地产评级下调可怕吗？

地产评级下调可怕吗？

最近，地产债券市场频频出现评级下调事件。 先是11月8日，中债资信发布公告，宣布下调中国恒大的长期外币发行人违约评级至“CCC”，同时将公司债券“20恒大04”的债项评级由“CCC”调整至“C”。 再是11月11日，大公国际称，三盛教育主体及相关债项评级由“AAA”调整至“AA+”，评级展望为“负面”。 到了今天，多家地产公司发布公告，下调公司债券信用等级。 截至目前，已有龙湖、美的置业、佳兆业、华夏幸福、恒大等房企发布公告下调公司债券信用等级。 对于评级下调这件事，我一直是比较敏感的，因为这里面的逻辑非常多，也很复杂。 首先从行业发展来看，这是正常的市场行为，而且房地产行业有很多的周期因素存在，有一句话叫“三十年河东三十年河西”。 从企业发展来看，地产行业存在很多的不确定性因素。比如说市场好的时候你没钱了、市场不好的时候你也没钱了。 所以评级下调是市场行为而不是企业行为。而且从政策角度来看，这些都是正常现象。 所以我们需要客观看待评级下调这件事。 如果企业自己主动调低评级会怎么样？有什么影响？ 所以我们需要看一下这些下调的主体是什么企业，下调之后他们会怎么做。这样我们才能对这些主体有一个客观、理性、全面的认识和判断。

1、中国恒大

在中国恒大发布公告后，中债资信的评级报告认为，恒大近期到期或将到期的美元债券规模大，偿债压力大。
同时，恒大的债务规模大、分布广、结构复杂，债务压力大。截至2020年9月底，中国恒大有息负债规模约为5500亿元，其中一年内到期的短期有息负债规模约为3600亿元。
中债资信称，公司流动性压力加大、外部融资受限以及市场信用环境恶化等因素将进一步加大公司的偿债压力。
10月21日，中国恒大公告称，由于未能获得必要的银行融资安排、流动性短缺和外汇风险敞口扩大等原因，导致境外美元债无法于10月底到期。
10月22日，中国恒大发布公告称，“20恒大04”将于2021年11月23日到期本金为5亿美元的债券提前偿付。
另外，在“20恒大04”到期后一个月左右时间里，恒大还将面临83亿元的境外债券到期或回售压力。
因此中国恒大认为自己已经到了违约边缘。这次评级下调是恒大自己主动调低评级。从这个角度来说它是对市场的一种反应。

2、佳兆业

佳兆业是在11月12日发布公告称，因公司部分债务未能如期偿付，且未能于限期内足额支付利息，其“18佳兆业MTN001”和“20佳兆业MTN002”的利息及相关费用，根据香港联合交易所有限公司证券上市规则的相关规定，公司的债券信用等级由“AAA”下调至“BB+”。
目前佳兆业还在境外发行了一笔债券，利率在6%左右。
其实这也不是佳兆业第一次评级下调了。去年7月份，佳兆业就被穆迪将主体信用评级下调为Ba2,展望调整为负面。
今年年初，佳兆业还被惠誉将主体信用评级下调至“BB-”，这是惠誉首次将中国房地产企业的评级下调至“BB-”。不过随着佳兆业完成债券回购，并宣布展期债券后，惠誉认为其经营状况良好，因此对佳兆业的展望恢复至稳定。
此次下调对佳兆业来说应该也不是什么大事，毕竟现在的债券市场融资成本还是比较低的。

3、中南建设

中南建设发布公告称，控股股东中南控股集团有限公司（以下简称“中南控股”）于2022年11月6日向中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信”）提出一项违约债券的评级调整申请。
根据该申请，中南控股于2022年11月5日、6日、7日连续3个交易日通过集中竞价交易方式累计出售所持的中弘股份股票5500万股，占公司总股本的1.27%。本次交易完成后，中诚信不再持有公司股份，中南控股不再纳入公司合并范围。
这也是近期首家被信用评级机构调低信用等级的民营地产企业。同时，中南控股将其持有的中南建设（000961）部分股权质押给中国东方资产管理股份有限公司（以下简称“东方资产”），以补充资金流动性。
11月13日，中南建设发布公告称，公司债券“22中南01”将于2022年11月15日到期。“22中南01”发行规模为20亿元，票面利率6.15%，债券期限为2+1年。目前，东方资产已出具《关于“22中南01”不进行本息兑付的承诺函》。

4、新希望集团

新希望集团发布公告称，将公司主体长期信用等级由 AAA下调至 AA+，评级展望为负面。
新希望集团表示，本次评级下调的主要原因是房地产业务受到房地产调控政策影响，销售回款下降；同时，因生产经营资金需求较大，融资成本增加导致资金压力较大。基于以上情况，公司决定调整部分有息债务的期限结构和融资成本。
新希望集团称，公司将通过出售资产、银行借款、内部资产处置、债务展期等方式积极筹措资金，以缓解流动性压力。公司将根据实际情况积极推进债务重组工作，妥善处置存量债务；同时积极推进项目销售回款及新项目开发建设等工作。
新希望集团在公告中表示，公司将通过处置资产、引进战投、转让项目等方式积极筹措资金。

5、世茂集团

11月11日，世茂集团宣布，将“20世茂MTN001”的债项评级由“A-”调整为“C”。
至此，世茂集团的主体信用等级下调至 BB。
与此同时，世茂集团发布公告称，鉴于公司未能履行与债券持有人就本金的交换要约作出的安排，“20世茂MTN001”和“20世茂MTN002”的所有交换要约均已取消。
这意味着，在债券持有人会议通过了展期方案后，世茂集团将无法在约定时间内兑付本金。
11月12日下午，世茂集团公告称，根据该公司与债券持有人会议签署的相关补充协议及修改后的条款安排，该公司已于2020年11月13日向香港联合交易所有限公司申请豁免公司于债券交换要约项下应支付的利息及其他应付款项。

6、碧桂园

碧桂园在今年5月5日，下调了公司主体和债项评级。
公告显示，碧桂园已于2020年6月8日将其主体信用评级由“AA-”下调至“BB”，并将“20碧桂园CP001”债项信用评级由“BB-”下调至“BB+”，同时其债券评级展望也由“稳定”调整为“负面”。
这一系列操作让人不禁联想到最近市场上的恒大。当时恒大也是这么做的，而且当时调低了主体和债项评级，也是为了让自己有更好的信用等级去融资。
从这一点上来看，这两家房企有很大的相似性，都是为了给自己争取更好的融资渠道。
从公司治理来看，碧桂园在房地产行业一直都是龙头老大的地位，所以评级下调对其来说并不会带来什么影响。
从债务结构来看，截至2020年6月末，碧桂园短期借款为409.9亿元、应付账款及票据为285.5亿元、长期借款为448.3亿元，占比分别为12.2%、76.7%、23.2%。
而且碧桂园债务结构非常健康，短期借款占比不到10%，长期借款占比超过65%，所以评级下调对碧桂园影响并不大。

7、蓝光发展

蓝光发展的评级下调是由市场行为导致的，这一点在评级报告中有明确的说明。
蓝光发展发布公告称，决定对公司2020年度第三期超短期融资券（简称：19蓝光SCP020）、2020年第四期超短期融资券（简称：19蓝光SCP021）、2020年第五期超短期融资券（简称：19蓝光SCP022）的兑付本息按时兑付安排做出调整。
根据公告，上述债券持有人于2020年11月17日收到由四川蓝光发展股份有限公司出具的《关于兑付本息的通知》，其将于2020年11月19日将上述债券本金及利息共计约人民币8.8亿元如期兑付。
蓝光发展还表示，决定对公司2020年度第三期超短期融资券（简称：19蓝光SCP021）进行展期。

8、融创中国

11月12日，融创中国发布公告称，将其主体信用等级从“CCC”下调至“CC”，同时将其“20融创01”和“20融创02”债项信用等级由“CCC”下调至“CC”。
两只债券分别发行于2020年3月1日、2020年9月10日，发行总额为20亿元人民币，债券利率为5.00%，期限为3年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。
从公告中我们可以看到，融创中国本次信用等级下调是因为经营状况恶化。
其经营情况一直在恶化，所以需要做一个主动调整。这就好比一个人的身体出现了问题需要手术治疗，医生在手术的时候会告诉你手术成功了可以回家了。但是如果这个人有严重的并发症呢？手术就不能做了吗？
融创中国今天的公告里也提到了这个问题：
“20融创01”、“20融创02”和“20融创03”已到期未支付利息金额为人民币4.33亿元，共计6.5亿元。
这个时候如果你再继续借钱给他就属于救不过来了。所以为了减少损失，就只能下调评级。

9、正荣地产

正荣地产今年7月，评级机构穆迪将正荣地产的评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认了该公司的Baa3评级。在这之前，穆迪还曾下调了正荣地产的长期外币发行人违约评级和高级无抵押债券的评级。
今年6月，正荣地产发行了一笔50亿元的债券，期限3+2年，票面利率7.25%。正荣地产的评级下调之后，债券利率也跟着下降了。
10月21日，正荣地产公告称，公司控股股东正荣智控旗下全资子公司天津正荣将其持有的正荣地产全部股份（占公司总股本的7.92%）转让给了天津华锦资本，交易价格为16.92亿元。交易完成后，天津正荣持有公司总股本的比例将从17.92%下降至12.91%。
这一举动对正荣智控的财务状况和经营状况都有很大影响。
正荣的财务状况是比较健康的，负债率也不高，偿债能力也不错。

10、中梁控股

11月9日，中梁控股集团有限公司（简称“中梁控股”）公告称，中债资信决定将公司主体长期信用等级由“AA”调整为“AA-”，评级展望为“负面”。
根据公告，中债资信认为，中梁控股在房地产行业融资渠道收紧、融资环境紧张、房地产市场整体下行的大背景下，外部融资能力减弱；同时，因债务集中到期及财务费用大幅增加，导致流动性紧张。
中债资信表示，下调评级反映了中梁控股面临较大的再融资风险。考虑到目前中梁控股的偿债压力较大、市场融资环境较为紧张、未来一段时间公司业务活动及盈利能力存在不确定性等因素，公司上调主体信用等级至“AA-”反映了对公司未来业绩及运营稳定性的审慎态度。

11、当代置业

当代置业成立于1992年，是中国房地产行业中发展最早、最具影响力的企业之一，经过27年的发展，已成为一家以房地产开发为主业，涵盖建筑、物业管理、医疗康养、酒店旅游、节能环保等产业的大型企业集团。
根据克而瑞发布的《2020年1-10月中国房地产企业销售榜TOP100》榜单，当代置业以715.7亿元的权益销售额排名第38位。
10月31日，当代置业发布公告称，公司于10月31日完成一笔新的美元债券发行，发行规模为5亿美元，债券利率为8.75%。
而当代置业最近一笔美元债券发行已经是在今年9月12日了。
公司最新的一期美元债是10月28日发行的2023年到期的高级无抵押美元票据，票面利率为8.75%。
综合来看，当代置业目前流动性较为紧张。所以评级下调对公司未来融资造成影响较大。

12、阳光城

11月12日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，公司于2020年11月11日收到上海证券交易所《关于对阳光城集团股份有限公司债券上市期间交易异常波动情况进行核查的函》。
经核查，公司前期披露的《2020年第三季度报告》中有关“公司经营情况正常”、“公司流动性暂时充足”的信息披露不真实、不准确。
阳光城表示，上述行为属于前期信息披露不真实、不准确的情形，违反了《深圳证券交易所股票上市规则》第2.15条和《上海证券交易所股票上市规则》第2.15条的规定。
公告中，阳光城表示，公司将严格按照监管要求，积极配合交易所履行信息披露义务。如本次债券因存在相关问题而被终止上市交易，公司将及时履行信息披露义务。

13、旭辉控股集团

11月13日，旭辉控股集团公告称，“18旭辉01”债券已于2022年11月9日到期并出现违约，“18旭辉01”债券的违约事件触发交叉保护条款。
10月17日，旭辉控股集团宣布其全资附属公司上海旭辉企业发展有限公司（以下简称“上海旭辉”）作为发行人与瑞信、标普、惠誉签署了《信用风险管理协议》，决定将发行人债券的高级无抵押评级从“BBB+”下调至“BBB”，并将评级展望从“稳定”调整为“负面”。
10月20日，旭辉控股集团发布公告称，公司债券持有人会议于2022年11月12日在上海召开。会议审议通过了《关于公司债券2022年到期及提前赎回相关事宜的议案》，同意公司债券持有人于2022年11月14日召开的2022年到期及提前赎回授权会议上通过相关议案。
10月27日，旭辉控股集团发布公告称，“20旭辉03”应于2022年11月23日在香港联合交易所有限公司作回售登记。回售登记将于2022年11月25日上午九时正起开始。

14、雅居乐集团控股有限公司

11月12日，雅居乐集团控股有限公司（简称“雅居乐”）公告称，由于对公司业务运营、财务状况及现金流状况的担忧，以及对未来经营业绩的不确定性，公司长期美元债券信用等级将由“CCC”下调至“CC”。
据了解，自9月以来，雅居乐已两次下调评级，这是其首次下调评级。
雅居乐表示，预计此次债券调整对其债务偿还能力不会造成实质性影响。公告显示，“CC”标志着雅居乐长期美元债券的信用级别将进一步下调，其境外债务的安全性将进一步下降。
早在今年3月底，雅居乐便被穆迪调降评级至Ba2,评级展望为负面。
随后，6月23日，惠誉下调了雅居乐的长期发行人违约评级（IDR）至“BB-”。

15、龙光地产集团有限公司

龙光地产集团有限公司发布公告，将公司主体长期信用等级由“BBB”下调至“BB+”；将“16龙光01”、“16龙光03”的债项信用等级由“BBB”下调至“BB+”；同时，将“16龙光02”和“16龙光03”的债项信用等级由“BBB”下调至“BB+”。
公司公告表示，上述评级下调将会影响公司未来境外美元债的发行规模，对公司的再融资产生不利影响，也将会对公司后续债券的发行规模和频率产生一定影响。若上述评级被下调至“BB+”，则不排除未来龙光地产境外美元债发行规模将进一步减少的可能性。

佑佑商服