写字楼空置率高，也能上热搜，真是个罕见的事。不止北京，上海也空置率高企，这不是什么好消息。
高企的空置率很容易让人跟疫情跟经济复苏联系起来，不过，今年的空置率还跟一个很大的因素有关：新项目入市体量大。高力国际的数据显示，光在北京，明年就有接近160万平方米的新项目集中入市，而在过去的2019年新项目入市为90万平方米。在上海，2020年全年有180万方的新供应，需求仅为28.7万方。从本质看，这次登上热搜的空置率就是一场活生生的供大于求。高力国际最新数据显示，四季度北京甲级写字楼市场刷新过去10年的记录，空置率达到了19.4%，逼近20%大关，整体租金同比下降8.4%至351元/月/平米，创下近十年来的租金同比最大降幅。至此，北京市场租金从2018年的高点（404.5元/月/平米）已经连续三年回调，调整幅度合计接近13%。这样的租金降幅，高力国际认为符合市场预期。在新增需求有限的情况下，市场存量租户的竞争会变得更加激烈，企业在不景气时期对于办公租赁成本变化就会变得更加敏感。从季度变化来看，随着疫情进入常态化防控阶段，疫情对于写字楼需求的压制在慢慢降低，净吸纳量呈现逐月恢复的状态。第四季度，北京甲级写字楼净吸纳值去除预租影响后，为7.6万平方米，基本恢复至疫情前的历史平均水平。高力国际华北区董事总经理严区海认为，净吸纳量的快速恢复一方面是由于前期疫情压制的需求在下半年的集中释放，另一方面也是由于写字楼业主主动为企业提供了更有竞争力的租赁条件所致。在子市场方面，丽泽、亚奥和望京三个子市场表现最好，三个子市场的年度净吸纳值均为正数，而其余子市场的年度净吸纳值均为负数。丽泽因其突出的性价比，全年净吸纳量接近10万平方米，其次是亚奥和望京酒仙桥，全年净吸纳量分别为5.2万平方米和2.5万平方米。亚奥由于眈邻金融衙和中关村，其租金水平较这两个区域有非常强的竞争力，吸引了大量这两个区域的外溢需求。望京酒仙桥从2018年起就进入了去化周期，经过三年的努力，空置率从2018年24%左右逐年降低到今年四季度的9.6%，80%的新增需求来自于互联网科技企业。数据显示，今年北京写字楼市场大面积需求主要来自于互联网科技企业。分行业来看，2020年5000平方米以上的租赁成交中，互联网科技行业占比最高，达42%，如果算上在线教育（教育培训），成交将超过50%；金融行业成交占比位列第二，达18.8%。互联网科技和金融两大行业占到了北京市场新增需求的60%左右。分区域来看，上地商圈在2020年超过5000平以上租赁成交中占据两成，东城商务区和望京酒仙桥位列第二第三，上述三大商圈合计占比超四成。高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒指出，近两年互联网公司买楼自用的需求非常强劲，目前来看互联网公司买楼是一个非常大的趋势。但是，出于人才、上下游和供应链等多方面的考虑，互联网公司在买楼时会优先考虑原办公楼附近区域。比如一家总部位于上地的公司更倾向于在上地附近买楼。“互联网企业买楼并不是因为价格，更多还是出于自用需求，互联网公司也不想因为买一栋自用办公楼导致员工流失。”闫寒称。值得关注的是，2020年全年北京甲级写字楼净吸纳量为12万平方米，剔除自用及预租面积后，全年净吸纳量实际值不到3万平方米，实际年净吸纳量刷新了有历史记录以来的新低。“这个值是非常低的，是我们公司从2002年开始计算写字楼数据18年来最低的一个值。” 严区海称。此外，2023年全市甲级写字楼将迎来供应高峰期，预计全年新增供应将达到157万平方米，这也是北京过去20年历史上最大的供应量。按照一个甲级写字楼五万平米来计算，可以推算出明年大概有30个写字楼进入市场。展望 2023 年，严区海表示在宏观经济增长稳步复苏，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础宏观条件下，预计2023年市场空置率将触及高点，随后市场将进入3-4年的去化周期；租金预计在2023年继续下调，2023年随着市场新增供应量减少，租金将逐步企稳。
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