写字楼租金影响因素大全

前些年，很多公司会选择民房、厂房之类的场所办公。

比如华为初创阶段任正非就是将盘下的仓库简易房装修成办公室，阿里创业时的办公室则是杭州湖畔花园风荷苑16幢1单元202室，马云当时的私有住宅。

这大大节约了企业经营成本，对创业公司来说节约下的这笔租金或许就是救命钱。

但随着我国经济发展，无数公司如雨后春笋搬成长，企业营商更加正规，竞争也更加激烈。尤其是随着我国人口红利的丧失，企业在招聘人才和员工留存方面也面临严峻的竞争。

种种因素加持下，如今几乎所有公司办公场所都会选择写字楼或产业园。但是，这类商办物业租金却远高于住宅，大大提高了且有经营成本。

那么，为什么写字楼租金会这么高呢？究竟是哪些因素影响写字楼租金水平？搞清楚这个问题，我们在租办公室时就知道该怎样议价，就知道该如何降低办公室租金成本。

下面，上海写字楼网就为您详细梳理写字楼租金影响因素，让您明白写字楼租金是怎样计算的。

一、写字楼办公室租金影响因素

1）地段！地段！地段！

毫无疑问，地段是决定写字楼租金高低的首要因素。

城市核心CBD的写字楼租金绝对远高于城市副中心的写字楼，一线城市的写字楼租金肯定高于相近条件的二三线城市写字楼租金。

而且地段好的写字楼物业品质往往也更好。比如上海，南京西路商务区、陆家嘴商务区等六大核心商务区写字楼的租金就明显高于周边区域，且上海70%的甲级写字楼也都集中在这六大核心商务区。

2）周边配套

决定一套不动产价值的，其周边配套可能要占到七成以上比重。

其实当我们説地段的时候，本质上也是在说周边配套。一般来说，越是城市的核心地段，周边配套就越好。

但是也有例外，比如曾经的东银大厦和科技京城，位于北京东路，属于南京西路商务区，是我们前面说的核心商务区地段。

但是，它的租金和同区其他写字楼相比就有一定差距。究其原因，是因为周边配套的问题。

交通上，周边有较多上海的老式里弄，道路普遍比较狭窄；产业上，北京东路曾是“汽配一条街”，沿街很多五金商铺。这样的配套，严重影响了物业的价值。幸好后来北京路整体进行了定位调整，配套优化。

具体来说配套，住宅最看重的是交通、教育、商业、医疗、产业，而写字楼最看重的配套则是交通、产业、商业，这三大配套的优劣，极大程度上影响着一栋写字楼的租金高低。

说得直白点，如果你要租金很低的办公室，那么就要在这些配套中做出一定的取舍。

3）建筑品质

建筑品质其实包含3个层面：

首先是建筑的结构布局，建筑结构决定后期公司办公室布局，决定相关办公设备的排布，一个合理的建筑结构，后期的公司入驻、办公效率和体验能大大提升。建筑结构不合理，可能造成大量空间浪费，装修搬迁等也会耗费大量时间。

其次是建筑的材质，建材用料决定写字楼的抗震、保温、隔热等各种性能，这是一栋物业的基础质量。近些年一二线的高端写字楼也开始尝试一些创新性建材，进一步提升写字楼各种性能。

比如深圳福田的卓越世纪中心，它的外立面就采用了双层玻璃幕墙的设计，具有隔热和防紫外线的功能，既降低了空调能耗，又提升了写字楼的使用面积。

第三是硬件配套，对于一般写字楼来说，中央空调、水暖、通信、电梯、停车场等内部硬件设施虽有差异，但影响并不明显。但如果写字楼定位是甲级等高端产品，相关硬件配套就必须达到一定标准。

另外，一些建筑年代叫久的写字楼，相关硬件配套相对瑕疵较多，以致同地段下，它们的租金往往略低于其他新建的写字楼。

4）物业服务水平

整体来看，市场对写字楼的物业服务水平正越来越重视，如上海、深圳等一线城市，第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际知名物业公司被越来越多写字楼引进，本土的物业公司也在积极学习国际上先进的写字楼物业服务经验，全面提升物业管理水平。

在服务质量方面，先进的物业公司非常善于从细节入手。比如下雨天，物业为进入大楼的人员提供装雨伞的塑料袋，既做到了防水防滑、保持楼内清洁，又避免了雨水对电梯、地板、地毯等设备的侵蚀破坏。

关于物业服务水平，必须特别说一下写字楼产权归属，一般来说单一产权的写字楼物业服务相对更好，租金水平更高。

很简单的道理，单一产权一般前期在运营、招商等方面做过详细规划，意味着在物业选择和后期的对接方面，不会有那么多扯皮的麻烦事，只要产权方愿意就能托管给最好的物业公司，物业公司入驻后也能集中精力提供服务，统一管理确保服务质量，从而确保租金水平。

（如果是非单一产权，还可能产生降租金抢租户的现象。）

其实像顶级、甲级写字楼，评级标准中就明确要求必须是单一产权。

5）写字楼业态布局

业态布局决定着写字楼内的综合服务能力，合理的业态布局能整体提升商务服务水平，提升楼内入驻企业和员工的工作效率、生活质量。

比如我们前文已经提过一次的科技京城，它曾经只有地下二层有个食堂，难以满足入驻企业商务用餐的需求。后来科技京城在裙楼的商铺中引入餐饮、休闲等服务业态，大大提升了楼宇整体的服务质量。

其实，业态布局已经越来越受商办类物业的重视，近些年新建的甲级写字楼，大都是集办公、餐饮、商场等为一体的综合性物业。有一些物业已经开始尝试更进一步，设立专门的商务中心，提供飞机坪代办、企业工商注册、报税、政府相关扶持政策代申领等服务。

6）大客户比例

一般来说，小客户单位租金较高，且能在短期内有效降低写字楼空置率等问题。但是，小客户稳定性较差，续约率低，这意味着招商成本提高。且小客户对于租金敏感，后期续约涨租较难。

而大客户量少，招商周期长，一般入驻也要给较高租金优惠，但其一旦入驻就意味着写字楼较大面积的出租，且大客户搬迁成本较高，对后续租金的上涨不敏感，所以长期来看，对于写字楼招租来说，大客户的平均租金收益更高，招商成本更低。

而且，大客户入驻还能提升写字楼的知名度和整体质感，从而为租金提供加持，写字楼招商时议价底气更足。

二、办公室租金计算方法

上面是影响写字楼租金的几个主要因素，它们共同决定了写字楼招商的基本租金价位。

而在我们实际的租赁中，租期、涨租率、免租期等因素会进一步决定我们实际的租金成本。

写字楼租期一般都比较长，目前一些联办类共享办公有日租、月租、半年租等租期，但常规写字楼租期至少一年以上，现在一般都在三年甚至五年。

我们租办公室时，根据租期约定租金的基础上，还要约定租赁期的租金递增率，一般是从第二年或者第三年开始月租金递增5%-8%，个别的写字楼连管理费也会一起递增。

此外，写字楼都有一个免租期，我们租办公室时要尽量延长免租期，这相当于无形中又降低了租金。一般三年租期的免租装修期在两三个月，租期越长可谈的免租期也越长。

以上就是影响写字楼租金的主要因素和我们租办公室议价时的一些租金计算方法，希望能帮到您。如果您有更多办公室租赁问题，留言或电话交流。

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