2023年，整个共享办公行业，悲喜交加。除了优客工场成功上市给行业带来一丝暖意外，整个行业陷入长久的沉寂。
自共享办公鼻祖WeWork上市折戟后，共享办公行业也进入融资寒冬。近两年来，整个赛道的国内融资事件屈指可数。获得资本加注的氪空间、纳什空间、WeWork中国，无一例外，都是老股东出手相救。
To VC模式走不通后，共享办公选手开始“洗心革面”：清退亏损门店、转型轻资产、发力总部定制业务等。不过，沉寂不意味着消失，经过一阵大洗牌过后，巨头正在入场共享办公。2019年以来，头部的地产商纷纷推出新的共享办公品牌，比如万科推出了“牛小时”，金茂资本推出办公空间品牌J SPACE，恒基兆业推出办公品牌Bcos。巨头的入场，给原本沉寂的市场注入新活力。不过，在资本市场折戟的模式，在地产商这里就能跑通吗?据PropTech研习社的不完全统计，截止目前，万科、金茂、世茂、凯德、恒基兆业、中粮、普洛斯等地产商纷纷推出全新的共享办公品牌。2019年底，万科悄悄上线办公品牌“牛小时Office”，今年6月，牛小时Office苏州社区正式开业。据了解，牛小时Office首个项目的面积约6000-7000方，目前项目的出租率在50%-60%。 图：万科旗下的办公品牌牛小时Office（来源：牛小时Office官微）今年进入共享办公市场的还有央企开发商中国金茂。金茂资本于今年8月正式发布了城市更新类办公空间项目上地J SPACE。除了内资开发商，港资及外资开发商同样看好共享办公这个赛道。早在2018年，凯德就进入共享办公行业，推出的灵活办公品牌奕桥Bridge+目前在上海、苏州、重庆等地有7家门店。而恒基兆业在筹备了两年之后，也于今年杀入市场。近日，恒基兆业旗下的共享办公空间品牌Bcos正式亮相，与其他开发商系的产品不同，智慧办公是其最大的卖点。此外，就连物流地产之王普洛斯也开始涉足共享办公行业，推出了商业办公品牌GWS普隆空间，目前GWS还处于试点阶段，唯一一家家门店位于上海普洛斯大厦。 图：普洛斯旗下的商业办公品牌GWS（来源：好租官网）可以看出，与创业公司系相比，目前入场的地产商大多利用自有物业来试水共享办公，而这也是开发商跟创业选手相比最大的优势。共享办公行业在经历过大洗牌之后，开发商纷纷入场，这是逆势抄底的节奏吗？在一年半前，金地集团旗下的房地产基金稳盛投资，其总裁许亚峰曾对PropTech研习社表示，未来市场假如PK剩下一家或者两家联合办公，那个时候稳盛投资不排除可能会对他们进行一些投资以及合作。在BCos创始人兼CEO方力维看来，地产商选择现在入场并不仅仅是抄底，而是一个比较理性的决定。“我们布局共享办公业务不仅仅是为了分一杯羹，而是因为整个市场有灵活、安全办公的需求。” 方力维指出，市场对高品质办公服务的需求，倒逼地产企业提供更高质量和更多元化的服务来满足企业客户的需求。 传统开发商涉足共享办公的时间并不算晚，早在2015年，SOHO中国、金地、远洋和中骏地产等“第一波吃螃蟹”的开发商就开始试水共享办公业务。彼时，大部分公司只不过是来趟趟水，真正All in费心费力的大概只有中骏地产旗下的FUNWORK和潘石屹手中的SOHO3Q。在共享办公的上半场，传统开发商从业者还是一副围观WeWork看好戏的心态。2019年起，第一批开发商布局的共享办公品牌逐渐淡出了人们的视线：SOHO旗下的SOHO 3Q甩卖11个项目、中骏集团旗下的FUNWORK已停止运营。与此同时，第二批开发商开始进入市场。开发商们为什么要再次进入这个赛道？中国房地产由增量市场进入存量市场，办公室租赁也从原本的卖方市场转变为买方市场。戴德梁行数据显示，2020年三季度，北京全市的空置率已经升至16.6%，上海、深圳的空置率均超过20%。随着写字楼空置率的上升，写字楼业主面临极大地去化压力。除了大环境发生了变化，在行业上半场，以WeWork、优客工场、氪空间为代表的创业系玩家已经完成了市场教育。目前，消费者对共享办公产品具有非常高的接受度，巨头们无需再重新教育市场。今年疫情过后，越来越多的大公司也开始认可和接受共享办公这种更加灵活和高效的办公方式。对于开发商来说，尽早入局共享办公已经成为存量时代不被淘汰出局的必要因素。共享办公自成立起就深陷亏损怪圈，除了上半场To VC的打法，共享办公行业自身也存在一定问题。一位行业资深人士告诉PropTech研习社，“（部分联办）拿房价钱高，改造的费用也高，出租价格连成本都抵不回来，不算运营，不算时间成本，谈不上任何的回报率。” 作为行业内为数不多能实现正向盈利的联办选手，创富港的秘诀就是不烧钱，不盲目跟风扩张，精细化运营，每一笔账都要算清楚。那么，共享办公上半场所踩过的“坑”，巨头们能避开吗？方力维指出，行业进入下半场，所有的玩家都已经趋于理性，经历过整个大环境的洗礼之后，留下来的玩家已经摒弃了此前粗犷型、借助资本爆发式的增长。“树立自己品牌的核心竞争力，保持长线、健康的发展态势，才能继续把业务扩大。” 方力维称。行业疾行五年，市场大环境变了，整个共享办公的运营逻辑也发生了翻天覆地的变化。“我们母公司是恒基兆业集团，但是我们是一个独立运营的子公司，也就是说我们要自负盈亏的。” BCos创始人兼CEO方力维在Bcos产品发布会上表示。而此前，在唯规模论的打法下，市面上能自负盈亏的选手尚且不多，更不要提实现盈利。与此同时，随着房地产进入存量时代，存量资产运营成为了开发商新的难题，而共享办公也成为开发商精细化运营的最小练兵场。BCos创始人兼CEO方力维认为，市场对于共享办公产品的需求将会一直存在，未来共享办公和写字楼传统租赁是互补的关系。如果地产商希望大小通吃，就得真正从用户的需求出发，补足共享办公业务线，为用户提供一个灵活、智能、安全的办公空间。 目前大部分开发商系共享办公均位于开发商的自持物业，其产品也主要为整个楼宇提供配套服务，亦或作为开发商城市更新业务的一部分。苏州万科总经理谭伟曾公开表示，牛小时是万科城市配套服务商战略与苏州的结合。而金茂资本相关负责人则表示，J SPACE是金茂资本在新资管时代资本对写字楼空间和运营模式的一次探索。共享办公所锤炼的运营能力亦可服务于地产商现有的房地主业，作为现有业务的补充和延伸。比如，雅居乐公子创办的联合办公品牌寰图，为雅居乐海南社区商业雅都荟提供全链条商业管理服务。对于寰图来说，有意思的是，承接剧组的“办公拍摄场景”业务也成为其新的业务增长点之一。《三十而已》《安家》《幕后之王》等大热影视剧，其中部分场景就是在寰图办公空间取景的。从收费来看，据了解，租赁的收费按照实际使用小时计算，一部影视剧在寰图的场地租赁成本，可以去到数十万。而这部分收入也成为寰图非主营收入中的重要组成部分。
“每年我们在这块的收入，数字是令人满意的。”除了收入以外，还有许多意外的收获。“有时客户在参观我们的办公室时，自己会认出来我们是某个影视剧的取景地，这让他们对于办公空间的环境更有信心，在这里办公甚至让他们有种自豪感。”寰图工作人员称。
图：电视剧《安家》取景于寰图办公空间 · 上海白玉兰国际广场原本平静的共享办公市场因为开发商的涌入，再次掀起涟漪。行业内现存的选手如何看待开发商等新进入者?在星库空间创始人兼CEO白羽看来，上述企业都有大量自有物业，过去几年市场已经证明共享办公存在需求，所以两者合并考虑有一些自营品牌非常正常，之前有一些地产商已经尝试过。而星库空间在2020年已经实现盈利，所以开发商的入局不会对星库空间造成什么影响。“开发商一直是共享办公的边缘玩家，对行业没有主导影响，这是开发商高举高打的传统决定的。碎片化存量资产精细运营领域不是开发商擅长的。随着2019-2020年行业加快淘汰，竞争已经不是主要来自同行，而是处于震荡周期的大市场，那么实现盈利、穿越周期的企业有望后来居上。”白羽称。创富港联合创始人兼副总裁唐伟表示，若本身有商办物业运营项目的房企，关注联办业务并且布局，目的是在现有商办物业运营项目上进一步深耕细作，是为自有物业消化寻求新的途径。但联合办公行业本身是一种具有专业化运营的产业，不可能只是房企的延申业务，未来会通过规模化和科技赋能2个方面形成越来越强的壁垒。一位地产行业资深人士感慨：“行业世代更迭，推陈出新，需求总会有人来满足。开发商玩家如果没有市场化扩展的计划，可能都算不上入场了。”
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