上海写字楼投资成本是多少？

上海写字楼投资成本是多少？

上海写字楼投资成本是多少，目前，在上海中心城区，以浦东陆家嘴为中心的5公里半径范围内，就有超过60个甲级写字楼项目在售。近5年来，陆家嘴已吸引了包括汇丰集团、中国石油、中国移动、中国电信、中国银行、中国人寿等在内的50余家国内外知名企业入驻。未来3-5年内，陆家嘴金融贸易区还将新增甲级写字楼项目约70万平方米。据戴德梁行的调查显示，当前上海甲级写字楼的租金水平在每平方米30-40元人民币之间。假设租金价格不变，以这样的价格出租5年，每年租金收入约为230万元人民币，扣除运营成本等费用后每年可净收益约为70万元人民币。 但随着经济发展，企业对办公环境和硬件设施要求越来越高，这就导致租金一直处于上升趋势。此外，如果从长期来看，上海的租金回报率一直在3%左右徘徊不前，也会影响投资者的投资热情。 在投资过程中我们不仅要看租金回报率、周边环境和地段等因素外，还需要考虑物业管理成本和人员成本等因素。

1、物业管理费

在租售比不高的情况下，开发商一般会选择将物业管理费定的很低。因为写字楼的投资回报率很低，如果物业管理费用太高，就会增加租售比，也就意味着会导致写字楼租金上涨过快。因此，开发商会在物业管理费用上下工夫，将物业管理费定的很低。按照上海普通写字楼的物业管理费来计算，一般为2.5元/平方米/月。如果按照20年的租赁期来计算，那么每年需要支付的物业管理费为125000元。
一般情况下，写字楼每年的物业管理费会超过20万元人民币。

2、空调费用

由于上海的空气质量普遍较差，夏季更是成为了空调的最大受害者。据了解，目前上海写字楼的空调系统主要分为中央空调和分体空调两种。由于中央空调系统需要在特定时间开启，对于空置率较高的写字楼来说，可能会影响到写字楼出租率。所以目前市场上更多的是分体空调系统。
但目前在上海，多数的写字楼都已经采用了中央空调系统。这意味着投资者在购买写字楼时需要考虑到后期空调系统所产生的费用问题。
以位于上海杨浦区五角场商圈的某甲级写字楼为例，其采用了两台三菱电机5匹柜式中央空调，总制冷量为5100 KW，单台价格为3万元人民币。假设按照上海最低标准80元/平方米/月计算，这套办公用房的每月租金支出约为8600元人民币。
除了以上两种情况外，还存在一些特殊情况，比如有的写字楼只有中央空调系统而没有分体空调系统。这就需要投资者自行计算相关费用。

3、公共部位及设施维修

公共部位及设施维修是写字楼物业管理的重要组成部分，它直接关系到写字楼的日常运行，对整个写字楼的形象起着重要的作用。因此，物业管理公司应重视公共部位及设施维修。
此外，物业管理公司应合理规划各部门的工作流程和人员配置，提高工作效率，尽量减少不必要的浪费。对于那些使用频繁、使用率高、维修量大的设施设备，更要制定有效的措施和办法进行预防和修理，降低维修费用。只有这样才能降低管理成本，使物业管理工作达到更高水平。
上海写字楼投资成本是多少，在满足上述条件的前提下，要选择具有良好服务水准、有完善设施、高标准管理制度以及有发展前途的物业管理公司。这样才能为今后写字楼的良好运营提供保障。

4、装修及采购

对于写字楼而言，在装修、采购方面的支出是比较大的。在装修时，一般需要进行电路改造，中央空调，弱电系统等施工。在采购方面，则需要购买各种办公家具、电器、装饰材料等。
以上就是上海写字楼投资成本是多少的相关内容介绍了，希望能够给大家带来一定的帮助。目前上海的甲级写字楼租金水平在每平方米30-40元人民币之间，以这样的价格出租5年，每年租金收入约为230万元人民币。但这并不代表你可以不重视物业管理成本和人员成本。对于写字楼而言，它所需要的运营成本和管理成本都是比较高的。因为现在很多公司都是采用这种方式来进行办公的，所以这对于物业管理公司来说是一项巨大的考验。只有在物业管理公司完善服务水平和硬件设施时才能为投资者创造更多利润。

5、保洁成本

物业管理包括保洁、保安等，而这也是写字楼投资成本的重要组成部分。
一般来说，保洁费用为每平方米每天2元左右，保安费用则根据物业规模的大小而不同。如果物业规模大、档次高，则需要更多的人员和成本来进行日常维护。
当然，为了控制运营成本，投资者还需要通过其他渠道获取更多的盈利。
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6、安保费用

安保费用是指物业公司对大楼内的安保人员工资、办公设施维修保养费等的支出。这部分费用占写字楼投资成本的比重较小，但也不能忽视。
以上是我们总结的一些影响写字楼租金及回报率的因素，另外，对投资者来说，还需要注意写字楼周边的交通状况、写字楼周边商业配套情况、写字楼周边是否有学校、写字楼周边有无大型商场等。
除了以上因素外，写字楼本身也会对租金及回报率产生影响。如果写字楼所在地段比较优越，比如靠近中央商务区或者 CBD区域，那么租金往往会比较高；相反，如果附近没有大型商场或者商务中心，那么租金可能就会相对低一些。
从上海整体情况来看，写字楼租金的涨幅与上海整体经济发展水平密切相关。随着上海经济的发展，办公场所需求增多，办公场所价格也在不断上涨。
此外，市场上写字楼的平均出租率在60%左右。而对于投资者来说，如果是自用型投资或者是用于出租，那么就不能只看租金回报率；还需要综合考虑租金、管理费、设备维修费等因素。另外，上海写字楼投资成本还需要考虑到物业管理成本和人员成本等因素。

7、安保人员数量

一般来说，项目的安保人员数量都会根据项目的规模和类型而有所不同，因此会影响到项目的日常运营管理。
我们知道，物业的投资回报和物业管理成本都会对租金产生影响，但我们需要知道的是，当我们考虑到投资回报时，就不能只看物业管理成本这一个因素，而应该从多方面进行考虑。这些因素都会直接影响到写字楼的租金水平和投资回报率。那么对于上海写字楼投资成本是多少这一问题，就需要我们根据项目自身情况进行具体分析。
上海写字楼投资成本是多少，目前市场上对于上海写字楼的租金回报水平没有统一的标准，不过一般来说在目前的市场环境下，上海写字楼的租金回报率都会维持在3%左右。

8、消防设备的采购成本

上海写字楼投资成本是多少，消防设备是写字楼内必不可少的配套设施，如果一栋写字楼发生火灾，消防设备是否能够正常使用将直接影响到大楼的安全程度。因此在装修的时候一定要考虑到消防设备的采购，一般情况下，这类设施的采购成本大约在1000元左右。
上海写字楼投资成本是多少，虽然说现在房地产市场一直都是比较火热的状态，但是投资房产还是要根据实际情况来看。首先我们要先了解自己需要什么样的房产，然后再对自己需要的房产进行合理规划。有了合理的规划才能够让房产投资发挥出最大的作用。如果你想知道上海写字楼投资成本是多少，就赶紧来上海写字楼投资市场了解一下吧！

9、电梯费用

根据不同的楼宇位置，电梯的配置也不同。有些是每层配2部电梯，有些则是每层配1部电梯，这与楼宇位置、楼层高度以及楼层数等都有关系。
一般来说，如果楼层不高、又是较新的写字楼，建议选择每层只配1部电梯的楼宇，因为这样可节省不少的费用。
除了以上介绍的这些成本外，还有一项成本就是人员成本。办公室作为一个企业或者公司的办公场所，也是需要员工去使用的。办公室人员越多，所需要支付的人员成本也就越多。上海写字楼投资成本是多少，从另一个角度来说，企业为了提高自身的竞争力，必然会提高员工待遇。
除了以上这些成本外，写字楼还要考虑物业管理费、水电费、燃气费以及其他费用。其中物业管理费和水电费是固定支出成本，物业管理费主要根据楼宇面积计算得出。在租赁合同中一般都会有关于物业管理费和水电费等费用标准的规定。除此之外，还有一些固定支出如保安、保洁人员的工资等支出费用也需要考虑在内。
上海写字楼投资成本是多少，根据上述介绍的这些费用支出内容，投资者在选择写字楼时可以根据自身需求进行选择。如果办公面积较大、员工较多且有一定实力和影响力的企业可以选择写字楼。

10、网络宽带费

写字楼的宽带费一般是每个月100元左右，以2M宽带为例，一年下来就是3000元。
当然，有的写字楼会在装修的时候给租户赠送网络和宽带，但对于普通的中小企业来说，这部分费用可以忽略不计。
上海写字楼投资成本是多少，综合来看，目前上海甲级写字楼的平均租金水平已经超过每平方米40元人民币。此外，写字楼的租金回报周期一般是3-5年，而贷款利率一般为8%-9%。在考虑到物业管理成本和人员成本后，如果投资者对市场有信心，就可以选择投资甲级写字楼项目。
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11、电梯维修保养费

电梯的维修保养费用主要包括日常费用和定期的保养，但不包括电梯本身的维修费用，所以我们在计算时只计算了每月的电梯运行费，而忽略了电梯本身的维修费用。电梯运行是保证写字楼正常运转的重要环节，除了日常的维护外，在一些特殊时期如春节等重大节日期间，还需要额外支出一定数量的维修费用。另外，在电梯使用较多的写字楼中，还需要考虑电梯运行的高峰期是否会发生故障和意外等。
总体而言，上海写字楼投资成本主要包括物业管理成本、人员成本、能源费用以及其他成本四个部分。其中物业管理成本占比较大。我们可以根据以上各部分占写字楼总投资费用比例及该比例未来是否会上升来确定该写字楼的投资是否合理。

12、办公家具及电器设备折旧费

在投资写字楼之前，我们应该先计算出一年的办公家具及电器设备折旧费，然后将这一项费用加到租金里。例如：如果写字楼面积为1000平方米，每年需要折旧500元人民币。在我们计算办公家具及电器设备折旧费时，应首先计算出一年的折旧费用，然后将其加上到租金里。
此外，除了办公家具及电器设备折旧费外，写字楼还需要缴纳物业管理费、维修基金等费用。这些费用加起来就是我们所说的物业管理成本。我们可以用一个公式来计算：
物业管理成本=（租金+物业管理费+维修基金）*建筑面积*单价
写字楼投资成本是多少，除了以上这些外，在写字楼投资中还需要考虑的是人员成本和运营成本等因素。不同的人管理不同的写字楼项目，所需的人力资源和管理水平都不一样，如果我们想要以较低的成本获得较高的收益，就应该考虑这些因素。

13、员工福利费

员工福利费包括：员工食堂、健身房、各类会议室等。在高档写字楼里，以上这些设施的配备一般都比较齐全，而对于中档写字楼来说，这一项费用会相应增加。
在租金价格不断攀升的今天，如何才能将投资成本降到最低？可以说，这是每个投资者都要面对的问题。虽然在办公楼项目的投资成本中，物业管理成本、人员成本都会随着时间的推移而增加，但如果我们将这些费用进行分摊，便可发现这些费用和写字楼投资成本之间存在着千丝万缕的关系。
写字楼投资成本是多少，上海作为我国经济最发达的城市之一，其写字楼投资成本也在不断上升。那么，下面就让我们来分析一下影响写字楼投资成本的因素有哪些？

14、企业税及税金成本

从长远角度来看，税收是物业成本的重要组成部分，应考虑物业在一定期间内所纳税款及物业管理费用等，以制定合理的投资成本。此外，还需注意以下几点：
1)税收优惠政策：如办公用房租金补贴、税收优惠等。
2)税率：在一些发达国家，企业所得税税率多为25%，而我国为10%。
3)增值税：一般纳税人按5%的征收率计税；小规模纳税人按3%的征收率计税。根据国家规定，小规模纳税人按5%的征收率计算缴纳增值税。
4)企业所得税：小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
5)印花税：一般情况下，普通标准写字楼的印花税为租金的千分之一。

15、维修保养费和装修人工费等费用

这个成本包括日常维修和大的修缮。日常维修包括：外墙、屋面、公共部分、内部设施和设备、停车场等；大的修缮包括：空调、消防、电梯等。这部分费用是固定的，但是需要定期进行检查，并进行必要的维修。
此外，还有装修人工费和装修费，这部分费用会根据不同写字楼的大小不同而有差异。装修人工费主要是指装修工人的费用。在选择装修工人时，建议选择经验丰富且具有良好口碑的装修公司。选择好装修公司之后，就可以交给他们去施工了。如果您选择自己来做装修，需要考虑的问题有很多。如果您不懂这些，就需要请专业人士来为您量身定制一个适合您自己企业的办公场所了。
上海写字楼投资成本是多少，以上就是我们所说的全部内容了。

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