上海写字楼二房东倒闭潮缘起缘落！

2023年，上海写字楼租赁市场“二房东”的日子并不好过，有中介公司甚至已经被人称作“二房东”的祖宗，有媒体统计，近两年来至少有500家企业在上海的写字楼租赁中遇到过“二房东”。 这些“二房东”主要靠租赁来赚钱，一般会收取租金的50%作为中介费，也有部分“二房东”直接与租户签订协议，只收取租金。 为何近期写字楼租赁市场上的“二房东”们纷纷倒闭，这是不是意味着他们的好日子到头了呢？

一.“二房东”的历史

“二房东”在国内兴起于2003年，主要是指二房东从业主手中将房屋租下来之后，再以较低的价格转租给需要租房的公司或者个人，从中赚取差价。这种模式最早是从广州、深圳开始兴起，后来慢慢扩展到全国各个城市。从某种程度上来说，“二房东”也算是房产中介的一种。

由于我国的房屋租赁市场不够规范，很多人通过“二房东”来租赁房屋，从而赚取差价。随着中国城市化进程的加速以及房地产行业的发展，房屋租赁市场也开始规范化，因此“二房东”这种模式也开始走向衰落。但是由于“二房东”这种模式具有操作简单、门槛低、利润高等特点，因此仍然有不少人选择从事这个行业。

那么这些从事写字楼租赁的“二房东”们都是如何赚钱的呢？

二.租金上涨的影响

写字楼租金的上涨，实际上是产业升级和城市发展的必然结果。过去20年，上海的产业发展与人口结构出现了明显变化，传统制造业企业逐渐退出，新兴产业企业和互联网企业迅速崛起。这就导致了大量的外来人口涌入上海，并在市中心安家落户。上海作为国际金融中心，吸引了大量的外资企业和跨国企业，而这些跨国企业的办公场所主要集中在市中心。市中心写字楼租金的上涨是必然的。

这些外来人口在市中心上班，对办公环境要求很高，写字楼租金也随之上涨。而由于上海房价过高，普通上班族租不起更好的写字楼，只能退而求其次，选择相对便宜一些的办公场所。

三.中介公司的恶性竞争

我们都知道，上海的中介行业特别混乱，甚至有个别中介公司一年的收入就能顶得上10个“二房东”一年的收入，这让很多“二房东”们都眼红。于是，越来越多的中介公司开始加入到租赁市场中来，为了在竞争中获胜，他们的竞争手段也变得更加不择手段。

一些中介公司甚至采用了“先收租金再给钱”的手段，比如一个客户看中了某一栋写字楼的其中一个楼层，然后中介公司先给他一个月房租作为定金，随后再以各种理由和借口收取客户租金。而这些中介公司通常也不会去和租户直接签订租赁合同，而是通过“阴阳合同”来逃避责任。

很多时候我们会发现，在写字楼租赁市场中经常出现房东和二房东对着干的情况。比如：一个房东和二房东签了合同，然后又把房子租给了第三个人；或者两个房东签了合同，但是两个人都没有去实际看房……

四.国家政策调整

今年1月，住房和城乡建设部等七部门发布《关于进一步整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，对房屋租赁市场进行整顿。其中，要求各地不得将房屋租赁经营主体备案及相关资金监管作为租赁企业经营的前置条件。此外，租赁企业不得在银行设立房屋租赁资金专用账户存储租金、押金等资金，不得将承租人支付的租金、押金等费用直接从融资担保基金或其他融资性担保公司、商业银行的贷款本金中扣除。此举大大提高了租房的门槛。

今年4月，住房和城乡建设部等九部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，在全国范围内开展规范房地产市场秩序工作，严厉打击违法违规行为。在此背景下，部分二房东也逐渐走向“末路”，由于资金链断裂而出现“爆雷”现象。

据了解，目前上海市场上的二房东数量已经从2019年的1.3万家下降到了1.2万家左右，而且越来越多的二房东开始将目光转向了写字楼租赁市场。

五.疫情反复冲击

2022年初，上海的疫情刚开始的时候，对于很多中小企业而言是灭顶之灾，而这段时间，很多写字楼也都被封控了。其实对于一些公司来说，写字楼和仓库一样，都属于非必需品，很多公司就是在里面办公。而在疫情开始后，这些公司很多也被迫歇业了。但即便如此，很多公司还是得支付房租，这就导致了更多的企业在这段时间里也选择了离开上海。

2022年12月31日，上海市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知》（以下简称《通知》）。在《通知》中提到“要适时适度扩大核酸检测范围”。《通知》发布后，很多城市的疫情防控政策又发生了变化。这无疑给那些没有办法复工复产的企业带来了新的困难。就在上海写字楼租赁市场上的“二房东”们也感受到了压力，有的甚至已经开始陆续跑路了。

六.市场需求下降

疫情的持续影响，今年上海写字楼市场的需求明显下降，很多企业在租或换办公室时会优先选择有品牌和物业的办公场所。由于去年开始市场需求明显回升，很多业主也有意提升租金，这导致很多企业在短期内无法找到合适的办公场所，只能退租或换租，这也是市场上“二房东”们可以快速出手的原因。

对于写字楼市场的“二房东”们而言，目前最好的策略就是抓紧时间找下家，而不是继续在这个行业上耗下去。对于已经有物业的“二房东”们而言，要想快速脱手也不是难事，很多公司在写字楼租赁市场上都有很高的租售比，只要价格合适就能快速出手。不过如果想要找到一家合适的写字楼租赁公司，还需要付出大量时间和精力。

七.结语

作为一种特殊的“二房东”，他们确实为上海的写字楼市场贡献了很大的力量，也给很多租户带来了实实在在的便利。但作为一种“商业模式”，“二房东”模式必将存在很多的弊端，也是不可持续发展的。当租赁市场出现问题时，他们的盈利能力就会减弱，最终失去租户信任，形成恶性循环。

另一方面，“二房东”也需要更加规范和自律才能长久发展。如果仅靠收取中介费来盈利，这一行业注定不会走得太远。目前“二房东”们也在积极寻求转型，比如成立企业服务公司、搭建供应链平台等来拓展盈利渠道。不过，要想从根本上解决问题，还需要政府层面对房地产市场进行监管和规范。

总的来说，上海写字楼租赁市场的“二房东”们倒下了并不意味着行业就会就此结束。虽然租赁市场存在很多问题，但是“二房东”的出现也给写字楼市场注入了新的活力。这些年来在上海写字楼市场发展得风生水起的中介公司、公寓公司等都是通过租赁市场赚钱的典型案例。随着越来越多的企业进驻上海写字楼市场，他们还会有更多的机会去挖掘。

 佑佑商服