写字楼物业管理思路及方案

写字楼物业管理思路及方案

写字楼的物业管理一直是行业内所关注的焦点，随着中国经济实力和消费能力的不断提高，人们对居住环境也提出了更高的要求。

对于写字楼来说，物业管理与小区物业管理有着本质上的区别：前者为住宅提供了居住生活空间，后者为商业活动提供了休闲购物场所。

写字楼物业管理需要从社区整体发展规划和客户需求出发，对办公区域进行功能定位，以此为基础制定出相应的物业服务标准及方案，并严格按照标准执行。

通过对写字楼的日常运营与服务管理，有效地提升业主满意度与企业形象。

一、功能定位

写字楼作为大型的商务、办公空间，具有一定的功能定位：

1、为企业和机构提供配套服务，如食堂、餐饮、娱乐等。

2、提供信息发布场所，包括新闻报道、各类会议与培训等。

3、为员工提供工作环境以及工作条件，包括办公桌椅的摆放位置（朝向）；员工休息区设施的配置与设置；工作桌摆放和休息区环境的营造等等。

4、为客户提供舒适的办公环境，包括通风条件、采光条件及空气品质；客户会议室环境及会议室设施（如灯光）的配置等。

5、为员工及其他商业活动场所。

6、为员工及其家属提供居住生活空间，包括厨房和餐厅设计位置与配置；为员工及其他商业活动创造便利条件。

7、为租户提供服务设施（如电视/电影放映室等）；为租户免费提供电视/电影放映服务。

8、为租户和商户进行商务谈判或商务交流等活动创造便利条件，例如商务中心与餐厅设置在同一楼层以及会议室内等等。

9、通过信息系统与租户进行联系，使其对所需服务事项（如办公人员信息）有直观了解，同时可使双方建立信任关系并促进合作。

二、基础管理

建立健全各项管理制度，以制度来约束员工的行为。

在员工的管理上，通过培训、组织、奖惩等多种方式提高员工的工作能力，让其发挥出应有的作用。

通过各种方法提升员工工作积极性，使之成为企业发展不可缺少的动力。

对各部门人员进行工作技能及综合素质培训，以提升员工综合素质与专业能力。

对办公区域内所用的设备进行定期维护保养，及时发现并解决设备故障以及安全隐患。

定期清理办公区域环境卫生，使之成为一个整洁美观的办公区域。

三、安全管理

①门禁管理：对所有进出人员进行严格登记，确认其身份；

②访客管理：访客须凭有效证件进入写字楼，严禁无关人员入内；

③来访记录：业主或客户来访后，应详细登记来访者信息及所乘电梯型号、楼层号、联系方式等；

④外来车辆管理：严格控制车辆进出区域、时间和数量，保持园区良好的交通秩序；

⑤消防管理：配备必要的灭火器材和消防设备，定期进行防火检查。

⑥安保人员及保安管理：配备必要的安保设备（如对讲机）与通讯设备（电话、网络），发现异常情况及时报告相关部门或人员处理。

⑦保洁工作：制定保洁工作标准和操作规程，定期进行清洁保养，对写字楼内公共设施的使用情况做好记录。

四、环境管理

1、写字楼环境应保持清洁、明亮，地面无垃圾，楼道无杂物。

2、保持室内空气流通，禁止使用中央空调，保持公共区域的卫生干净整洁。

3、保洁人员应做到三勤：即手勤、腿勤；

4、保洁人员应注意文明用语，礼貌待客；

5、各楼层清洁人员应按规定时间到位于指定位置并穿工作服于指定岗位服务（有条件的单位可设立多个清洁工岗位）；

6、定期对各楼层垃圾进行清理和清扫（垃圾每天要做到日产日清）；

7、写字楼电梯必须清洁，定期进行电梯的保养维护。

8、写字楼公共区域要保持清洁卫生：如楼梯间不能堆放杂物，垃圾桶不能乱丢。

9、写字楼公共区域不准吸烟及吃零食和嚼口香糖。

五、客户关系管理

根据客户服务管理的内容和要求，制定一系列工作程序来实现这些工作目标，从而建立起一整套完整的客户关系管理体系。

首先，根据客户服务管理的要求，建立完善的档案资料。

其次，建立相应的档案制度。

再次，定期进行走访、交流和反馈意见收集，以便更好地改善服务措施。

第四，针对不同类型的客户实施不同策略，以提升服务水平和质量。

第五，实施服务效果跟踪与评价制度。

第六，制定与实施服务质量考核标准。

六、员工培训与开发

培训的主要目的是让员工掌握一些基本的工作技能，并能熟练地运用到实际工作中。

对于写字楼物业管理来说，培训不仅仅是对相关工作人员的培训，也是提高服务质量的一种有效手段。物业管理公司可以针对客户需求和实际情况，制定出相应的培训计划，根据计划组织对工作人员进行岗前、在岗及定期培训活动。

定期进行专业知识与技能的学习，对新进员工要定期安排有针对性、指导性的业务及专业知识学习。并对员工进行岗位轮换培训活动，以保证业务人员都能胜任各自不同时期的岗位要求。

对于在职人员也要定期安排有关政策、法规、专业知识及服务技能方面和本公司产品、管理等方面有关知识方面的培训活动，以确保管理服务质量不断提高。

写字楼物业管理公司应根据所辖区域的特点和发展要求，制定相应措施进行员工管理和服务。通过对员工业务能力、综合素质以及职业道德等方面全面考察考核后确定其人员编制及岗位任职资格；

对其职务职级晋升工作进行统一规划、安排；对重要工作岗位人员进行轮岗交流；定期或不定期地开展多种形式和不同内容的竞赛活动；建立学习型组织开展学习型团队建设。

员工培训活动应充分结合本公司业务特点及发展需要来开展，同时可以根据本公司人力资源状况及发展需求情况来确定培训范围和周期；应针对员工不同岗位特点进行有针对性地培训，达到预期目标。

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