租赁合同签订过程中十大常见问题

 租赁合同签订过程中十大常见问题

法律知识要点：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人与承租人双方地位是不平等的，出租人掌握着出租物的使用权、管理权和所有权，而承租人则是作为一个平等的民事主体与出租人进行租赁交易。租赁合同是租赁双方权利义务关系的核心内容，它在租赁关系中处于核心地位。本文将通过对实践中常见的十个问题进行分析，希望对大家能有所帮助

一、租赁合同中是否必须要明确租赁物的名称、地址及面积？

这是一个常见的问题，对于这个问题，合同双方往往没有在合同中约定清楚。这是一个比较普遍的现象，这一点需要引起大家注意。这也是很多人不愿签订租赁合同的一个原因，因为不清楚租赁物的名称、地址及面积等信息会带来很多麻烦。
大家要知道，租赁合同是为了明确双方权利义务而制定的，如果在合同中不明确租赁物的名称、地址及面积，就容易造成在发生纠纷后无法确定纠纷发生的位置，进而会出现部分事实无法查清的情况。
一旦出现上述情况，当事人之间就可能会因为无法确定纠纷发生的位置而互相推诿，从而导致案件不能顺利进行下去。
所以建议大家在租赁合同中尽量将租赁物名称、地址及面积等信息写清楚。这些信息主要包括：租赁物的面积、位置、用途等信息。出租人应对租赁物的名称、数量、质量等信息进行明确约定。在必要情况下，出租人可以要求承租人出具产权证书或其他证明文件并予以确认，以便承租人能全面了解租赁物的情况。
这一点在实践中也是比较重要的，因为现实中很多案件都是因为无法准确确定租赁物的名称、地址及面积而导致案件无法顺利进行下去。因此在签订租赁合同时，一定要在合同中明确约定租赁物的名称、地址及面积等信息。如出现争议，承租人可以此作为主张权利的证据使用。当然如果双方在合同中约定了上述信息，就必须严格遵守上述约定。否则一旦发生纠纷就会面临承担相应责任的风险。

二、关于租赁期限的约定是否必须以20年为限？

关于租赁期限的约定是否必须以20年为限，实践中存在争议，有人认为租赁期限不能超过20年，也有人认为租赁期限可以超过20年。对于该问题，司法实践中存在不同的观点。
对于第一种观点，认为租赁期限应当以20年为限，主要理由是：（1）我国《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。《城市房地产管理法》第40条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
（2）根据《物权法》第172条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
（3）我国《物权法》第121条规定：“不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。”
（4）我国《物权法》第114条规定：“同一不动产或者动产上设立多个用益物权的，用益物权人之间可以相互转让其享有的用益物权。”
超过20年的，超过部分无效。”
（3）从公平合理原则出发，出租人可以与承租人约定以20年为限收取租金。

三、合同中约定承租人有权转租的，未经出租人同意，转租是否有效？

所谓转租，是指承租人经出租人同意，将其承租的房屋部分或全部再出租的行为。承租人将租赁房屋转租给第三人的行为，在租赁合同中是属于正常的商业活动，不违反法律法规规定。因此，转租合同是否有效取决于转租合同是否有效。转租合同无效的情形有：（1）转租人不具备房屋承租人资格；（2）房屋租赁期限超过承租人剩余租赁期限；（3）出租人未按约定将租赁物交付给承租人；（4）承租人未经出租人同意转租；（5）租赁期间房屋被司法机关依法查封、扣押的。
在转租合同无效的情形下，对转租合同的效力及转租人与承租人之间的租赁合同效力如何认定，实践中存在不同观点。
一种观点认为，未经出租人同意转租无效，出租人有权解除合同。另一种观点认为，租赁期限届满前，承租人经出租人同意转租的，在未支付租金及其他费用情况下，出租人有权解除租赁合同；或者虽未经出租人同意转租但并不影响原租赁合同的效力。
笔者认为，关于转租合同无效情况下，对原租赁合同的效力应结合《合同法》第224条、第225条进行认定。
一是在未经出租人同意转租的情况下，根据《合同法》第224条、第225条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租日超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。也就是说：转租日超过承租人剩余租赁期限部分对出租方不具有法律约束力；四是根据《合同法》第225条规定：“因当事人一方不履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”

四、租金及押金的数额、支付方式等条款是否必须写清楚？

租金和押金的数额必须写清楚，避免日后发生争议。在签订租赁合同时，如果有特别约定的，应当在租赁合同中约定清楚，比如“租金每月人民币 XXX元（大写： XXX），押金为每月人民币 XXX元（大写： XXX）”等，并在合同中注明租金和押金的支付方式。
另外需要注意的是，对于租金的支付方式和期限要明确约定。因为租赁期间较长，可能有提前终止租赁合同的情形，因此要在租赁合同中明确约定租金的支付时间、支付方式以及其他事项。

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