上海产权换股权”创新地产金融模式
上海在全国率先启动了“上海产权换股权”试点工作，将房地产开发企业的部分股权委托给了一家专业地产金融机构——上海联和投资发展有限公司（下称“上海联和”）进行管理。联和集团是一家国有控股的综合性投资控股公司，管理资产总额超过500亿元人民币，是国内最大的专业地产金融机构之一。 通过“上海产权换股权”，企业可以获得未来所持股权的增值收益，并可与企业分享股权转让时产生的收益。据了解，这是国内第一个在国有企业和民营企业之间进行的“产权换股权”试点项目。其中，联和集团提供的股权比例为35%，上海联和提供的股权比例为40%，其他股东提供股权比例为35%。
一、基本情况
“上海产权换股权”试点工作于2012年5月正式启动，上海市国资委确定联和集团作为唯一的实施机构，并确定由联和集团向参与试点的8家房地产开发企业，按照35%的股权比例，分别提供35%的股权委托给上海联和进行管理。同时，上海联和将利用专业知识和丰富的商业模式创新经验，为企业提供全方位的综合服务。目前，8家参与试点的房地产开发企业均已签署了“产权换股权”协议。首批“上海产权换股权”试点工作已于2013年5月底完成。
二、模式
“产权换股权”的主要内容包括，房地产开发企业将其部分股权委托给上海联和进行管理，上海联和对委托的股权进行管理和运营，获得管理收益；同时，上海联和还为被管理企业提供融资支持、资产管理等金融服务。
三、运作流程
第一步，股权托管。上海联和向企业提供股权托管服务，按照事先约定，确定股权托管的比例。
第二步，产权过户。上海联和与企业签订《产权过户协议》，以协议约定的方式将股权转让给联和集团。
第三步，股份解禁。在股权转让完成后的3年内，上海联和将向企业定向增发不超过40%的股份，用于抵扣未来所持股权的增值收益。
四、模式亮点
1.上海联和与其他股东的股权比例为35%:40%，能够更好地控制风险。上海联和在合作中可以发挥协调作用，能够根据房地产开发企业的实际情况，帮助其进行合理的融资规划。
2.产权换股权的方式能够使企业获得较高的分红收益：房地产开发企业可获得5%-10%的年度分红，而持有35%股权的联和集团可以获得年分红收益10%-15%。当企业不需要通过银行融资时，还可以将股权转让给其他投资人，实现变现。
五、案例简析
案例一：某地产项目于2009年立项，并于2010年开始开发建设，但因市场变化及其他因素影响，项目进度缓慢，目前已进入第三期开发阶段。房地产公司的股东为上海联和、上海东方资产管理有限公司、上海银行、上海城投资产管理有限公司。
根据该项目的融资方案，以该项目的销售收入作为还款来源，即由上述股东提供35%的股权，由上海联和将35%的股权以现金方式出售给上市公司，出售价格为每股1元人民币，并承诺在未来3年内不减持。因此，上海联和共需支付约4.5亿元人民币（以1元每股转让）的转让款。
案例二：某项目于2011年立项，目前已进入开发阶段。
编辑者： wyl
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