根据《上海市国有土地使用权出让办法》（以下简称“《办法》”），土地使用权出让方式分为招标、拍卖、挂牌和协议四种方式。招标、拍卖、挂牌和协议出让的具体实施办法由市国土资源和房屋管理局制定。
市土地行政主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、城市用地分类与规划建设用地标准，编制年度国有土地使用权出让计划，报市人民政府批准后公布实施。每年年末，市人民政府根据实际情况调整年度国有土地使用权出让计划。
1.招标
招标是指市土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
《办法》明确，招标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。土地使用权招标出让应当委托具有相应资质的招标代理机构，依照规定程序办理。招标代理机构不得接受委托从事本办法第八条规定之外的委托和收取任何费用。对投标人有资格条件要求的，应当在招标公告中予以明确。
市土地行政主管部门可以根据城市发展需要，在招标公告中设定一定的资格条件，对参与投标的单位进行资格审查。但不得设置其他限制条件。
2.拍卖
拍卖是指市土地行政主管部门根据公共利益的需要，在依法批准的土地市场上，公开出让国有土地使用权的一种方式。通过拍卖方式出让国有土地使用权的，市土地行政主管部门应当确定拍卖土地使用权的底价。底价不得低于该宗地前三年平均成交地价或市场评估价的50%。具体价格由市土地行政主管部门组织拍卖，按照价高者得原则确定竞得人。
对出让宗地面积较小，地块形状不规则，或属于历史遗留问题等特殊情形，市土地行政主管部门可以依据有关规定和程序，在征得市规划资源部门同意后，经市政府批准后采取挂牌方式出让国有土地使用权。
3.挂牌
挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门在规定的期限内，在指定的地点和时间，公开发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据报价决定土地使用权。
4.协议
协议出让是指市、县国土资源行政主管部门与竞买人以协议的方式确定土地使用权出让条件，并按照规定程序签订国有土地使用权出让合同的行为。
市、县国土资源行政主管部门应当在出让公告中明确协议出让的地块位置、用途、面积、使用年限、容积率、绿地率、建设条件以及交付标准等内容。
5.其他方式
根据《办法》，土地使用权出让过程中，可以根据实际需要采取下列方式：
（一）竞买人之间竞价；
（二）同一宗地有两个或者两个以上竞买人报价的，报价最高者为竞得人；
（三）竞得人可以按规定和合同约定分期缴纳土地出让金；
（四）市土地行政主管部门可以采取招标拍卖挂牌以外的方式出让国有土地使用权；
（五）市土地行政主管部门应当在招标拍卖挂牌活动结束后，及时将成交结果报同级人民政府批准。
编辑者： wyl
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