"随着新增供应增加，上海商铺租赁市场面临哪些新挑战？"

"随着新增供应增加，上海商铺租赁市场面临哪些新挑战？"

上海商铺租赁市场的现状是怎样的？面临着哪些挑战？未来又将如何发展？ 近日，由仲量联行上海商业地产投资咨询有限公司（以下简称“仲量联行”）、上海商情信息咨询有限公司（以下简称“商情信息”）联合发布《上海商铺租赁市场2019上半年回顾与下半年展望》（以下简称“报告”）。报告显示，2019年上半年，上海商铺租赁市场表现出三大特征： 第一，零售市场租金稳定增长，零售物业租户租赁需求保持旺盛； 第二，全市零售物业的空置率保持平稳，但核心区域租金上涨速度有所放缓； 第三，商业地产开发商在招租过程中更加谨慎，积极拓展优质的存量物业。 仲量联行华东区董事总经理宋会雍表示：“尽管整体市场租金保持稳定增长，但由于新增供应增加，核心区域的租金仍有所下滑。同时，上海商铺租赁市场面临着新的挑战和机遇。”

1、租金走势：核心区域租金下降，非核心区域租金上涨

根据报告，2019年上半年，上海商铺租金总体保持稳定增长，整体租金水平环比上涨0.4%。核心区域商铺租金略有下降，而非核心区域商铺租金上涨明显，租金涨幅达到5.8%。
核心区域的表现主要体现在静安、徐汇、长宁和黄浦四个区域，这四个区域上半年的平均租金环比均有不同程度的上涨。其中静安、徐汇和长宁的涨幅分别达到0.5%、1.3%和0.6%。
宝山和浦东主要集中在武兴路、大连路等非核心区域，而闵行则主要集中在真北路、川沙路等非核心区域。不过，非核心区域商铺租金仍然上涨较快，主要是由于武兴路和川沙路等非核心区域的优质商铺供应有限。
仲量联行华东区董事总经理宋会雍认为：“随着新增供应的不断增加，市场中将面临新的挑战与机遇。从短期来看，由于新增供应的不断增加，商铺租赁市场仍将面临一定的压力。而从长期来看，未来新增供应将集中在市中心及部分新经济产业聚集度高的地区。随着租赁需求的进一步释放，未来上海商铺市场仍将保持稳定发展。”

2、需求现状：零售物业租户租赁需求保持旺盛

2019年上半年，上海零售物业租户租赁需求保持旺盛，空置率保持平稳，全市空置率为6.7%，较2018年末的8.6%有所下降。同时，由于核心区域的租金涨幅放缓，在2019年上半年租赁成交中，核心区域的平均租金仍呈现小幅下滑。从租赁成交面积来看，核心区域的租赁成交面积略有下降，主要是由于传统零售业态客流下降和消费升级所致。
仲量联行华东区研究部总监曹磊表示：“2019年上半年全市零售物业平均租金为每月每平方米330.70元，同比增长5.2%。同时，由于核心区域租金涨幅放缓，租户更倾向于选择在租金涨幅相对较小的区域进行租赁。从核心区域与非核心区域的对比来看，核心区域租金同比下降5.7%至每月每平方米330.70元。”
曹磊指出：“2019年上半年全市零售物业租户租赁需求保持旺盛的主要原因是多个项目竣工入市，以及来自其他城市的零售租户带来新增供应。同时，由于上海消费者对购物中心的青睐及需求仍然旺盛，因此商场方面有更多机会来吸引租户。”

3、新增供应：零售物业市场面临挑战，将新增约50万平方米的商业体量

报告显示，2019年上半年，上海全市新增供应约40.2万平方米，其中有32.7万平方米为零售物业。同时，随着零售物业供应的持续增长，各大购物中心的招商工作也进入了“深水区”。截至2019年6月底，上海已开业购物中心数量增至54个。
报告认为，在优质存量物业不断入市的同时，新增供应的商业体量也在快速增长。以零售物业为例，2019上半年上海新增约50万平方米的商业体量。其中既包括位于浦东新区的前滩太古里、徐汇滨江等大型购物中心和正在建设中的北外滩来福士、东外滩来福士等全新购物中心；也包括位于黄浦区和静安区的商场项目。在这些商业项目中，位于浦东新区的前滩太古里以及徐汇滨江的项目预计将于2020年下半年开业。
宋会雍表示：“随着新增供应的不断增加，上海零售市场整体空置率将进一步上升。与此同时，部分零售项目空置率较高，导致租金增长放缓。”

4、空置率：核心区域空置率略有下降，非核心区域空置率小幅上升

2019年上半年，上海全市零售物业共录得三个新项目入市，新增供应共计约25.4万平方米。其中，静安、徐汇、长宁和普陀等核心区域新增供应量均超过10万平方米，成为上半年新增供应的主力区域。因此，全市核心区域的空置率整体呈小幅下降趋势，由去年同期的7.9%下降至5.0%。
分区域来看，非核心区域的空置率由去年同期的7.3%上升至6.6%。在此期间，静安、徐汇和长宁等非核心区域新项目的入市成为全市空置率小幅上升的主要原因。
非核心区域空置率上升的原因主要是因为商圈更新速度放缓，以及一些开发商在招租过程中更加谨慎。因此，非核心区域商场租金有所下滑，导致租户更多地将目光投向非核心区域。这也反映出了上海在积极拓展优质存量物业。此外，由于写字楼等办公楼市场需求疲软，部分开发商将更多关注于商场和购物中心的租售组合。

5、招租现状：开发商更谨慎，积极拓展优质存量物业

2019年上半年，上海共录得13个新项目入市，全市优质零售物业的供应总量达到427.5万平方米，较去年同期上涨了14.8%。我们观察到有一些开发商在今年上半年积极开拓存量物业的租赁机会。未来，随着市场供应的持续增加，开发商将面临着更多的租赁机会。但是，由于租赁需求主要集中在核心区域和新兴商圈，对于非核心区域和新兴商圈来说，空置率将继续上升。”
宋会雍则认为：“对于开发商来说，未来几年面临着激烈的竞争，因此需要更加关注细分市场的机会，积极探索更多新领域。同时，还需要利用好现有项目的经验和资源来降低风险。”

6、展望：下半年核心区域租金将略有下降，非核心区域租金有望小幅上升

随着优质存量物业的持续供应，商铺租赁市场将逐步回归理性。
此外，下半年，新项目开业数量增加，部分开发商计划利用存量物业进行改造升级或进行二次招商。与此同时，新项目的品质也将影响租户对租金的预期，部分租户或将继续选择租金更低的新项目进行租赁。
仲量联行华东区研究部总监米阳表示：“随着优质存量物业的持续供应以及开发商招租更加谨慎，上海商铺租赁市场将面临更多挑战。由于新增供应持续增加、租户更加理性和成熟、市场环境日趋复杂等因素影响，预计下半年上海商铺租金将略有下降。但由于核心区域的租金涨幅有所放缓，非核心区域的租金有望小幅上升。同时，随着新项目的开业以及部分优质存量物业改造升级等因素的影响，上海商铺租赁市场有望实现平稳增长。”

佑佑商服