上海写字楼复苏超预期，属前滩最活跃

作为服务型经济主导城市，上海2020开年受疫情影响严重；但在疫后复苏历程中，上海展现出强劲的发展韧性。政策推动营商环境好转，经济持续向上提速；同时明确城市发展新目标，全面推进数字化转型。

上海写字楼市场与城市脉动同步，呈现稳中有新的复苏态势。从第一季度低位开场，到第四季度净吸纳量录得28万平方米、吸纳表现强势反弹，上海写字楼市场以一份超预期的答卷收尾全年。

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年末市场表现优异 租金降幅显著收窄

随着经济发展稳步向好，截至2020年底，上海累计引进跨国公司地区总部771家、外资研发中心481家，是内地跨国公司地区总部和外资研发中心最集中的城市；2020年度共认定185家贸易型企业总部、274家民营企业总部，政策发文鼓励企业扎根沪上做大做强。总部经济和中外资合力为上海输送发展活力，推动写字楼市场需求潜力加速释放。

上半年新项目入市延期，上海写字楼市场新增供应量减少，库存压力有所减缓；下半年市场需求超预期复苏，租赁需求增长与写字楼租金下跌现象同存，促成大面积租约成交；且四季度新入市项目提前完成出色的预租，如浦东前滩中心、静安利福国际中心、长宁明珠凯旋中心和黄浦恒基旭辉天地等写字楼。这些因素共同维稳上海写字楼空置率在21.85%，仅有微幅增长。

从单季度表现看，四季度的上海甲级写字楼吸纳表现是自2018年初以来最强的一次，录得28万平方米，将2020年全年净吸纳量提升至46.3万平方米，同比2019年增长71.3%。净吸纳量强势反弹，可见上海写字楼市场表现积极上扬。

在租金方面，戴德梁行数据显示第四季度全市甲级写字楼租金8.2元/平方米/天，环比上季度微降0.08%；核心商圈租金9.3元/平方米/天。从58同城、安居客数据来看，2020年四季度上海写字楼租金继续呈下行趋势，小面积段和低价段仍为用户热门租赁选择。

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浦东前滩全年最活跃 新兴商务区主力承租

据58同城、安居客数据，从写字楼租赁热度看，浦东新区和闵行区热度最高，静安、徐汇和嘉定等区紧随其后，热度皆高于全市平均水平；细化到商圈维度，闵行、嘉定和浦东新区的商圈热度最高，排名靠前的有静安新城、丰庄、江桥新城、浦江、八佰伴、张江和周浦等商圈。闵行区和浦东新区写字楼租赁供应量大，且租金水平处于较低区间内，高性价比带来租赁热度的持续提升 。

2020年是浦东开发开放30周年，30年来浦东发展迅猛，第三产业占比达77.3%；跨国公司地区总部达350家，占上海46.2%；引进人才总量达145万人，还将率先实行更加开放便利的人才引进政策……前滩是浦东继陆家嘴之后重点开发的国际商务区，当前其较低的租金水平和20%以上的空置率，有足够的吸引力和供应量承接浦东未来大量潜在办公需求。 据机构数据监测，2020年上海近八成超级租户分布于新兴商务区和非核心商务区，其中新兴商务区约九成便集中在前滩商务区。前滩租赁成交中35.6%的租户来自陆家嘴商务区，此外还有28.5%的企业是从新天地商务区迁址而来。总体来看，全年租户成交区域呈现明显的“核心商务区主力供应、新兴商务区主力承接”特征。

数据来源：克而瑞

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金融租户领跑，TMT和医疗行业需求增长

2020年上海市GDP同比增长1.7%，其中第三产业增加值增长1.8%、占全市生产总值的73.1%，全年经济运行状况总体表现为“服务业稳步回升，金融业和信息服务业领先增长”。这样的特点，也体现在写字楼租户行业分布上。

从行业板块来看，四季度写字楼租赁需求最高的板块正是金融业和TMT行业。金融业无疑长期是上海写字楼市场主力需求行业来源，是陆家嘴、外滩和竹园商务区的主力租户行业；同时，随着2020年5月1日《上海市推进科技创新中心建设条例》正式施行，立法推动科技创新， TMT行业写字楼需求还在进一步增长。

2020年，上海医疗健康板块办公需求增势明显。上海市对于生物医药产业发展极其重视，在疫后需求爆发后再次推出支持政策。2020年11月13日发布的《关于推动生物医药产业园区特色化发展的实施方案》提出，以张江生物医药创新引领核心区为轴心，将其建设为具有全球影响力的生物医药产业创新高地；以临港新片区精准医疗先行示范区等五区为依托，共同构建“1+5+X”生物医药产业空间布局。在打造世界级生物医药产业集群的目标指引下，未来上海市生物医药行业的写字楼客户占比仍将扩大。

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交易步伐逐渐放开 外资有待年后回场

58同城、安居客《2020年Q4写字楼价格地图》显示，四季度上海写字楼挂牌价格为28638元/㎡，环比下跌3.73%。分区域来看，徐汇区以31763元/㎡的挂牌价格排在各区首位，黄浦区、闵行区、静安区和浦东新区写字楼挂牌价格也都维持在3万/㎡以上水平。长宁区、普陀区、青浦区、虹口区、杨浦区、宝山区和嘉定区写字楼挂牌价格均处于2万/㎡以上水平。松江区写字楼挂牌价格为17697元/㎡，处于相对较低区域。

从年初到年尾，用户在平台上寻找出售房源的热度显著增长，同时购买意向出现一定转变，年初时重视现金流、低价小面积寻购的谨慎步伐逐渐放开。

从写字楼销售成交数据看，第四季度，上海办公销售成交40.9万㎡，成交量较去年同期上涨35%、较上季度环比上涨45 %；涉办用地成交量同样上升明显，全市成交22幅、共计131.2万㎡，环比上涨40.2%。

在大宗交易方面，纵观2020全年，上海大宗交易成交笔数和金额均引领全国市场。据戴德梁行统计，全年上海大宗交易成交670亿元，金额排名TOP1，全国市场份额占比高达35%，较去年上涨6%；其中办公成交40宗、金额531亿元。

全年最大交易是年初时海通证券61亿元购入绿地外滩中心B1、B2、B3栋，此后至第四季度写字楼市场再次发力明显，如建信人寿以55.5亿元签约购入绿地外滩中心T4办公楼、平安信托43亿元收购歌斐中心。“三道红线”高压之下，地产商于年底释放优质商办物业可降负债、去杠杆，在一定程度上加速资产交易进程。

从买家类型来看，自用型办公成交增幅较大，投资型买家减缓进场；与此同时，上海市外资买家占比降幅明显。但跌幅预计不会长期持续，随着2020年11月1日起国内首部地方外商投资条例《上海市外商投资条例》正式实施，上海将以优越营商环境吸引外资买家重回中国市场。

2021展望

2020年11月，上海首次提出城市转型新命题——“全面推进城市数字化转型”，并于2021年1月重磅发布《关于全面推进上海城市数字化转型的意见》。和此前其他城市提出的产业数字化等单一领域不同，上海是全国首个提出整体推进城市数字化转型的城市。事关未来城市发展，这一命题意义重大——随着城市数字化转型遍及各领域、科技创新渗透全行业，写字楼市场将迎来大量新机遇。 可以预见，2021年的上海写字楼市场将在数字化转型、行业结构优化、外资回场的基调下稳步复苏。在政策指引下，TMT和生物医药行业将在上海进一步蓬勃发展，内外资共同带来大量办公新需求。 但是，受2020年延期项目集中入市影响，2021年将迎来约140万平方米新增供应，供应量达到高位、空置率继续小幅攀升。在陆家嘴等传统核心商务区，业主侧仍需承担一定的租金让步压力；而热门新兴商务区和新项目有望以价换量，吸引重视性价比的客户入驻。 在上海数字化转型和产业结构升级的契机之下，运用5G、大数据等新技术对楼宇进行数字化升级，可以进一步节约人工成本、提升运营效率；同时，面对商办去化难题，开发商可寻找“商改租”等解局新思路，提速写字楼市场复苏节奏。

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