上海写字楼租赁保续租就能保生存？

摘要：有不少人认为，如果在租赁协议中约定“不续租的情况下，租赁合同自动解除”，就可以规避“房东毁约”的风险，对租客来说也比较容易。但在实际操作中，很多租赁协议中约定的“不续租的情况下，租赁合同自动解除”条款其实并没有保障租客的利益。

在上海办公物业市场上，租金是行业最关注的话题之一。除了影响企业的经营成本外，租金水平也是租户选择办公物业时重要的考量因素之一。为了降低租金成本，一些企业通过租赁协议设置不续租条款，将租户驱逐出办公物业。

在上海租赁市场上，不少企业通过签订“不续租的情况下，租赁合同自动解除”条款来规避“房东毁约”的风险。不过记者调查发现，这一条款实际操作起来难度较大。

1.租期一到，房东就变卦

2017年，来自河南的小张在上海静安区一家互联网公司租赁了一套办公物业，租期为一年，月租金为6000元。

2018年初，小张还没来得及把自己的工作安顿好，就接到了房东的电话，让他将租来的物业退了。小张在电话中和房东沟通了此事，但是房东表示只能退还房屋使用费、物业管理费等费用，不能退还押金。

“当时我就觉得自己上当了。”小张告诉记者，这套办公物业位于上海静安区，地理位置不错，交通便利，但是租期一到房东就变卦了。他曾经和房东协商过租金问题，但房东始终不肯退押金。小张告诉记者：“在签订合同时我已经看过合同中的条款了。如果约定‘不续租的情况下，租赁合同自动解除’这条内容无效的话，我是不会续签合同的。”

2.租赁期限未满，房东想涨房租

据记者了解，一般情况下，租户在与房东签订租赁协议时，都会与房东约定一个租赁期限，并在合同中注明租金、押金等条款。如果租赁期限未满，房东就有权要求租户搬离。但也有一些情况，房东在与租户签订租赁协议时，并没有明确表示“不续租的情况下，租赁合同自动解除”。

某大厦物业经理告诉记者：“如果租户在租赁协议中明确表示不续租，那我们也是没有办法的。我们只能和租户沟通协商，争取给出一个比较好的方案。不过，一般情况下，租户都会选择继续租下来。”

当记者询问如何规避“房东毁约”的风险时，该大厦物业经理告诉记者：“这个要看双方的协商结果。如果房东想要涨价的话，我们肯定是不会同意的。但是如果双方都愿意继续租下去，也是可以的。”

另外一家办公楼物业负责人告诉记者：“这个主要是看双方能否协商解决。不过我觉得如果不续租的话，房东也没有理由强行让租户搬走。”

3.企业要给租金打折，租客却不愿意

在一家科技企业，记者找到了他们的租赁协议，并翻看了部分内容。其中明确提到，如果租户不想续租，企业可以要求房东在租期内免收租金，并给予一定的优惠，但要在租赁协议期满后才能收回物业。不过有个前提是租户必须保证物业的正常使用，如未在期限内搬出，则企业需按原合同价的两倍支付租金。不过不少租户并不愿意承担这个费用。

据了解，目前上海的办公物业租赁市场还处于初级阶段，很多企业为了节省成本，租赁协议中没有对不续租进行约束。同时由于很多租户的租约时间较长，短则一两年、长则四五年，这些租户对租金的敏感度不高。

不过上海某租赁企业负责人表示，虽然目前上海大部分办公楼的租金价格相对较低，但很多企业还是愿意在此租赁办公物业的。因为这些企业更看重办公物业的品牌效应以及周边配套服务。“如果有企业想要长期发展下去，还是会选择长期租约。”

4.租客主动要求续约，房东却不愿意

此外，为了避免租客不续租，一些物业公司还会通过“反客为主”的方式来提前与租客进行续约谈判。在这种情况下，房东往往不愿意给租客续约的机会。

对于写字楼而言，“反客为主”的做法会造成更大的损失。通常情况下，如果企业无法与物业公司达成续约协议，那么物业公司就可以将该企业清退。如果企业选择继续使用物业，物业公司会以此为理由与租户进行续约谈判，从而让租户付出更高的租金。

在“不续租的情况下，租赁合同自动解除”条款中，如果租户选择不续租，那么他所签订的合同自动解除。但在实际操作中，由于企业想要继续使用物业却很难实现。因此，这种条款对于租客而言是有风险的。

5.续租给企业造成损失，租客却要求赔偿

在很多写字楼租赁过程中，经常出现租户提前退租的情况。而有的企业为了降低自身损失，会选择续约。然而，续约并不一定就能避免退租的情况。

例如，在一家企业租赁写字楼时，与该企业签订了3年的租赁合同。在该企业租约到期后，原合同中的物业租金、物业管理费均未发生变化。但因该企业自身原因需提前退租，因此，要将公司业务全部搬离写字楼。此时，这部分业务给该企业造成了一定的经济损失。

此外，一些租户在承租写字楼后，并不是将业务完全搬离，而是将部分业务暂时转移到新的办公室内，这样就产生了剩余物业的空置成本。如果租客以此为由要求企业赔偿其损失，则会产生新的纠纷。

6.租客想要“霸王条款”，企业拿什么来保障

据了解，目前上海写字楼的租赁市场中，租赁条款“霸王条款”主要集中在二房东与租户之间。由于二房东与租户之间对办公物业的使用方式、物业管理等方面的理解存在差异，双方在签订合同时会出现“不一致”的情况。当租户想要继续使用租赁物业时，二房东会以各种理由要求租户搬离。而当租户想要解除合同时，二房东又以“不续租”为由拒绝退还租金及押金。为了避免双方之间出现纠纷，企业往往会在租赁协议中设置不续租条款。但不少企业表示，在实际操作中，很难保障不续租的情况下，租赁合同自动解除。“这就像是合同里写着‘你走我留’的霸王条款。如果你真的想要这份租赁合同，你就需要去争取，而不是签订一份‘霸王条款’。”

7.企业想要“保续租”，面临较大风险

租赁合同中的“不续租的情况下，租赁合同自动解除”条款，实际上就是指租客在租期未满时，如果没有提前一个月通知房东，则会自动解除租赁关系，这其实是一种“霸王条款”。

在实际操作中，租客需要经过较长时间的沟通和协商才能达到解除合同的目的，而这中间需要耗费的时间成本也是一笔不小的费用。

因此对于租户来说，想要通过租赁协议中“不续租的情况下，租赁合同自动解除”条款来规避“房东毁约”的风险，存在较大的难度。

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