现阶段写字楼是否值得投资？

现阶段写字楼是否值得投资？

当中国经济进入新常态，社会经济从高速发展向高质量发展转变，企业的发展战略也从外延式扩张向内涵式发展转变。写字楼作为企业的重要载体，已经成为企业提升形象、拓展业务、完善产业链的重要空间载体。 企业对写字楼的需求逐渐从最初的“基本办公”转向了“高品质办公”，对写字楼的需求不再局限于一般意义上的办公环境和功能，更注重体验感和舒适性。 写字楼不仅是企业办公场所，也是一个城市的形象名片，更是一个区域经济实力、经济活力与发展潜力的重要体现。中国经济正处在向高质量发展转变的过程中，对于企业而言，具备良好写字楼办公环境、高品质办公空间已成为企业所追求的目标。 目前，全国大部分城市的写字楼市场已进入存量时代，未来将有大量写字楼资源释放市场。面对当下的市场环境与发展机遇，写字楼投资已然成为众多投资者关注的焦点。

1、写字楼投资回报率

一般来说，写字楼投资回报率在8%左右。但目前写字楼的租金普遍较低，不利于租客的入驻。因此，写字楼的租金回报率也随着整体经济的发展不断下降。
不过，近年来由于产业转型升级，为优质企业提供了更多的办公选择，这也让写字楼的租赁市场重新焕发生机。尤其是在大城市，优质写字楼供给较为有限，且随着经济发展、人口增长和产业升级等原因，优质写字楼的租金水平一直呈上升趋势。
2018年9月23日，《人民日报》发布一则关于房地产投资的文章：“对于部分城市居民而言，一套100平方米左右、总价不到100万元的房子，可能就能解决他们一年左右的住房需求。但是在目前多数城市中，这种情况是不可能出现的。”文章提到：“对于一些城市而言，房价收入比=房价/居民可支配收入）过高是个大问题。2018年10月29日公布的《全国百城居住用地价格指数》显示，北京、上海、深圳三地居住用地价格超过10倍以上，超过北上广一线城市水平。这是在2016年以来首次出现“倒挂”现象。而在这样的情况下，一些城市中高端写字楼租金却一直保持上涨趋势。这也说明了优质写字楼租金水平将持续上升。”
而从全国范围内来看，未来一线城市优质写字楼租金仍有进一步上升空间。而随着“去库存”政策持续推进、“金融去杠杆”不断加码、产业升级加速等因素影响，三四线城市优质写字楼空置率将持续走高。

2、租金回报率

写字楼租金回报率是投资者比较关注的话题，在投资决策过程中，这一因素的影响程度仅次于物业区位因素。投资者需要根据自己的实际情况进行具体分析，如资金实力、资金周转周期等因素。
值得注意的是，写字楼的租金水平受其所在城市及区域经济发展水平等影响。随着城市产业结构调整和升级，未来租金水平将逐渐向核心区域及优质商圈集中，从而提升写字楼的租金水平。
通常情况下，写字楼租金是与周边同类型物业相比得出的一个较低的数字，而非与自身同类型物业相比得出的一个较高数字。因此，投资者在考虑投资回报时需将写字楼自身及周边同类物业进行比较，再综合考虑物业位置、交通、配套设施、周边租金水平等因素进行综合判断。

3、开发商实力

写字楼的品质是由开发商决定的，所以投资者在选择写字楼时，一定要看开发商实力。开发商的实力代表了写字楼的品质，是写字楼能否保值增值的关键。例如，万达集团从2001年开始从事商业地产开发，在全国100多个城市拥有500多个大型商业地产项目。万达广场项目遍布国内各大城市，年销售额突破千亿元，成功跻身中国房地产十强企业，其雄厚的资金实力、丰富的商业运营经验和高效的项目管理能力给投资者带来了十足的信心。
万达集团成立于1992年，是一家跨地区、跨行业、跨所有制经营的大型企业集团。目前拥有子公司70余家，其中包括万达商业地产、万达影视传媒、万达城、文化旅游、商业管理等五大产业集团。
2017年7月，万达集团宣布以160亿元收购美国 AMC院线100%股权以及两个主题乐园资产包，并在国内将电影院线与主题乐园业务打包成“影视+主题乐园”双主业布局。
万达集团一直秉承着“轻资产、重运营”的发展模式，大力发展轻资产业务，截至目前已在全国20个城市拥有200多个万达广场。从目前来看，万达广场仍然是万达商业地产最核心的业务板块。
在众多城市中，北京作为中国经济中心之一，是中国第一批实施“限购”政策的城市之一。随着国家对房地产调控政策的不断升级完善，北京写字楼市场正逐步从增量时代进入存量时代。作为北京最成熟的 CBD区域——北四环 CBD，无疑将是众多企业的首选办公场所。

4、区位优势

区位是一个写字楼价值的核心，主要体现在以下几个方面：
（1）交通的便利性。写字楼位于交通要道、出入方便，通达度高，不仅利于办公人员往来，更是企业形象的展示窗口；
（2）周边配套设施是否齐全。周边是否有大型商业中心、大型公园等，为企业的员工提供娱乐、休闲的场所；
周边有没有大型医院、学校等，方便员工就医和子女上学；
（4）物业管理是否完善。物业管理水平和服务质量直接影响到企业的形象及客户口碑；
（5）周边环境是否良好。周边交通、商业、人文等环境是否优越，对于企业未来的发展都是至关重要的。
写字楼的区位优势决定了写字楼市场的发展潜力，以及投资回报与风险程度。因此，选择合适的写字楼不仅能够实现租金收益最大化，还能有效提升企业形象，为企业发展奠定坚实基础。
位于粤港澳大湾区核心地段——广州珠江新城 CBD，周边云集超甲级写字楼，云集众多世界500强企业总部、国内外知名金融机构、行业龙头企业总部，项目坐拥珠江新城 CBD核心地段，将珠江新城 CBD写字楼价值最大化。
项目由甲级写字楼+商务公寓+商铺组成，满足企业不同需求。其中住宅产品单价约3.2万/㎡起。

5、产业发展潜力

产业发展是影响写字楼价值的重要因素之一，它直接决定了写字楼的租金水平，而租金又是写字楼价值的直接体现。在产业发展方面，产业结构的调整、转型升级会对写字楼市场带来深远影响，如果一个城市的经济结构是以传统产业为主，则该城市的写字楼市场会有一个缓慢的周期，甚至呈现下降趋势。而如果这个城市的经济结构是以新兴产业为主，则该城市的写字楼市场会迅速崛起，成为写字楼市场发展最快的区域。例如北京中关村、上海张江、深圳南山区等。
而在未来5-10年内，中国将进入产业结构转型升级和经济增长方式转变期，企业对办公空间的需求将进一步向“高品质”、“高端化”转变，写字楼投资也将迎来新一轮发展机遇。

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