在中国租赁办公楼：数据洞察与市场趋势

在中国租赁办公楼：数据洞察与市场趋势

2017年，中国办公楼租赁市场继续呈现强劲的增长态势。2016年，办公楼租赁市场出现了三个主要增长亮点：一线城市新增供应持续上升、经济结构调整和政府政策支持。据戴德梁行统计，2017年，中国新增办公楼租赁供应近450万平方米，同比增长24%。而在此同时，2016年全年经济增速为6.7%，为2012年以来的最低水平。 根据戴德梁行数据显示，2017年第三季度，在中国主要城市的租赁交易中，一线城市以71.8%的比例领先于二线城市（49.3%）和三线城市（21.7%）。整体来看，二线城市的平均租金水平上涨了7.1%。不过，在中国主要城市中，上海、北京和深圳的租金涨幅均超过10%。 然而，由于市场需求逐步放缓、宏观经济的不确定性以及资本市场波动等因素的影响，办公楼租赁市场仍存在着不确定因素。 戴德梁行中国区商业地产部助理董事张颖表示：“在中国租赁办公楼是一个极其复杂和敏感的市场。尽管中国办公楼租赁市场发展迅速且呈现出积极态势，但其依然存在诸多挑战：宏观经济波动、税收政策、租赁价格波动以及租金的监管要求等因素都将对办公楼租赁市场产生重要影响。”

一、办公楼租赁市场稳步增长

2017年，中国经济增长持续放缓，在整体经济增速放缓的大背景下，办公楼租赁市场仍保持着稳步增长的势头。2017年，中国经济增长速度为6.7%，较2016年的6.5%放缓了0.3个百分点。虽然整体经济增速放缓，但在某些地区，例如上海、北京、深圳和广州等一线城市，其办公楼租赁市场依旧保持着相对稳健的增长。根据戴德梁行统计数据显示，2017年前三季度，上海办公楼租赁交易量为290万平方米，占全国总量的16.7%；北京办公楼租赁交易量为118万平方米；深圳办公楼租赁交易量为263万平方米；广州办公楼租赁交易为247万平方米。而在这其中，一线城市办公楼交易占全国总量的86.6%。

二、二线城市平均租金上涨

2017年第三季度，二线城市的平均租金为每平方米每月133.33元，同比上涨7.1%，较去年同期增长3.3%。
二线城市的租金上涨主要受到上海和深圳等一线城市租赁市场的推动。随着市场需求的稳定增长，上海和深圳的租金在第三季度保持稳定。而北京则由于供应持续紧张、租金上涨压力加大以及金融行业发展放缓等因素导致市场需求疲软，租金在第三季度出现小幅下跌。
与此同时，二线城市平均租金环比上涨3.7%，同比上涨7.4%，主要受深圳和上海两个城市的带动。戴德梁行中国区商业地产部董事总经理兼华北区董事总经理张颖表示：“从三季度市场的表现来看，二线城市办公楼租赁市场整体表现良好。除了部分受政府鼓励和政策支持的产业外，一些大型金融机构、科技公司和文化传媒公司也开始在二线城市寻找办公空间。”

三、空置率上升

2017年第三季度，北京的空置率升至9.9%。这是自2010年以来北京市场上的最高空置率水平。另外，广州的空置率也上升至18.2%，而上海则上涨至17.8%。
从各区域来看，一线城市的空置率相对较低，其中上海为6.3%。不过，与去年同期相比，广州和深圳的空置率均有所上升。上海、北京和广州分别上升至14.5%、13.3%和13.6%。
张颖表示：“总体而言，北京的空置率最高，为15.9%；其次是上海，为14.1%；广州最低，为8.4%。此外，广州、深圳、上海和北京的空置率均高于20%。由于经济增长放缓、市场需求疲软以及房地产调控政策收紧等因素导致市场需求减少，办公楼租赁市场压力持续加大。”

四、空置面积增加

根据戴德梁行数据显示，2017年第三季度，中国办公楼市场空置面积达297万平方米，环比增加了18.4%。然而，在需求疲软的情况下，空置率依然较高。2017上半年，北京、上海和深圳的空置率分别达到了22.4%、19.5%和19.6%。
在需求方面，租户更倾向于租赁大面积的办公空间。从租赁面积来看，2017上半年，中国办公楼市场的租赁需求主要集中在80平方米至1000平方米的办公空间。这一比例在上海和北京分别为55.3%和50.1%。
不过，这种趋势正在改变。随着企业的扩张速度放缓，以及大面积的办公空间越来越多地用于扩张中，越来越多的企业将目光转向更大的空间。这种趋势在深圳表现得尤为明显：2017上半年，深圳甲级办公楼市场中的大面积办公空间供应占比从2016年的53.4%上升到66.7%。

五、主要城市租金差异扩大

2017年，一线城市办公楼市场需求持续放缓，而二线城市则表现强劲。
一线城市租金水平持续上涨，而二线城市则呈现出明显的差异化趋势。
张颖表示：“主要城市的租金差异化趋势表明，在中国租赁办公楼市场中，存在着显著的需求和供应分化。由于一线城市办公楼租金的较高水平以及其不断增加的供应量，致使一线城市租金成为许多公司租赁办公场所时最为关注的因素。而对于二线和三线城市而言，由于其较低的写字楼供应量以及经济发展水平相对较低，因此吸引了大量小型企业和创业公司。”

六、办公楼需求增速放缓

2015年以来，中国经济增速开始放缓，进入了新常态。根据戴德梁行发布的《中国商业地产发展白皮书》显示，从2013年开始，中国经济增速已经连续4年低于7%。然而，尽管中国经济增速放缓，但企业对办公楼的需求却不断增加。根据戴德梁行发布的《2017年第三季度上海房地产市场回顾》显示，2017年第三季度上海办公楼市场净吸纳量达到了82.5万平方米，创下自2016年第三季度以来的最高水平。
张颖表示：“在经济放缓以及去杠杆等因素影响下，企业对办公楼需求将会继续保持增长。此外，在部分经济发达城市中，企业在经历了去杠杆后将会对办公空间的需求提升。”

七、其他租赁趋势

戴德梁行预计，中国办公楼市场将继续保持平稳发展，并逐渐与国际市场接轨。在这一背景下，企业应对策略也应相应地作出调整。
一方面，企业应制定更加明确的办公地点发展计划，以适应其不断变化的业务发展需求。另一方面，企业还应根据其所在地区的不同情况制定不同的办公租赁策略，以应对租金波动、税收政策以及政府监管等因素。
而对于个人来说，为了实现更好的职业发展或生活质量提升，他们将会更多地选择租赁办公空间。除了考虑租金之外，还需要考虑周边环境、地理位置、设施、交通、周边服务配套等因素。对于个体办公空间来说，其最大的挑战是如何满足不断变化的办公需求。
张颖指出：“在中国办公楼租赁市场中，一线城市和二线城市的需求具有明显差异性。因此，要想取得成功的办公楼租赁市场表现，企业需从自身需求出发进行长期规划与调整。对于那些希望长期租赁办公楼的企业来说，他们需要对所处地区和整个办公楼市场进行分析和了解。在这一过程中，他们将会更多地考虑周边环境、地理位置、交通、设施、服务配套等因素。”

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