工业产业地产学习

工业产业地产学习

园区是一个集生产、生活、生态为一体的综合体，以高品质的“生产空间”和低密度的“生活空间”为基础，融合企业总部经济、研发中心、会展博览、商业配套等多业态，以提供生产生活便利为目标，建设成为一座可持续发展的智能之城。园区建设要在园区内进行产业地产项目的开发，必须具备四个条件： （1）具备完善的基础设施配套； （2）拥有可持续发展的产业； （3）拥有市场竞争力的招商服务体系； （4）拥有能满足园区发展需求的人才队伍。

1.完善的基础设施配套

基础设施配套包括水、电、气、路、通讯等基础设施，以及教育、医疗、休闲娱乐等公共服务设施。园区基础设施建设的水平直接关系到企业的投资环境，以及企业入驻后的生活和工作条件，关系到园区对企业的吸引力，是决定园区未来发展的重要因素。
我国园区的基础设施建设和发展水平参差不齐，尤其是在中西部地区和城市周边地区，基础设施配套严重滞后。目前，全国园区在供水、供电、供气等方面普遍存在基础设施不配套或不完善问题。为推动园区发展，近年来各地政府积极推进工业园区供水、供电和供气等基础设施建设。但由于投资主体单一，大多数地方工业园区供水和供电建设相对滞后，造成企业用水困难，电力供应紧张。据统计，目前全国有70%的工业园区存在不同程度的用电难题。另外，很多园区都在解决工业园区“断头路”问题上进行了大量工作。在此背景下，一些地方政府通过招商引资等方式吸引企业入驻。但由于前期投入过大，很多企业往往无法承受压力而离开。因此，很多地方政府对工业园区的道路等基础设施建设投入不足。

2.可持续发展的产业

园区发展产业地产的根本目的在于通过发展产业实现区域经济的可持续发展。产业园区的建设过程，是一个不断地引进企业，将其进行产业升级的过程。随着产业升级和经济转型的深入推进，园区在产业结构方面将会出现重大变化，这就要求园区必须拥有可持续发展的产业。
一个区域可以通过引进符合该区域经济特点、符合区域社会发展规律和符合该区域资源禀赋特点的企业，促进该区域经济实现可持续发展。而要使园区成为一个可持续发展的产业，首先，园区需要拥有可持续发展的产业体系；其次，园区需要构建合理的产业链。目前很多工业地产项目都是在原有生产基地上进行开发，很少有从上下游产业链入手进行整体规划，这就需要园区对产业链进行梳理、整合和优化，提高企业间的关联度和资源利用效率，增强园区产业体系整体竞争力。

3.招商服务体系

招商服务体系是园区进行招商引资的重要工具，它涉及到园区的规划设计、建设、运营和管理等多个方面。从招商的角度来说，一个好的招商服务体系应该做到以下几个方面：
（1）制定一套完整的招商策略。招商策略是产业地产项目的灵魂，它关系到项目成功与否。制定完善、细致、科学的招商政策，可以提高招商成功率，为园区获取更多更优质的产业资源。
一般来说，产业地产项目必须要有一套完整、细致、科学的招商政策，包括土地出让政策、税收优惠政策、财政扶持政策等。
（3）建立一套完整的产业项目库。园区应该根据自身实际情况制定相应的产业项目库，并对项目库进行不断完善和更新。在这个过程中，园区应该注意以下几个方面：
（4）建立一套完善的招商组织体系。在园区中建立一个专门负责招商引资工作的组织体系，负责收集并筛选适合园区发展需要、符合产业发展方向和具有市场竞争力、具有一定规模和良好成长性的企业和项目信息，并建立一个有效、完整、高效的企业信息库。
建设一套完善、细致、科学的项目服务体系是园区提高招商引资成功率，确保企业快速入驻并快速发展壮大的重要保障。
（6）打造一个良好的招商环境。营造良好的招商环境可以使企业入驻更加容易，也可以更好地为企业提供服务，从而吸引更多优质企业入驻。
（7）培养一支专业高效的招商队伍。培养一支专业化高素质招商队伍可以让园区在与企业接触中更加得心应手，从而取得事半功倍。

4.人才队伍建设

在产业地产的建设过程中，企业和政府的关系是平等的，是以市场为导向的。政府提供土地、税收、贷款等优惠政策，企业提供项目、资金和人力等资源。
一个园区能否成功，关键看这个园区的管理团队和服务团队是否强大。他们是如何管理和服务企业，为企业提供高效优质的服务，提升园区在当地政府、企业和人才心目中的形象，使他们愿意来园区工作。
产业地产未来发展方向是“产业+地产”模式：产业+地产模式是将城市产业资源与园区综合服务功能进行深度整合，实现从产业服务到园区综合服务的提升。当前，国内一些新型城镇化试点地区在探索“产城融合”等新模式，以工业园区为载体发展特色产业经济、吸引创新资源集聚、促进区域协同发展。随着国内经济增长进入新常态，企业对园区功能和配套设施的要求不断提升，园区将从传统单一产业向集研发、生产、商贸、居住等功能于一体的现代服务业转型升级，这将为工业园区发展带来更多机遇和挑战。
城市更新是指在城市规划区内进行开发建设活动，改变原有城市空间形态和城市功能结构，从而促进土地节约集约利用和城市高质量发展的活动。它是城市化进程中不可避免的一个重要阶段。随着我国城市化进程加速推进，大量已完成基础设施建设、处于不同开发阶段的区域需要进行改造提升。这为产业地产发展提供了良好的机遇和空间。

5.结语

产业地产的发展不是一蹴而就的，其发展过程也是一个漫长而艰难的过程。从开发企业的角度来看，要想取得成功，必须在充分了解当地产业集群和市场需求的基础上，坚持“以人为本”、“以客户为本”三大基本原则，从招商、入园、服务等环节入手，按照“政府主导、市场运作”的模式，对产业地产项目进行整体规划设计和运作管理，通过对项目自身资源禀赋的深度挖掘和有效整合，最终实现对整个区域经济的辐射和带动作用。而从产业地产开发企业的角度来看，只有真正了解当地产业集群和市场需求，并将这些要素充分融入到项目规划中去，才能获得长期稳定的收益，并实现与政府、企业以及其他投资者之间的良性互动。

佑佑商服