上海的住宅底商好招租吗？

商业地产的业态越来越丰富，在各大商场的地下一层、二层、三层的商铺也是琳琅满目，但随着租金水平不断走高，投资者越来越倾向于商铺的面积大小，越来越看重商铺的经营范围。而住宅底商在上海市场上一直都是一个尴尬的存在。“有的商铺面积很大，但租不出去，有的商铺面积很小，但是租金高得吓人。”在上海从事商业地产租赁多年的王先生告诉记者，“住宅底商中能做餐饮、 KTV、咖啡茶坊的占大多数。但这类业态要经营好，需要有一个良好的市场环境。”

而对于投资者而言，住宅底商中最有投资价值的则是商铺面积小、总价低的商铺。

1.交通因素

在商铺选址上，交通状况是必须考虑的因素之一，除了地铁、公交线路之外，附近有无道路可以直通大型商场、超市，有无便捷的内部交通体系也是投资者必须要考虑的。

商铺所处的地理位置不同，其交通条件也会有所不同。如果商铺所处位置处于城市道路的边缘或交叉口，交通比较拥挤，那么这样的商铺经营状况就比较糟糕，即使它拥有很好的地理位置，也不会有多少人来光顾。

同样地，如果商铺所处位置位于城市主要道路和高速公路周围，那么交通就会变得非常便利，商家的经营状况也会有所改善。但是如果商铺所处位置位于城市主干道和高速公路沿线，那么这样的商铺就不太适合作为投资项目。

在考察住宅底商时还要注意，如果小区周边没有任何公交线路经过，那么这样的商铺最好不要选。因为有一些小区底商会受到公交车线路的限制，它不能方便地吸引到消费者来消费。

2.投资因素

1、商铺的地理位置是首要考虑因素。对于商铺来说，它是依附于整个社区而存在的，所以地段是决定商铺价值的关键。

2、在上海，商业地产的投资回报率逐年走高。如2005年，住宅底商平均租金回报率仅为1.8%，而到了2010年则上升到了4.1%。这意味着投资者购买商铺，如果能租出一个较好的租金回报，那么商铺就能产生很高的价值。

3、现在商业地产市场已经趋于成熟，投资者应该关注开发商在开发过程中对商铺销售价格的控制和调整，而不是盲目地追求高利润。

4、投资者要注意开发商的品牌以及运营能力，投资者可以通过网上查询开发商是否具有成熟的商业地产运作经验。

5、不要盲目追求高回报，要选择与自己资金实力相匹配的商铺。

3.业态因素

商业地产的业态丰富，而在住宅底商中，餐饮、娱乐、休闲类的业态较为集中。在王先生看来，住宅底商的租金水平之所以居高不下，是因为其与住宅小区内的商铺不同，“因为住宅小区内的商铺属于公建配套，一般会有较高的租金，而住宅底商则属于私宅配套。开发商在销售时，为了回笼资金，在价格上一般会有所让步。”

因此，在购买商业地产时要特别注意以下几点：

1、考察拟购买商铺所在区域的消费潜力。如果区域内缺少与商业相配套的超市、学校、医院等生活设施，则会影响商铺的销售。

2、考察拟购买商铺所处的地理位置和周边环境。在选择商铺时要尽量选择处于小区中心位置、商业设施相对完善的地段，以保证投资者有较好的经营环境。

3、考察商铺所处建筑结构和房屋质量。

一般来讲，住宅底商多为框架结构或砖混结构，这对投资者来讲也是一种保障。

4.政策因素

如果遇到国家政策调整，比如限购令，那么这种因素对商业地产的影响非常大。

现在国家宏观调控，住宅底商的租售比现在已趋于稳定，未来将长期维持在5%—7%之间。而在宏观调控之前，住宅底商的租售比高达15%—20%。

“因为住宅底商属于商业地产范畴，因此政策变动对其影响也比较大。”王先生告诉记者，“现在政府对住宅底商的开发要求比较严格，一些开发商不符合条件，就拿不到销售许可证。这也是近两年住宅底商销售比较困难的原因之一。”

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，未来如果限购令进一步收紧的话，将会使住宅底商的租售比进一步下降。

此外，对于商铺投资者来说，除了考虑租金回报率外，还需要考虑商铺周边的客流情况、社区底商是否方便等因素。“如果周边有大型商场、超市或公交车站等配套设施，那么商铺的租金和售价也会高一些。”

5.租赁因素

租赁合同中最主要的内容是租金和租赁期限。对于开发商而言，租金价格越低，吸引的商铺越多；租金价格越高，吸引的商铺越少。但是如果是从租户的角度出发，就需要考虑到商铺本身的质量、地段、经营方向和租户自身的素质等。

从市场调查情况来看，上海近几年新开发的大型住宅底商大部分都是在大型商场周边。例如淮海中路附近、南京西路附近、徐家汇附近等。这类商铺除了经营范围外，交通状况、租金水平等因素都会影响到租赁情况。

目前上海正在实施老旧小区综合改造计划，而对于商业地产而言，改造之后最重要的就是如何引进合适的品牌，其中一个重要因素就是租金。因此开发商在选择商铺时应着重考察周边的租赁情况。

6.销售因素

销售因素也是造成商铺难租的重要原因。商铺的销售和租售过程中，开发商和销售公司会有一些不规范的操作。比如：将商铺拆成小面积，以规避最低产权年限；通过返租的形式，先将商铺卖出去，然后再把钱拿回来；不是按照合同上写的年限来计算租金，而是按承诺的价格来计算租金。在这样的情况下，开发商和销售公司不会对商铺进行整体经营规划。

在市场上，这些做法往往被称为“包租”或“售后返租”。“包租”是指开发商将项目出售给购房者之后，再与购房者签订租赁合同，约定在一定年限内由开发商代为运营管理并向购房者支付租金；“售后返租”则是指开发商将项目出售给购房者之后，再将项目转租给第三方，由第三方与购房者签订租赁合同。

7.招商因素

在购买商铺时，有一种说法，买铺面相当于买下了“钱袋子”，一个商铺的租金高低很大程度上决定了一个商铺的投资价值。“钱袋子”就是指商铺租金的高低。那么，怎样才能保证租金水平是合理的呢？这就需要对市场进行调研，分析所选区域的商铺情况，做好市场定位。

比如，该区域内的大型商场众多，客流量大，周边有成熟商圈，那么该商铺租金水平就应该相对较高。但如果这个区域内只有一个大型商场，那就可能存在其他品牌进驻率不高的问题。在这种情况下，投资者就应该根据区域内其他商户的情况来判断自身商铺的租金水平是否合理。

佑佑商服