办公空间越来越以“人”为关注重点

未来办公生态发展论坛在北京举行，Z世代崛起，数字产业化如火如荼，人与人、组织与组织、组织与产业之间的协作运转都在发生剧烈变化，本次论坛有幸邀请到康奈尔大学国际办公空间研究中心主任华颖教授，为大家分享了《办公空间形态与办公空间模式演进、趋势与创新》，以下是华颖教授的分享

我叫华颖，是康奈尔大学国际办公空间研究中心的主任，我来自建筑学与环境心理学、行为学的背景，我的研究专注于办公空间，但也涉及教育、医疗等不同的空间类型。

很高兴来到梦想加的现场，梦想加选择办公生态的角度作为第一次白皮书的主题，我觉得这是一个非常好的视角，不是以前那种供应方单独给客户营造一个空间，而是以一种非常开放的态度来看待，相当于一个开放平台，把空间、技术、服务等更多新的理念都融入其中，我觉得这个角度是非常重要的。 

办公空间这个话题可以讲得非常具体，里面有什么服务，什么样的环境、有什么装修。一方面，它又跟大的经济发展阶段、城市发展直接相关，也包括需求方对于生活方式的理解。工作到底是什么，工作在我们生活中的占比，我们对于工作空间以及和我们一起工作的人有怎样的预期和诉求。另一方面，如果我们讲痛点，或是找增长点、创新点，有必要看一看几个大的正在影响工作方式的要素，代际需求的变化，这一点在现在这个时间节点是非常必要的。

城市更新当中涉及到非常多的内容，包括既有的办公空间怎么用、怎么改，新空间怎么创造，怎么跟商业空间和其它类型空间的融合，如何创造出新的空间类型。城市之间的竞争是非常激烈的，我们说一二线城市的发展，其实这已经是比较老的说法了，现在讲碳足迹也好、讲气候变化也好，建成环境对于碳足迹有非常大的影响，我们怎么看待建造、使用空间这件事情，对碳足迹有很深的影响。

技术突破可能是在最近20年，对于空间会对我们有什么样的影响，我们希望能从中获得什么样的体验，相比以前的上百年有着飞速变化。这个过程中是两个或若干个要素碰撞之后产生的新东西最值得关注。共享经济已经是一个老说法了，但它的角度依然很重要，关键在于我不一定需要有拥有权，只要在我需要空间以及附加其中的技术和服务时能得到就可以了，我就很满意了，甚至比拥有更好，我也不必背着沉重的包袱，还要应对办公空间利用率不高怎么办、由于人员增减剧烈对空间的需求不确定怎们办等等棘手的问题。

之前很长一段时间我在美国的咨询项目中，不管项目有怎样不同的诉求和目标，包括减少碳足迹、提高投入产出比，但终归会提到一点，理想的办公空间需要能帮助吸引最好的人才。头部的技术公司对这一项目目标的诉求尤为明显。

我们管办公空间叫“写字楼”，过去有很长一段时间，我们受Taylorism（泰勒主义）的影响，对办公空间的关注，更关注的是它的功用，能放多少人，人均面积是多少，最大人员密度可以做到多少。这种方式是非常有等级制度的，追求效率，工作标准化。一目了然，谁在工作、谁不在工作，谁在座位上、谁离开一阵子，可以说它是一个高效率的生产空间。

还有一个很重要的事情，当时很长一段时间，工作时间和地点是受到限制的，朝九晚五的源头也在这个时间形成，你非得坐在那里，所有技术的实现都在那个办公空间里，你要跟别人合作就得到一个固定的地方。而现在这种时空限制已经被打破，只要能联上网，在那里都可以工作以及参与合作的工作方式。

办公空间的第二个阶段，我借用了一个“场”的概念，从关注功用到营造平台，这当中存在以下几个要素的转变。

技术的实现当然是其中重要的一部分，要让人能够自由移动，有灵活性，网络技术是非常直接的要素。这个阶段，公司逐渐从单纯关注绩效转向关注知识的产生、创新的产生。与此同时，还有管理概念的变化，怎么看待团队，怎么衡量产出，这在经济和管理学科里都有很多新的理论。对于个体的关注，前面大量讲的是标准化，每个人的工位都一模一样，大小也一样，但后来逐渐关注到，长期高效产出要讲创新、要讲团队，对于个体的差异度和自主性的关注跟重要，以及如何在设计和管理中加一体现。毕竟个体之间再怎么相似，终归是不同的。

如今的工作「场所」的创造中，互动的工作方式越来越占主导。再讲到创新，其实创新是很难的，而且需要以相对远期的视角来看待这件事。办公空间也不单是空间的问题，连带各种服务，是使用者很自然的需求。谷歌的办公室意在让员工将部分的生活也搬到办公空间内，现在我们也在审视这种方式的必要性和效果。有一家知名的设计公司，它在湾区的办公空间设计服务有一张非常具体的服务配置”菜单”，很受客户欢迎……企业在设计办公空间时，也会比较它们的竞争对手提供了什么样的服务，这些需求也是在不停变化和延展的。

再往前走，办公空间真正出现平台属性，除了物质空间的提供，你对它的期待值也开始发生变化，包括人跟人之间关系的考量，怎样界定和容纳同事跟同事的关系。在工作可以无限分散的情况下，除家庭之外，我们是否还需要一个紧密的团体？尤其是在出现一定灾难性和困难的情况下。今天的工作方式已经逐渐给人选择的自由，在家里工作也好、在梦想加工作也好、在总部办公也好，除了对工作本身的支持，是否能促进比较良性的、健康的社会交往变得愈发重要。

数字化也带来了很多可能性，技术一方面是服务，另一方面是像梦想加那样做得非常超前的对数据的运用，很多办公相关的数据被收集并存在服务器里，包括门禁的数据、办公室谁在用、用了多长时间、几个人参加会议等等，这些数据可以用来形成闭环，指导下一步的设计和管理，这方面的潜力是非常大的。

今天已经形成了新一类的空间，可以说梦想加就是其中一个例子，它能做的是这些事情，以前我们没有要求办公空间做这些，但现在这些功能出现了，当然，我前面讲的这三大类的办公空间之间不是一个替代的关系，我们都可以看到它们的存在，但需求变化的方向也是明显的。

在这要提一句，在这三类（关注功用、场的营造、价值促成平台）中，前两个我们讲的还是某一个建筑，但第三个的边界就已经被打破了，它和其它传统建筑类型互动、融合，产生了很多新的空间。以体验为导向，从不同的需求方式出发。每个参与者对于空间的某一时段怎么用都有自己的想法和需求，建筑类型之间的壁垒被打破，更多以需求、体验、行为为导向，之后将出现了非常多的新空间形式，这中间也蕴藏有很多商业机会

对办公空间的需求是有代际区别的，这种差别对新兴技术公司问题不大，像现在的一些公司，员工平均年龄只有25、26岁。但对于一些大公司就有问题，在这些公司则存在不同代际工作方式和空间喜好的明显差异。

以前，要学习既有的工作方式，融入公司文化，要适应公司的空间，今天的年轻人进入办公空间，一方面是带着自己的期望值，另一方面也希望对空间产生影响，希望把它做成我可以接受的、我能待下去、能支持我工作效率的地方，这其中有很多代际区别方面的变化值得研究。

近年来，越来越多形容办公空间的「词」，包括形容目标、形容特征，越来越多的词以“人”为关注重点，不同于以前的关键词，大都只是关于建筑和系统的。还有一个很有趣的就是“未完成度”，客户不想你弄一个高大上的东西，而是希望有一点东西可以让他自己挪一挪、动一动、贴一贴、改一改，他希望参与，不是说拥有，但从使用角度这的确是他的空间，带着某一个时间点他对空间要素的诉求，包括它有没有远程工作的功能，这某种程度上是对物理空间的延展。梦想加具有一些这样的开放性特征，在某个城市有多个空间，或者在全国有很多空间，出差到哪儿，只要你掌握了这个信息就可以找到需要的工作空间。

这是一个很好的方式，片面强调空间和空间硬件条件，容易造成空间与人的脱节，错失创新的视角和机会。回归到对需求的定义，视塑造空间为一个动态的、共营的过程才是当下办公空间真正应关注的。

健康也是近些年备受关注的需求，因为对人的影响非常大。建筑系统是一方面，声光热，建筑技术已经上去了，可以做到最佳组合。还有一个是很快的转变，有一段时间，一提起办公健康，设计师就说“我给你放了一个健身房”，这种形式很好，但只能影响到群体中的一部分人，因为会去健身的只有一部分人，大概15%，但现在很多设计是希望把“久坐”这件事情解决掉，比如现在站立式升降桌子已经开始普遍了。

在墨尔本尚嘉中心的一个银行办公空间里，一个最大的设计亮点就是竖向交通的设计，希望能将走动、步行不知不觉中整合到每天的工作行为中去，让大家更活跃更健康一些。

现在的办公空间设计有一个很大的诉求，就是怎样跟自然保持联系，从桌上摆放绿植开始，一直到完全自然的方式，这里面有很多巧思。有时候设计手段有点过于类型化了，但如果你思考人到底需要跟自然有怎样的互动，这里有无限的设计和创新可能

之前讲过工作行为向城市空间的溢出，包括日本涩谷正在进行的将历时十几年的改造，怎样以新的角度看待工作这个行为，以及它与其它生活行为的联系，以不同的城市空间予以支持。

还有一个值得一提的是，最近几年有一个很明显的变化，就是梦想加这类平台会影响到大公司怎么看待它的空间。以前需要梦想加，可能是需要一个另类的办公空间作为补充，现在逐渐发展为需要这样的服务，以及对总部办公空间的设计和管理发生直接影响。

因为疫情，过去一年多时间，对办公来讲是个挑战，但它的确创造了一个机会。要人们接受剧烈的办公空间模式的变化，对整个社会来讲改变是非常难的。但是因为疫情的关系，从社会到企业到个人，在全球范围内都经历了一场大型实验，其中的尝试、思索和收获良多。这方面希望今后有其他的机会交流。

最后提一句，我所在的康奈尔大学设计与环境分析系所培养的设计策划专业人才，关注的不仅是设计，还有管理，以及对于用户需求的把握、阐释，也包括项目的前期定位和策划，希望这一领域在国内有更多的发展，出现更多的创新成果。后续我们中心希望从研究的角度继续跟梦想加的合作，共同为这个重要的领域不断注入创新能量。

我就讲这些，谢谢大家

除华颖老师的分享外，2021未来办公生态论坛，还有两个圆桌分享，嘉宾分别是商办互联创始人毕明东、ULI北方执行董事萧东、梦想加空间产品部设计总监常诚、梦想加营运总经理王彧、知行晓政创始人兼CEO蔡家伟、“遇言不止”创始人和专栏作家席越，以及涂鸦智能中国区智慧场景开发者业务总监包燕君，我们会持续更新论坛嘉宾们的洞见，请大家继续关注。

梦想加兰生大厦是中国领先的办公空间专家，数字化办公生活引领者，每一天为全国7座城市的6万多位用户提供智能、自由、多元的办公空间服务。

截止到2021年9月30日，梦想加在北京、成都、上海、杭州、西安、南京、深圳运营60个办公空间，运营管理面积超40万㎡，梦想加自研的智能系统管理面积超150万㎡。

包括腾讯、字节跳动、美团、华为、快手、顺丰、滴滴、雀巢、联想、360、永辉、华谊兄弟、猿辅导、学而思、五粮液、华夏银行、蔚来汽车、阿玛尼、科大讯飞、米哈游在内的3800多家企业及团队都是梦想加的客户。

梦想加不是一家地产公司，而是一家数字化办公服务公司。办公空间，智能体系，定制服务，灵活会员这四大产品，共同构建了梦想加数字化办公生态的雏形。

自2015年5月成立以来，在“3亿人的数字化办公新生活”愿景的引领下，梦想加空间先后荣获中国设计红星原创奖、城市更新金钥匙奖、数字社区创新实践奖等数十项行业大奖并取得30多项专利

梦想加是全亚洲首个获得WELL认证的新办公空间品牌，同时也是国家高新技术企业、中关村高新技术企业、国家级专精特新小巨人企业、北京市专精特新小巨人企业等荣誉获得者。

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