上海切换区域
关闭
C
长沙
S
上海

上海写字楼复苏超预期,属前滩最活跃

佑佑商服 2023-07-28 09:27
112

作为服务型经济主导城市,上海2020开年受疫情影响严重;但在疫后复苏历程中,上海展现出强劲的发展韧性。政策推动营商环境好转,经济持续向上提速;同时明确城市发展新目标,全面推进数字化转型。

上海写字楼市场与城市脉动同步,呈现稳中有新的复苏态势。从第一季度低位开场,到第四季度净吸纳量录得28万平方米、吸纳表现强势反弹,上海写字楼市场以一份超预期的答卷收尾全年。

微信截图_20210210084712.png

01

年末市场表现优异 租金降幅显著收窄


随着经济发展稳步向好,截至2020年底,上海累计引进跨国公司地区总部771家、外资研发中心481家,是内地跨国公司地区总部和外资研发中心最集中的城市;2020年度共认定185家贸易型企业总部、274家民营企业总部,政策发文鼓励企业扎根沪上做大做强。总部经济和中外资合力为上海输送发展活力,推动写字楼市场需求潜力加速释放。


上半年新项目入市延期,上海写字楼市场新增供应量减少,库存压力有所减缓;下半年市场需求超预期复苏,租赁需求增长与写字楼租金下跌现象同存,促成大面积租约成交;且四季度新入市项目提前完成出色的预租,如浦东前滩中心、静安利福国际中心、长宁明珠凯旋中心和黄浦恒基旭辉天地等写字楼。这些因素共同维稳上海写字楼空置率在21.85%,仅有微幅增长。


从单季度表现看,四季度的上海甲级写字楼吸纳表现是自2018年初以来最强的一次,录得28万平方米,将2020年全年净吸纳量提升至46.3万平方米,同比2019年增长71.3%。净吸纳量强势反弹,可见上海写字楼市场表现积极上扬。


在租金方面,戴德梁行数据显示第四季度全市甲级写字楼租金8.2元/平方米/天,环比上季度微降0.08%;核心商圈租金9.3元/平方米/天。从58同城、安居客数据来看,2020年四季度上海写字楼租金继续呈下行趋势,小面积段和低价段仍为用户热门租赁选择。


02

浦东前滩全年最活跃 新兴商务区主力承租


据58同城、安居客数据,从写字楼租赁热度看,浦东新区和闵行区热度最高,静安、徐汇和嘉定等区紧随其后,热度皆高于全市平均水平;细化到商圈维度,闵行、嘉定和浦东新区的商圈热度最高,排名靠前的有静安新城、丰庄、江桥新城、浦江、八佰伴、张江和周浦等商圈。闵行区和浦东新区写字楼租赁供应量大,且租金水平处于较低区间内,高性价比带来租赁热度的持续提升 。

2020年是浦东开发开放30周年,30年来浦东发展迅猛,第三产业占比达77.3%;跨国公司地区总部达350家,占上海46.2%;引进人才总量达145万人,还将率先实行更加开放便利的人才引进政策……前滩是浦东继陆家嘴之后重点开发的国际商务区,当前其较低的租金水平和20%以上的空置率,有足够的吸引力和供应量承接浦东未来大量潜在办公需求。 据机构数据监测,2020年上海近八成超级租户分布于新兴商务区和非核心商务区,其中新兴商务区约九成便集中在前滩商务区。前滩租赁成交中35.6%的租户来自陆家嘴商务区,此外还有28.5%的企业是从新天地商务区迁址而来。总体来看,全年租户成交区域呈现明显的“核心商务区主力供应、新兴商务区主力承接”特征。


数据来源:克而瑞

03

金融租户领跑,TMT和医疗行业需求增长


2020年上海市GDP同比增长1.7%,其中第三产业增加值增长1.8%、占全市生产总值的73.1%,全年经济运行状况总体表现为“服务业稳步回升,金融业和信息服务业领先增长”。这样的特点,也体现在写字楼租户行业分布上。


从行业板块来看,四季度写字楼租赁需求最高的板块正是金融业和TMT行业。金融业无疑长期是上海写字楼市场主力需求行业来源,是陆家嘴、外滩和竹园商务区的主力租户行业;同时,随着2020年5月1日《上海市推进科技创新中心建设条例》正式施行,立法推动科技创新, TMT行业写字楼需求还在进一步增长。


2020年,上海医疗健康板块办公需求增势明显。上海市对于生物医药产业发展极其重视,在疫后需求爆发后再次推出支持政策。2020年11月13日发布的《关于推动生物医药产业园区特色化发展的实施方案》提出,以张江生物医药创新引领核心区为轴心,将其建设为具有全球影响力的生物医药产业创新高地;以临港新片区精准医疗先行示范区等五区为依托,共同构建“1+5+X”生物医药产业空间布局。在打造世界级生物医药产业集群的目标指引下,未来上海市生物医药行业的写字楼客户占比仍将扩大。


04

交易步伐逐渐放开 外资有待年后回场


58同城、安居客《2020年Q4写字楼价格地图》显示,四季度上海写字楼挂牌价格为28638元/㎡,环比下跌3.73%。分区域来看,徐汇区以31763元/㎡的挂牌价格排在各区首位,黄浦区、闵行区、静安区和浦东新区写字楼挂牌价格也都维持在3万/㎡以上水平。长宁区、普陀区、青浦区、虹口区、杨浦区、宝山区和嘉定区写字楼挂牌价格均处于2万/㎡以上水平。松江区写字楼挂牌价格为17697元/㎡,处于相对较低区域。


从年初到年尾,用户在平台上寻找出售房源的热度显著增长,同时购买意向出现一定转变,年初时重视现金流、低价小面积寻购的谨慎步伐逐渐放开。


从写字楼销售成交数据看,第四季度,上海办公销售成交40.9万㎡,成交量较去年同期上涨35%、较上季度环比上涨45 %;涉办用地成交量同样上升明显,全市成交22幅、共计131.2万㎡,环比上涨40.2%。


在大宗交易方面,纵观2020全年,上海大宗交易成交笔数和金额均引领全国市场。据戴德梁行统计,全年上海大宗交易成交670亿元,金额排名TOP1,全国市场份额占比高达35%,较去年上涨6%;其中办公成交40宗、金额531亿元。


全年最大交易是年初时海通证券61亿元购入绿地外滩中心B1、B2、B3栋,此后至第四季度写字楼市场再次发力明显,如建信人寿以55.5亿元签约购入绿地外滩中心T4办公楼、平安信托43亿元收购歌斐中心。“三道红线”高压之下,地产商于年底释放优质商办物业可降负债、去杠杆,在一定程度上加速资产交易进程。


从买家类型来看,自用型办公成交增幅较大,投资型买家减缓进场;与此同时,上海市外资买家占比降幅明显。但跌幅预计不会长期持续,随着2020年11月1日起国内首部地方外商投资条例《上海市外商投资条例》正式实施,上海将以优越营商环境吸引外资买家重回中国市场。


2021展望

2020年11月,上海首次提出城市转型新命题——“全面推进城市数字化转型”,并于2021年1月重磅发布《关于全面推进上海城市数字化转型的意见》。和此前其他城市提出的产业数字化等单一领域不同,上海是全国首个提出整体推进城市数字化转型的城市。事关未来城市发展,这一命题意义重大——随着城市数字化转型遍及各领域、科技创新渗透全行业,写字楼市场将迎来大量新机遇。 可以预见,2021年的上海写字楼市场将在数字化转型、行业结构优化、外资回场的基调下稳步复苏。在政策指引下,TMT和生物医药行业将在上海进一步蓬勃发展,内外资共同带来大量办公新需求。 但是,受2020年延期项目集中入市影响,2021年将迎来约140万平方米新增供应,供应量达到高位、空置率继续小幅攀升。在陆家嘴等传统核心商务区,业主侧仍需承担一定的租金让步压力;而热门新兴商务区和新项目有望以价换量,吸引重视性价比的客户入驻。 在上海数字化转型和产业结构升级的契机之下,运用5G、大数据等新技术对楼宇进行数字化升级,可以进一步节约人工成本、提升运营效率;同时,面对商办去化难题,开发商可寻找“商改租”等解局新思路,提速写字楼市场复苏节奏。

更多上海市商务楼出租情况

上海市办公室租金了解

佑佑商服

编辑者: wyl