满足市场需求，即从传统的园区开发向创新载体转变。我国产业地产在这一过程中将呈现以下几个发展趋势：
（1）创新园区建设：目前，我国已有不少城市在积极推进创新型城市建设，政府通过设立高新技术产业园区来吸引新兴产业入驻。而随着创新园区建设的不断推进，未来更多的创新园区将出现在各地。
（2）创新型载体开发：传统产业地产运营商在土地资源紧缺、劳动力成本上涨的背景下，将逐步转型为创新型载体开发运营商。在此过程中，企业不仅可以获取更多的土地资源和政策支持，还可以借助创新平台及技术，实现业务模式升级、企业转型、提升竞争力等。

3、从住宅地产到产业地产

传统住宅地产的开发主要依托于土地资源，需要通过城市开发，不断进行土地招拍挂，对资源和资金的占用较多，需要大量资金投入。而产业地产的开发主要是通过与政府合作、自建园区等方式进行。在此基础上，住宅地产和产业地产的开发模式也呈现出较大差异。
总体来看，我国住宅地产的开发模式与产业地产存在一定程度的重叠，住宅地产的开发主要依托于土地资源和资金的投入，需要较大资金投入；而产业地产主要依托于已有的产业资源进行招商、运营与服务，无需太多资金投入。由于二者在开发模式、发展路径方面存在一定差异，因此对于房企而言，从住宅地产转型到产业地产需要进行相应的业务模式调整。

4、从政府主导到市场主导

过去几十年，我国政府主导的产业地产模式极大地推动了地方经济发展，但也存在政府债务风险过高、产业结构不合理等问题，使得政府财政负担不断加重。随着我国经济进入新常态，新常态下政府职能转变加快，“政企分开”的趋势越来越明显，产业地产从“政府主导”逐渐转变为“市场主导”。
目前，产业地产市场竞争日益激烈，多数企业的盈利模式主要依靠产业招商和物业出租。与之相比，由于产业地产兼具开发、运营、服务等多种功能，其盈利模式较为复杂。从理论上来说，产业地产可以通过开发新的物业获取租金、通过招商引入企业获得税收、通过服务收取服务费等方式获取收益。但受房地产市场调控政策的影响，以及部分企业在园区规划、产业定位、招商运营等方面缺乏专业经验的限制，我国产业地产领域的盈利模式尚未完全形成。
随着市场竞争加剧以及资本对行业的逐步渗透和认识加深，未来产业地产行业将由传统的开发物业获取收益向挖掘物业本身价值和园区资源价值转变。园区企业将逐步摆脱对土地价格上涨的依赖，通过园区规划、建设、运营等方面的专业能力获得更多收益；园区运营商也将逐步摆脱单纯提供物业管理服务的商业模式，转向以物业为载体进行招商运营服务。此外，随着资本市场对产业地产领域关注度提升以及投资者对产业地产项目收益预期提升，未来产业地产行业还将涌现一批专注于产业地产领域投资和运营的企业。
总之，未来我国产业地产将进入到新一轮发展周期中。随着产业结构调整、城市功能转型以及地方政府职能转变加快，我国产业地产行业将会出现更多新变化和新机遇。

5、从单纯的硬件配套到综合服务

随着产业地产的发展，人们对产业地产的理解逐渐从简单的硬件配套，上升到综合服务层面，产业地产的服务内涵不断拓展，与文化、教育、金融、中介等领域的结合越来越紧密。在这种情况下，产业地产将由单纯的产业园区升级为涵盖产业集群培育、专业服务、创业孵化、技术转移等功能的综合性地产模式。因此，未来产业地产将从单纯提供硬件配套服务向综合服务转变，从硬件园区到平台型园区转变，从传统园区向“产城融合”转型。
随着产业地产的发展和相关政策的推进，未来中国产业地产将呈现出以科技为先导、以文化为灵魂、以金融为支撑、以城市为依托和以管理为保障的发展态势。

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