上海商铺租赁合同审核要点
商铺租赁合同审核要点： 1、出租人是否有权出租。 2、房屋的面积是否与合同约定一致，约定面积是否准确。 3、承租人是否属于房屋的合法使用权人，即承租人是否为房屋的合法使用人，如为则应当对房屋进行证明。 4、租赁期限及租金支付方式等是否合理。 5、房屋装修及附属物的归属等情况如何约定。 6、租赁合同中的约定内容是否符合法律规定，如对物业费收取时间、方式进行约定。 7、租赁期满后房屋的处理，如该房屋能否进行转租或再次出租等。 8、发生纠纷如何处理等。 9、违约责任及违约处理方式如何约定等。 10、其他一些权利义务如何约定等。 11、合同生效的条件及时间如何约定等。 12、违约责任是否具体明确，违约金标准及比例如何确定等。 13、是否有其他费用支出约定，如：装修维修费和租赁费等。 14、房屋维修责任承担问题，如房屋主体结构损坏谁来维修等。
一、出租人是否有权出租
房屋租赁合同中，出租方的权利和义务由出租方承担，即出租方对出租的房屋享有占有、使用、收益的权利，承担相应的义务，例如，出租方有权决定是否对租赁房屋进行装修，是否将房屋出租给其他人，出租房屋是否符合法律规定等等。出租人一般不享有转租、买卖租赁房屋的权利。
此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因此在签订租赁合同时应注意该条款是否规定了双方可以在租赁合同中对租赁房屋进行转租或者买卖。
二、房屋的面积与约定面积是否一致
在确定了租赁合同中的房屋面积之后，还应注意租赁合同中的约定面积与实际面积是否一致，如果不一致，应当要求承租人对实际面积进行调整。
在计算租金时，一般以房屋的产权证上记载的建筑面积为准，但是承租人也可以按照自己的实际使用面积进行计算。
三、承租人是否属于房屋的合法使用权人
1、若房屋的合法使用人是承租人，则应审查房屋的合法性，即房屋产权证明、土地使用权证等相关证件；
2、若房屋的合法使用人是出租人，则应审查出租人与承租人之间是否签订了合法有效的房屋租赁合同；
5、若房屋为共有财产，则应审查出租人与原出租人为共有财产所签订的共有财产合同；
6、若房屋为国有资产，则应审查其权属证明。
四、租赁期限及租金支付方式
租金支付方式，也就是付款期限，支付时间等。租金的支付方式如果是以现金或者银行转账，应该在合同中明确约定付款账户。对于以现金形式付款的，收款人应将收款凭证作为合同附件一并留存。
注意：按照我国相关法律的规定，承租人在承租房屋时应交付押金，押金属于一种担保金，用于担保出租人不会擅自收回房屋，但也不能过高，以免影响承租人正常使用房屋。另外，出租人也可以要求承租人出具相关的担保书以保证承租人不会擅自转让、转租、转借承租房屋；或在租赁期满后收回房屋。如果因为出租人原因导致承租人无法正常使用房屋的情况出现的话，出租人承担责任。
编辑者： wyl
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