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写字楼招租避坑细节

佑佑商服 2022-12-24 11:45
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写字楼招租避坑细节

写字楼租赁中,业主和租户是利益共同体,但在市场中,往往是由于双方信息不对称、对市场判断不到位、管理不到位等原因导致的各种风险。

特别是当前市场上大量存在黑中介、二房东或者转租等现象,这不仅严重影响了业主和租户双方的利益,也扰乱了市场秩序。

写字楼招租中除了租金之外,还有一个很重要的就是物业费。

一般物业费标准会根据不同的写字楼业态及不同区域物业费收取标准有所区别。

一、租赁期限

在签订合同时,租户要注意租赁期限是不是最长的,如果不是的话,建议可以在合同中约定最长租赁期限。

(1)如果甲方给乙方设定了一个较长的租赁年限,在租金方面要对租户做出一定约定,避免后期出现因到期未续租而产生违约情况。

(2)如果合同中没有对延长租赁期限进行约定的话,建议可以通过补充条款,对于租期届满后租金支付方式做出一定约定。

(3)对于合同中的租赁期满时间或提前终止时间,建议在合同中对此做好明确说明或者提示。

(4)在租期未到或者需要提前终止时怎么办?

如果租期比较长的话,在签订合同后还需要与业主进行协商。

如果是没有到期就提前终止了的话,建议在合同中就做好告知工作:在双方均同意不存在任何争议情况下可以提前终止合同;如出现这种情况,需要按照合同约定支付相应租金(不含装修、家具家电、押金等);如出现提前终止情况导致后期未续租的话会给双方造成不必要影响。

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二、物业费

1、物业费包含哪些内容:水电费、物业费及其他费用,在签订合同时需明确所包含的内容。

2、物业费会按什么时间计算:1-3个月还是1年;

4、每个季度或年度的租金缴纳时间是否为合同到期日,如果为合同到期日则应按月支付,否则按季支付,如果不是,则不算;

5、如出现逾期缴纳物业费情况,业主方有权要求租户缴纳逾期滞纳金。

另外,如果遇到业主方有欠缴物业费的情况,可考虑协商转租等其他方式解决。

温馨提示:租赁双方可根据需要协商决定是否收取滞纳金,但不得超出合同约定的范围。

如双方无法协商一致的话,建议直接走诉讼途径解决。

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三、面积情况

在实际租赁中,由于每个项目的面积不同,所以租赁面积会存在差异。

如:有些项目有办公、金融、餐饮、娱乐等功能;有些项目有多功能会议室。

需要特别注意的是,有些项目,是不允许办公或娱乐等功能的。

而一般的写字楼出租面积,都会在合同中明确该项目办公或娱乐等功能的使用情况和使用人数。

同时,需要明确该单位是否可以转租给他人使用。

这点一定要特别注意!

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四、设备情况

办公室租赁合同中,对于装修的部分一般都会有明确的说明,所以在签订合同时务必注意以下几点:

1.需要明确装修费用包含哪些内容?

2.是否包括一些不可预见因素?

3.如装修、家具设备等费用需要多少?

4.如果不做装修,是否还有相应的押金或保证金等约定。

5.合同中是否约定了其他配套设施情况?

6.合同的补充条款中是否有对租赁房屋内安装设备的相关约定要求?

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五、装修情况

1.水电安装情况,一般是由业主方负责施工,建议提前考察,避免在后期出现装修时业主方不配合或者装修进度缓慢的情况;

2.注意在合同中约定好装修时间及装修进度;

3.注意合同中关于水电安装时间以及施工范围的约定;

4.合同对于租金及其他费用收取方式有明确约定的,要明确物业费等事项以及费用收取标准、时间等,避免出现纠纷;

5.对水电安装及使用情况要明确;

6.注意租赁期限。

写字楼招租避坑细节

六、其他条件

了解该物业是否存在拖欠租金、未按时缴纳水电费、物业费及水电煤气等费用情况,如有则要要求房东进行整改或退租。

合同中应约定租户违约时,租户应承担的违约责任,比如违约金是否合理等。

了解该楼宇是否存在转租的现象,是否属于转租人(转租)、原承租人(续租)、转租人(转约);

合同中应明确租赁期间,该楼宇内如有租赁办公用房的单位或个人应如何处理与物业管理公司的关系,如单位和物业管理公司因其他原因发生纠纷时的解决方案。

物业费及水电费缴纳方式及费用标准、公共部分电费及水费怎么计算等等都是需要了解清楚的。

如果是二房东想要转租,要了解清楚其是否有转租人(原承租人)和转约人(续租)等情况,在合同中明确具体责任划分以及解除权等内容。

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七、其他约定事项的处理意见

在招租过程中,还有一些特殊情况的处理意见,比如业主有其他租赁要求或租户要求的,在合同中明确提出。

1.业主有其他物业管理要求或其他要求(如消防、安保、维修等)的,可在合同的租赁期限内与租户协商解除合同。

2.如租户因未按照合同约定履行义务而造成业主损失,由双方共同承担责任。

3.如因业主原因(如政策变动、规划调整等)造成承租人无法继续租赁的,承租人可请求终止合同并返还租金,但不承担违约责任,或由双方协商解除合同(协商不成或达成一致意见的则应以书面形式确认)。

4.如业主有其他租赁要求或租户要求(如物业费收取、租期内物业管理等)需要提前向租户告知并征求意见,租户可在合同中约定。

5.因不可抗力因素导致出租方无法正常使用承租物业的可终止租赁关系。

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编辑者: wyl