怎么把厂房改造成写字楼园区？

随着工业用地的日益减少，厂房改造成为工业地产的重要组成部分。越来越多的工业地产商开始将厂房改造成写字楼、产业园、创意园等，这些项目不仅提升了物业价值，也为工业厂房带来了新的生机。

由于工业用地的特殊性，在厂房改造过程中面临着土地性质、规划设计、物业改造、消防安全等问题。下面就从厂房改造的规划设计、改造工程、消防安全等方面为大家分享一下厂房改造成写字楼园区需要注意的要点。

在对工业用地进行规划设计时，首先要确定地块功能定位和用途，其次要根据该地块的建筑情况及周边环境进行规划设计。工业用地规划设计应从以下几个方面考虑：

一.明确工业用地性质

工业用地和民用建筑用地在规划上有很大的区别。在建筑设计上，工业建筑一般需要采取特殊的建筑设计，比如设备层、生产辅助用房层、办公用房层等。而民用建筑一般是两层，不需要采取特殊的设计，需要根据建筑物的使用功能进行合理的规划设计。

所以在工业用地和民用建筑用地的规划设计上需要注意以下几点：

1、明确工业用地性质，确定工业用地使用性质，如厂房可改建为办公或公寓式办公楼，如果是住宅可改建为其他用途的建筑；

2、确定工业用地性质是否可以调整，一般情况下，不可以调整；

3、明确工业用地性质是否可以分割转让，如果是可以分割转让的工业用地，则在改造设计中需要对原厂房进行改造设计；

二.厂房建筑设计

1、厂房建筑改造成写字楼园区，不仅要保证其基本功能，更要符合未来产业发展的要求，以及其作为企业办公场所的特征。

2、在规划设计过程中，必须结合国家相关法律法规、规范标准等要求，在充分考虑项目实际情况的基础上进行设计。

3、厂房建筑改造成写字楼园区时，应充分考虑企业员工的生活及工作环境。如：建筑高度、层数、出入口设置、人员疏散方式等。

4、在厂房改造成写字楼园区时，需要考虑如何进行消防安全设计，如：厂房建筑面积、消防通道的宽度及设置方式等。

5、在进行消防设施设计时，要结合工业建筑特点和要求进行设计。如：厂房的疏散门、楼梯间及管道井等是否需要设置防火分隔设施；是否需要设置自动喷水灭火系统等。

6、厂房改造成写字楼园区时，在进行外墙保温材料选择时，应注意其保温效果与环保性能的结合。

三.建筑空间设计

工业用地改造成写字楼，要考虑到如何在满足产业升级需求的同时，尽量降低改造成本。在空间设计上，首先要考虑到如何将建筑空间最大化，对空间进行分割，使之成为不同的使用单元，从而提高使用效率。其次要考虑到如何通过优化布局，让建筑空间更紧凑、更合理。

改造成写字楼园区后，为了给入驻企业提供更好的服务体验，往往需要对原有的建筑进行改造。在改造过程中应注意以下几点：

1.为了满足产业升级需求，尽量对原有建筑进行改造。

2.厂房改造时要保证消防通道的畅通，要合理布置消防设施。

3.厂房改造后，原车间内的设备、管线等设施要妥善处理，避免给今后使用带来麻烦。

4.在空间设计上要充分考虑企业个性化需求。

5.在公共区域设计中要充分考虑员工的体验感和舒适度。

6.在建筑立面设计中可以通过不同的色彩搭配来提升建筑整体形象。

四.交通组织设计

在工业用地改造为写字楼园区的过程中，应该重点考虑交通组织设计。在不同功能分区之间，应设置清晰的交通流线，避免人流、物流交叉混乱，同时要保证各功能区之间的交通顺畅。在规划设计时，可采用以下几种方式：

1.通过交通流线来划分功能区。如：办公楼、研发楼、企业总部大楼、公共设施等。

2.根据功能和空间需要设置人车分流的道路系统。如：车行道、人行通道、地下停车场等。

3.通过组织人流来划分各功能区之间的交通流线。如：出入口、电梯间、楼梯间、公共通道等。

4.通过组织物流来划分功能区，如：物流区、仓库区等。

5.通过对各功能分区进行人流和车流的合理组织，从而提高生产效率。

五.景观绿化设计

在工厂改造成写字楼园区时，景观绿化设计应遵循因地制宜、经济实用、突出主题的原则，在满足企业需要的前提下，力求做到景观绿化效果与工业厂房的建筑风格相协调。

在对厂房进行改造设计时，需要注意以下几点：

1.保证场地平整。对厂房进行改造前，需要对场地进行平整，确定建筑物、构筑物的位置和尺寸，并确定绿化面积。

2.厂区内道路要保持平整。厂区内的道路设计要考虑交通量，保证道路的畅通和安全性。同时要考虑停车和消防等要求，在设计中要预留足够的场地用于交通组织、停车和消防。

3.合理安排绿化空间。厂区内绿化空间要根据地块特点和功能需求来确定。合理安排绿化空间能更好地满足企业员工对绿化环境的需求。

六.园区内消防设计

在写字楼园区内，消防设计是重中之重。特别是写字楼园区的安全出口，疏散楼梯设计也是需要特别注意的。由于大部分工业厂房都是单层结构，一旦发生火灾，容易形成大面积燃烧，难以控制，消防疏散难度大。因此在园区内消防设计时要特别注意以下几个方面：

1、对于消防通道的设置应符合规范要求，对于人员密集场所的疏散楼梯和安全出口要确保畅通。

2、消防设施配备要齐全。由于写字楼园区内人员密度较大，如果设施不齐全或者不能正常使用，就容易造成人员伤亡。

3、安全出口要保证畅通。写字楼园区内的疏散楼梯要保证通畅，避免人流在疏散楼梯间发生拥堵等情况。

4、在消防设施的配置方面应根据建筑的实际情况进行设计，避免盲目效仿。

七.厂房改造工程要点

1、原结构与新结构之间的连接节点，是改造工程中最重要的部分。必须进行严密的施工工艺处理，以确保新旧结构之间能够紧密结合。

2、根据使用功能的要求，对建筑物进行必要的装修处理，如加层、更换外墙装饰材料、清洗外立面等。

3、改造工程中的室内装修施工应符合相关规范的要求。

4、屋面工程改造时，应根据屋面使用功能及改造后使用要求，进行必要的处理和防护措施。

5、对于原有建筑与周围环境结合较好的部位，应尽量保持其原有形式，以求协调统一；对于结构形式与周围环境有较大差别或不协调的部位，应采取必要措施进行必要的处理。

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