虹桥商务区写字楼选址9个方法

写字楼作为一种商务办公设施，其选址与办公环境、办公设施、周边配套等都有密切的关系，其中选址是写字楼经营成功的关键。

由于写字楼选址涉及到诸多方面因素，如区位、交通、环境、商业等，因此在选择写字楼时，需要综合考虑多方面因素。

首先是区位，区位是决定写字楼价值的重要因素，在经济发达的大都市，通常是商业中心或行政中心。同时，由于商务办公的特点，需要考虑交通因素。如果商务办公区域处于城市的边缘或城市中心地带，交通不便将直接影响商务办公的使用效率。因此选择交通便利的区位也是一个重要因素。

其次是交通，交通对写字楼价值的影响主要体现在两个方面：一是企业从中心向周边扩散；二是企业从外围向中心流动。

1.商务中心

商务中心一般是指城市的行政中心或商业中心，商务中心一般位于城市的商业、金融、交通、通讯等服务设施集中的地方。商务中心提供了办公、会议、娱乐等多种服务功能，同时还会提供商业信息发布、咨询服务等。因此，商务中心通常位于城市的政治经济文化中心区域。商务中心一般具有以下特点：

1.拥有完善的现代通信系统，包括电话、传真、电报等；

2.具有完善的公共交通系统，如地铁、公交车站等；

3.商业设施齐全，包括各种类型的商店、银行等；

4.文化娱乐设施较多，如电影院、图书馆、博物馆等；

5.具有良好的医疗保健和休闲娱乐设施，如医院、公园等；

2.CBD商业区

CBD是城市的核心，是指以现代高层建筑为主体、功能齐全的集商业、文化、教育、行政办公、交通、金融等为一体的中心区域。它是城市经济活动最密集的地方，也是人流最为集中的地方，被誉为城市的心脏。CBD的功能一般包括三个方面：一是信息交流中心，为城市各地区提供经济信息和市场信息；二是商务活动中心，为企业提供办公场所；三是服务中心，为企业提供金融、法律等方面的服务。在 CBD选址时应注意以下几点：一是交通要便利，能满足企业办公和员工出行的需要；二是物业管理要好，楼宇设备和设施齐全，能够满足企业办公要求；三是周边商业氛围要浓厚，能够满足企业开展各种商务活动。

3.商务区

商务区是指具有一定规模，并形成较完善的商务设施、办公条件及较完善的商业服务体系，同时，具备较高的土地利用率和土地增值能力的区域。商务区在城市发展中扮演着重要角色，是城市经济增长的动力源之一。

商务区可以为企业提供完善的办公条件，提供商务服务，吸引企业在商务区聚集。因此商务区可以看作是城市中心之外的一个新中心，是城市经济发展的新动力。

商务区通常与金融中心、商业中心相联系，成为城市经济发展的“发动机”。由于商务区通常位于城市繁华地段或交通要道上，因此区域内一般都是人流、物流、信息流高度集中的地区，因此商务区内的写字楼价值一般较高。

商务区是商务办公和企业发展的最佳选择，对于写字楼经营者来说，其不仅能够享受商务区带来的巨大商机和经济利益，而且可以利用其资源优势和区位优势吸引更多企业入驻商务区内，提高经济效益。

4.CBD核心区

CBD核心区通常是指在城市的行政、金融、商贸中心，也就是我们通常所说的 CBD，主要包括上海浦东新区的陆家嘴金融贸易区、北京国贸区域、广州天河商务区和天津的滨海新区。由于这些区域与国际接轨，拥有更好的办公环境和更为便利的交通条件，成为了国内商务人士选择办公场所的主要区域。这类写字楼通常为甲级写字楼，并配备了完善的商务设施和服务，如大堂、电梯、停车场等。与此相对应的是，这类写字楼通常在房价上也相对较高。当然， CBD核心区也并非所有写字楼都是甲级写字楼，如北京朝阳区就有很多甲级写字楼，由于北京 CBD区域土地资源较为紧张，所以一些企业选择将总部设在望京区域。

5.核心商圈

写字楼选址时，选择核心商圈是写字楼选址的一个重要依据。在核心商圈内，由于商业氛围浓厚，辐射范围广，通常会吸引大量的企业入驻。核心商圈内的写字楼一般具有较好的形象和配套设施，如甲级写字楼、高档酒店、高级写字楼、五星级酒店等。而且由于区域内具有大量的工作岗位，其租金水平通常会高于周边区域。

对商务人士来说，选择核心商圈的写字楼可以享受到较高水平的服务。例如，北京王府井大街附近的北京 CBD、上海南京路、重庆解放碑一带等地。在这些区域内，写字楼租金普遍高于其他地区。

需要注意的是，核心商圈内的写字楼往往具有一定的空置率，因此租金水平也相对较低。但是，由于商务氛围浓厚，周边交通便利，其配套设施完善，所以这些区域内的写字楼往往具有较高的投资价值和出租价值。

6.商务区与商务区的结合

商务区的概念源于20世纪50年代，指具有一定规模的商务中心区，作为城市发展的高级形态，是以商务办公为主要功能，同时具有休闲娱乐、居住、生活等多种功能的城市综合功能区。

商务区与商务区相结合的核心是城市综合体，是集商务办公、商业服务、娱乐休闲、居住于一体的建筑群体。

它既不是独立存在的商业物业，也不是传统意义上的商业地产开发模式。城市综合体包含了商业中心、商务中心、高级酒店、高档公寓等多种业态，是城市中功能最齐全的建筑群体，也是城市中最有吸引力和活力的地方。

商务区与商务区结合后形成了新的商务模式——综合体，其形成过程中将产生大量商机。

7.经济开发区

经济开发区一般以新开发区为主，由于开发建设的时间不长，各项配套设施尚未完全完善，所以其写字楼价值有待进一步挖掘。但是由于经济开发区内的企业本身就具有一定的规模，再加上政府在各项政策上的扶持和优惠，因此开发区内的写字楼价值仍有很大潜力可挖。

一般情况下，经济开发区内的写字楼价值不会低于经济技术开发区的写字楼价值，也有可能超过其价值。

再次是环境。写字楼选址时不仅要考虑周边的交通、配套设施、城市景观等，还要考虑周围是否有良好的自然环境。良好的自然环境会使人心情愉悦，工作效率更高；反之则会影响人的情绪，工作效率下降。在选择写字楼时，不仅要考虑到周围环境对写字楼价值的影响，还要注意写字楼本身是否符合自己企业发展方向。

最后是商业配套。在经济开发区内一般都会有大型商业配套设施，如购物中心、大型超市、医院等。在选择写字楼时需要考虑周围是否有大型商业配套设施。对于那些靠近市中心或开发区较近的写字楼，如果能满足周边商业配套设施的要求，那么就可以作为投资对象进行选址。

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