上海写字楼市场吃得下苏河湾近百万平方米的新增供应吗？
位于上海市中心苏河湾核心位置的苏河湾地区，将迎来近百万平方米的新增供应。虽然上海甲级写字楼市场面临空置率上升、租金下滑等诸多压力，但《国际金融报》记者近日在苏河湾发现，该区域内的甲级写字楼项目正在加快建设。其中，位于嘉里中心、瑞虹新城、天安云谷等核心板块的甲级写字楼已经于今年陆续竣工交付。这些项目能否给上海甲级写字楼市场带来新一轮的增量？ “虽然苏河湾地区甲级写字楼项目较多，但市场整体情况并不乐观。”戴德梁行高级董事、华东区研究部主管张智威告诉《国际金融报》记者，一方面，苏河湾地区作为上海市中心的核心区域，其租金水平整体偏高；另一方面，由于该区域内土地资源稀缺，再加上甲级写字楼项目建设周期较长等因素影响，市场供应将呈现出两极分化的格局。 张智威进一步分析指出，苏河湾地区甲级写字楼项目的供应将为上海甲级写字楼市场带来新的活力。
01上海写字楼市场正加速回暖
公开数据显示，2019年上海甲级写字楼市场总存量达584.6万平方米，较2018年下降5%，其中存量最大的项目是位于静安区的恒隆广场。
尽管2019年上海甲级写字楼市场总体上呈现出较为严峻的形势，但从2019年第四季度开始，上海甲级写字楼市场开始加速回暖。《国际金融报》记者从戴德梁行方面了解到，截至2019年12月末，上海甲级写字楼存量达526.4万平方米，环比增长4%。其中，优质写字楼仍是主要市场需求来源，占总新增面积的81%。而在存量去化方面，由于2019年新增供应减少，加上今年整体经济下行压力加大，上海甲级写字楼空置率环比上升1.3个百分点。
02苏河湾甲级写字楼迎来新一轮供应
公开资料显示，苏河湾地区作为上海市中心的核心区域，其地理位置优越，自西向东依次分布着嘉里中心、瑞虹新城、天安云谷等甲级写字楼项目。根据戴德梁行的统计数据，今年上半年苏河湾地区共计有约123万平方米的甲级写字楼新增供应。
戴德梁行方面预计，随着这些甲级写字楼项目的竣工交付，苏河湾地区的甲级写字楼市场将迎来近百万平方米的新增供应。
值得一提的是，今年上半年苏河湾地区甲级写字楼市场也出现了一些变化。由于疫情原因，该区域内的甲级写字楼项目建设进度放缓，因此上半年苏河湾地区只有约123万平方米的新增供应。
03市场两极分化成新常态
在张智威看来，该地区写字楼市场未来供应将呈现出两极分化的格局。
04苏河湾甲级写字楼价格或将继续走高
“预计未来苏河湾地区写字楼市场将保持‘供不应求’的状态，价格也会继续走高。”张智威表示，在甲级写字楼需求持续走高的背景下，苏河湾地区甲级写字楼的租金水平也会相应提高。
据戴德梁行统计数据显示，2018年，上海甲级写字楼平均租金为32.2元/平方米/月，较2017年上涨5%。
在此背景下，张智威认为，随着苏河湾地区甲级写字楼项目的竣工交付及后续项目的不断入市，不仅可以为苏河湾地区新增近百万平方米的供应，也能有效平抑租金价格。
不过，张智威也指出，由于该地区土地资源稀缺、开发周期长等因素影响，市场租金水平整体偏高。
编辑者： wyl
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