​写字楼整体租赁需求有所下降 区域级购物中心涌现

写字楼整体租赁需求有所下降 区域级购物中心涌现

第一太平戴维斯最新发布的《2023年上半年上海商业地产市场回顾》报告显示，2023年上半年，上海甲级写字楼市场和零售物业市场均有不同程度的变动。 其中，甲级写字楼市场受疫情影响整体空置率上升，租金保持稳定。但优质项目继续活跃于甲级写字楼市场，带动整栋大楼租金和空置率持续下降。 零售物业市场方面，疫情的蔓延对上半年上海商业地产市场带来较大冲击。但随着政府出台的一系列措施，上海商业地产企业积极自救，推出了一系列促销活动和营销手段。上半年上海零售物业市场的表现相较于去年同期出现明显回暖。 截至2023年6月末，上海甲级写字楼空置率为8.9%，同比下降1.2个百分点；优质零售物业空置率为9.8%，同比下降0.4个百分点。 分区域来看，疫情的蔓延对长三角地区的写字楼市场影响相对较小。长三角区域内企业复工复产有序推进，疫情对长三角地区企业的经营状况没有明显的影响。但部分企业因办公空间紧张而搬迁至周边城市或其他地区办公，导致该区域优质写字楼空置率上升明显。相较于长三角其他区域，上海商务办公需求复苏缓慢且缓慢。 第二太平戴维斯预测，2023年下半年上海商务办公需求将有所恢复，但因疫情影响整体租金水平仍有较大下行压力。

一、上海甲级写字楼市场

2023年上半年，上海甲级写字楼市场新增供应共约54万平方米，其中一半来自于新开业的甲级写字楼项目。此外，受疫情影响，今年上半年上海甲级写字楼整体空置率环比上升1.1个百分点至8.9%。其中，优质项目推动市场整体空置率继续下降。
上半年上海甲级写字楼市场租金保持稳定。由于优质项目的需求和供应均保持稳定，带动上半年全市平均租金环比下跌0.4%至每平方米每月190.1元。其中，优质项目仍是市场最大的亮点。除了传统的龙头企业外，上海科技创新企业和互联网公司也在积极布局甲级写字楼市场。此外，长三角区域内企业的搬迁也给上海甲级写字楼市场带来压力。
第二太平戴维斯预计，随着国内疫情得到控制和复工复产有序推进，下半年上海甲级写字楼市场空置率将会进一步下降，租金水平有望企稳回升。

二、上海零售物业市场

上半年，上海零售物业市场有四个新项目入市，分别为恒隆广场、世纪汇广场、中冶广场和前滩太古里，新增供应面积为22.8万平方米。这四个新项目中，除中冶广场为新项目外，其余三个项目均为老项目改造升级。其中，世纪汇广场由恒隆改造而来；世纪汇广场将原有两栋商场的租户进行调整，引入了更多时尚品牌；而前滩太古里则由世纪汇广场改造而来。
随着疫情在全球范围内的蔓延，各国政府相继出台一系列应对措施。今年1月下旬，中国宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。在此期间，全国多地通过停办庙会、取消大型活动等方式减少人员聚集。而上海在3月1日宣布取消所有娱乐场所、酒吧等商业设施的营业时间。
受此影响，上半年上海零售物业市场空置率小幅上升。分业态来看，餐饮业态表现较好；其次为儿童及运动业态；零售业态表现较差。其中，餐饮和儿童及运动业态空置率分别为5.2%和3.9%，同比上升1.7和2.5个百分点；而零售业态的空置率则上升了2.1个百分点至9.8%。
如恒隆广场推出“满就送”的优惠活动、世纪汇广场开展“五一大促”等活动；世纪汇广场推出“直播带货”等营销手段；而中冶广场则结合自身定位推出了“超级直播日”等促销活动。
随着疫情在全球范围内的蔓延，我国目前已有多地发现新冠肺炎确诊病例，防控形势严峻。在此背景下，上海商业地产企业积极配合政府的相关政策要求，有序复工复产。随着疫情的逐渐稳定、经济的逐步复苏，未来一段时间内零售物业市场仍将维持供需平衡的状态。

三、长三角区域市场

其中，徐汇滨江及黄浦滨江两个区域共计约5.8万平方米的优质项目入市。徐汇滨江项目是继恒隆广场之后，第二个在上海入市的甲级写字楼项目，共设有超2.5万平方米的甲级写字楼空间。
上半年上海甲级写字楼市场整体空置率为21.7%，同比下降0.9个百分点，但由于优质项目持续活跃于市场，上海甲级写字楼市场的空置率较去年同期有所上升。整体租金水平为每月每平方米人民币118.4元，同比下降0.1个百分点。
其中，临港地区的优质写字楼空置率在二季度大幅上升至24.6%。受此影响，上海甲级写字楼平均租金同比下降1.2个百分点至人民币106.2元/平方米/月。
上海零售物业市场方面，上半年的表现与去年同期基本一致。整体市场租赁需求有所放缓。
零售物业方面，整体租金水平为人民币85.6元/平方米/月。其中，一线城市整体租金水平同比下降0.2个百分点至人民币82.2元/平方米/月；二线城市整体租金水平同比下降0.3个百分点至人民币83.1元/平方米/月；三线城市整体租金水平同比下降0.1个百分点至人民币80.8元/平方米/月。
第一太平戴维斯指出：“在疫情期间，上海市政府出台一系列措施以帮助企业渡过难关。例如：6月23日至29日，百联集团旗下上海联华超市举办‘超新星大促’活动；龙湖集团旗下冠寓推出‘龙湖冠寓住客节’等。从企业层面来看，部分企业利用线上平台进行直播带货；部分企业推出减租政策、减免租金等。上海的商业地产企业还纷纷成立自救小组，例如：第一太平戴维斯发布《商业地产行业复工复产调查报告》、第一太平戴维斯联合多家机构推出“共同抗疫”、“全国商业地产人团结自救”等专题系列活动等。这些措施均在一定程度上帮助企业渡过难关。”

四、未来展望

受疫情影响，上半年上海写字楼租赁需求继续承压，但优质项目仍将继续为市场注入新活力。随着疫情逐步得到控制，下半年市场需求有望得到释放。未来上海甲级写字楼市场或将有超过20万平方米的新增供应，预计将有超过250万平方米的新增供应入市。
随着政府出台一系列支持措施，企业积极开展自救，并加大市场营销力度，上海零售物业市场也在逐步回暖。下半年预计将有超过20万平方米的新增供应入市，但受疫情影响整体需求仍面临较大压力。
总体来看，2023年下半年上海商业地产市场将继续受疫情影响。预计整体租金水平仍有较大下行压力，但随着新一批优质项目的入市以及政府扶持政策的出台，上海商业地产市场将逐渐回暖。

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