商铺变“伤铺”：租不出卖不掉，还值得投资吗？
在今年的经济工作会议上，“房住不炒”被确定为房地产调控主基调，这意味着楼市调控将从过去的“一城一策”过渡到“因城施策”。与此同时，与楼市调控相关的另一个关键词，即“商业地产”也被正式提出。 这意味着商业地产作为一个独立的行业，将在房地产市场中占据越来越重要的地位。从全国范围来看，一二线城市的商业地产项目数量和体量都占据绝对优势，三四线城市也不乏不少优质项目。 可以说，在住宅市场“遇冷”的情况下，商业地产将成为一片新蓝海。然而，从全国范围来看，商铺投资也变得越来越困难了。 一方面是商铺供应增加、同质化竞争加剧；另一方面则是投资客减少、市场需求缩减。不少投资者感叹，投资商铺已成“伤铺”。 面对不断变化的市场环境，商铺投资是否真的变得越来越难？商铺是否真的不再值得投资？
01、从全国范围来看，住宅市场遇冷，商铺投资难
近几年，在楼市调控的大环境下，住宅市场“遇冷”的现象也越来越明显。据克而瑞数据显示，从2019年1-11月来看，住宅市场累计销售面积同比下降11.4%，累计销售额同比下降16.1%。这意味着全国范围内的住宅市场在经历了2019年的“寒冬”后，开始出现“回暖”现象。
02、从商铺供应来看，同质化竞争加剧
在商铺供应方面，在过去的几年中，无论是一线城市还是二三线城市，商铺供应量都在持续增加。
一方面是由于住宅市场降温后，开发商只能将重心放到商业地产上；另一方面则是随着商业地产的快速发展，住宅市场的空置率也越来越高。在这种情况下，商铺供应持续增加、同质化竞争加剧就成为必然。
03、从投资客来看，市场需求减少
从投资客角度来看，过去十年间，全国房价的上涨速度可谓是“火箭速度”，而商铺价格却在一路走低。由于住宅价格被“压制”了十几年，开发商们便将目光转向了商业地产。随着住宅市场进入“存量时代”，开发商们不再盲目扩张、疯狂拿地，而是更多地选择在一二线城市投资商铺项目。
然而，商铺是一种风险比较高的投资产品，所以也就导致了市场需求的减少。这意味着市场上的商铺供应也在增加，竞争压力也越来越大。
04、从商铺自身来看，租售比差
从实际情况来看，投资商铺，出租大于出售是常态。这一点，从租赁市场的情况就能看出。
在住宅市场，有一个名词叫“租售比”，即每平米每月的租金和售价之间的比值。租售比越高，说明这个商铺越值钱。
据统计，在住宅市场中，上海的平均租金为每月每平米人民币2822元；深圳的平均租金为每月每平米人民币1895元；而北京则为每月每平米人民币1330元。
而在商铺市场中，这个比值却只有1.3左右。也就是说，投资商铺的回报率只有1.3倍。
05、从市场环境来看，商业地产的市场环境正在改变
当前商业地产的市场环境正在改变，包括：
1、过去买商铺主要看地段，未来的投资更多的是看城市和板块。这个变化决定了未来投资商铺将更看重周边人口、周边环境、区域发展前景等因素；
2、过去投资商铺，主要是投资一个商圈或一个区域，现在更多的是投资一个区域；
3、过去投资商铺主要看租金回报，现在更多的是看租金回报率，特别是一些成熟商圈中的商业物业，租金回报率会更高。
4、过去投资商铺，主要是购买一手住宅，现在则越来越多地购买二手房。
5、过去投资商铺主要考虑的是人流和客流量，现在则更多考虑商业价值和物业价值。
编辑者： wyl
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