写字楼租赁客户成交特征
客户是市场的“风向标”，通过成交客户数据分析可以了解到市场的真实情况。
基于此，本文以上海写字楼市场为研究对象，通过统计和收集上海地区写字楼租赁数据，挖掘数据背后蕴含的客户特征和真实需求。
统计方式：按月度进行统计分析。
分析目的：通过收集整理2019年-2021年三年间，上海写字楼市场交易情况、客户成交特征及客户需求的真实情况，为今后提供参考数据依据。
一、租金收入
从图1中可以看出，2019年和2020年，上海写字楼租金收入呈现上升趋势。
从2020年开始，随着疫情防控常态化，写字楼租金收入呈现小幅下降趋势。但2021年上海写字楼租金收入与2019年相比，依然出现小幅上升态势。
注：上述数据来源于易居房地产研究院发布的《2020年全国主要城市商业地产价格指数报告》；上海写字楼市场租金收入水平在全国处于中位水平；根据《上海市物业管理条例》规定，对于不满一年的空置物业将收取一个月作为物业管理费。
二、物业费
由图1可以看出，2019年-2021年，上海写字楼物业费整体呈下降趋势；2021年为2.23元/㎡/月。
随着国家经济的快速发展，上海地区的城市建设日新月异，写字楼物业费总体呈上升趋势。
在物业费与写字楼价值之间，往往存在一定程度的正相关关系。物业费低，意味着租金回报高；物业费较高，则表明出租物业比较受欢迎。
随着经济飞速发展，企业对办公环境的要求也越来越高。
为了满足企业对办公环境的要求，写字楼必须要做到绿化好、环境舒适、配套设施齐全等条件。
三、租赁成交结构
从成交结构来看，整体上表现为：
1、以租赁面积划分的成交结构占比最大，且逐年上升；
2、从成交总价来看：由于近年来企业对自身的办公空间需求在增加，使得成交总价在3年间出现了较大幅度的增长；
3、在成交租赁面积中，以100平方米以下面积为主力的租赁需求占比最大。
4、总体来看，租金回报率是影响客户选择入驻项目的主要因素。
四、客户需求：租赁写字楼为重要租赁决策依据之一，应全面了解客户真实需求
从客户需求的角度来看，有三个方面的需求是企业租赁的主要目的。
一方面，写字楼市场作为商业地产中最大、最重要的组成部分，其发展前景及未来潜力决定了企业对写字楼的需求。
另一方面，企业在选择租赁地址时，会考虑到物业的品质、交通便利程度、配套设施等因素。
最后，部分实力雄厚、资金充足的公司可能会通过“租售并举”等方式在满足自身需要同时兼顾企业长远发展及资产保值增值需求。
因此，我们可以看出，企业为获取利益最大化可能会倾向于选择租赁写字楼进行办公场所的选择；也有可能会选择购买房产作为办公场所。
编辑者： wyl
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