地铁开通对办公租金到底影响如何？
自2004年深圳地铁一号线开通以来，地铁对深圳办公物业市场的影响就一直备受关注。在经历了2012年的地铁一号线开通高峰后，深圳办公物业市场也开始出现分化，一些写字楼由于受到地铁开通的刺激而快速上涨，而另一些则因其所处地段、交通等因素导致租金上涨缓慢。 《报告》指出，在写字楼方面，随着深圳地铁一号线的开通，2014年深圳写字楼空置率大幅下降至15.4%，租金涨幅为14.1%；但与此同时，在 CBD区域，深圳写字楼空置率却上升至14.6%。 在写字楼租赁市场上，一方面是深圳办公物业租金水平上涨明显；另一方面是 CBD区域空置率下降缓慢。为了进一步了解深圳地铁一号线对周边区域的影响情况以及写字楼租金水平的变化情况，《报告》采用了租赁成交数据进行对比分析。研究结果表明：
1.地铁一号线对周边写字楼市场影响明显
深圳地铁一号线的开通对周边写字楼的影响是比较明显的，福田、罗湖、南山三个区均有明显的影响，其中福田区的影响最大，这也与福田区金融服务业发达有关。
从整体来看，福田、罗湖、南山三个区的写字楼空置率变化趋势基本一致，均在2012年之后开始下降。
从写字楼租金来看，福田、罗湖、南山三个区租金水平最高，在2013年均出现不同程度上涨；而福田和南山两个区的写字楼空置率则下降速度缓慢，其中南山区写字楼空置率下降幅度最大。
2.地铁对深圳办公物业市场的影响从个别写字楼开始，逐渐向全市扩散
地铁对深圳写字楼租赁市场的影响，主要体现在个别写字楼，特别是与地铁一号线直接相连的写字楼，如深圳软件园、深圳国际贸易中心等。而其他写字楼由于地铁对其影响有限，所以整体上没有受到明显影响。
从区域来看，地铁对南山、福田的影响最为显著，尤其是南山科技园片区，其在地铁开通后写字楼租赁成交套数快速增长；其次是罗湖、龙岗等区域，而宝安、龙岗等区域则受地铁开通的刺激较小。
3.地铁开通对写字楼租金的影响随着周边区域的变化而变化
从写字楼租赁成交区域上来看，随着地铁的开通，福田、南山等区域的写字楼租赁成交量明显增长。但是在西部地区，如龙岗、宝安等区域，写字楼租赁成交量增长较慢。
从写字楼租金水平上看，深圳写字楼平均租金水平随着地铁开通而快速上涨。深圳 CBD区域的写字楼平均租金水平达到了210.7元/平方米/月，同比2012年涨幅为23.6%。但是由于该区域位于深圳市中心地带，受地铁影响较大，且其租金价格主要取决于周边区域的价格水平。与此相反，在西部地区的宝安、龙岗等区域，由于受到地铁影响较小，且其物业面积较大，所以租金水平与福田、南山等区域相比显得比较低。
4.地铁开通后， CBD区域写字楼租金涨幅较大
从写字楼租金上涨来看， CBD区域写字楼租金涨幅最大，2014年写字楼平均租金达到每月每平方米193.56元；其次为南山区域，2014年写字楼平均租金为每月每平方米134.56元；而罗湖、福田以及盐田区域的写字楼平均租金涨幅均低于15%。从办公物业的租金来看，主要还是与地理位置以及所处片区有关。具体来看，福田 CBD区域写字楼平均租金最高，达到每月每平方米193.56元；其次是南山，该区域平均租金为每月每平方米144.56元；宝安中心区则因其所处位置较偏且位于深圳 CBD边缘，所以该区域写字楼平均租金最低。
编辑者： wyl
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