商铺租赁中要注意的几个特殊问题

商铺租赁中要注意的几个特殊问题

在实践中，商铺租赁纠纷也是最常见的合同纠纷。因为商铺租赁的特殊性，特别是对于一些商铺租赁合同中会出现的特殊问题，法律并没有明确的规定，导致法院在审理相关案件时遇到很多困难。因此，对于这些特殊问题，在合同订立时就要有所考虑，这是避免发生纠纷的前提。 一、对于商铺承租人来说，签订商铺租赁合同时要特别注意以下几个问题： 1、合同中是否明确约定了租金调整条款？ 2、租金条款是否明确约定了支付方式和时间？ 3、是否明确约定了违约责任？ 6、对于合同中未约定解除权的，出租人是否享有任意解除权？ 二、对承租人来说：

1、要充分了解出租人的权利和义务

在签订租赁合同之前，承租人应向出租人详细了解以下内容：
（1）出租人是否享有对商铺的所有权和处分权？
（2）出租人是否对商铺具有法定的处分权，即其是否有权将商铺出租给他人使用？
（3）出租人对商铺享有哪些权利，以及这些权利的性质是什么？根据《合同法》第208条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
（4）出租人是否有权将商铺进行转租？
根据《合同法》第209条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋进行转租时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但出租人与承租人另有约定的除外。也就是说，在商铺转租合同中，如果双方没有约定或约定不明确时，只有经出租人同意才能进行转租。
（5）出租人对商铺是否享有占有、使用、收益及处分的权利？
因此在进行商铺转租时，首先要有出租人同意的书面证明。
（6）出租人均负有办理登记等义务。《合同法》第209条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。”根据该条规定可知，租赁合同在一定程度上具有物权性质，因此出租人负有办理登记等义务。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第22条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”可见对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋租赁合同无效。
在这种情况下，承租人应当充分了解出租方是否享有租赁合同解除权以及该权利行使条件；同时还应注意租金支付方式、期限及违约责任等问题；另外对于涉及租赁期限及租赁保证金、违约金等问题也要进行详细约定。

2、租赁期限一定要明确

根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，商铺出租人有权在租赁期间内对商铺进行占有、使用和收益，而承租人无权要求其交出商铺。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：“租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，应当认定房屋租赁合同效力。”也就是说，在承租人承租商铺之前，房屋产权已经发生了变更，承租人无权要求出租人继续履行原合同。
三、承租人可以通过哪些途径维护自身权益？
1、对于一些特殊情况，承租人可以通过诉讼方式解决。目前由于司法实践中的不统一以及一些法律规定的缺失，法院在审理相关案件时对这些问题的处理并不一致。
（1）在签订合同前应对商铺进行实地考察和调查，对商铺的面积、装修等进行核实。
（2）在签订合同时尽量选择由出租人提供相应面积的房屋所有权证、租赁合同等能够证明租赁商铺真实情况的文件资料。并且要尽量争取对房屋进行实地考察和调查。因为实地考察和调查能够使出租人提供真实、准确的房屋面积等情况。
（3）如果出租人与承租人就面积有争议的，承租人可以委托律师向法院起诉要求确认面积。因为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，根据以下情形分别处理：（一）已合法占有租赁房屋的；（二）已办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。对前款第（一）、（二）项的约定，人民法院应予支持。”
（4）对于租金调整条款也应作出明确约定。如出租人未提供证据证明其已向承租人提供了租金调整条款，则承租人主张减少租金或者解除合同的请求一般不会得到法院支持。
2、通过诉讼方式解决问题。在商铺租赁过程中如果发生争议不能协商解决的情况下，承租人可以向法院起诉要求确认租赁关系无效、解除合同等。法院判决后，当事人之间的权利义务关系即告终止。如果出租人与承租人之间有关于租金调整条款约定，承租人可以要求调整租金；如果出租人与承租人之间没有约定租金调整条款或者约定不明确的，可以要求出租人赔偿损失；如果承租人与出租人之间约定了租金调整条款且能够证明出租人具有违约行为的，则承租人可以要求出租人承担违约责任。
3、当商铺租赁合同中未约定解除权时如何处理？
根据《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

3、要求出租人为自己出具担保

在租赁合同中，如承租人要求出租人出具担保的，可以在签订合同前向出租人明确表明自己的意思，或者让其出具担保函，这样可以避免自己陷入不必要的麻烦。
三、如果承租人在租赁商铺前没有了解清楚上述问题，而是贸然与出租人签订租赁合同，那么要承担以下几个风险：
1、出租人将房屋进行抵押或者被法院查封。根据《物权法》的规定，抵押权人或者质权人在债务履行期限届满前，不得与债务人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。所以，承租人在租赁商铺之前一定要了解清楚出租人的相关情况。
2、承租人未按期缴纳租金。承租人未按时缴纳租金的，根据《合同法》第221条的规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
3、出租人擅自将商铺转租。根据《合同法》第224条的规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的。

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