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2020年_2022年上海商业地产写字楼出租市场预判

佑佑商服 2022-11-24 16:01

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开头语：侯哥最近整理了一些关于2020年下半年和2022年上海写字楼租赁市场的预测，并与大家讨论。

今年一季度上海写字楼数据不好看。

根据高力国际研究季度报告，2020年第一季度，上海写字楼租赁市场净吸收量整体处于较低水平。该机构预测，上海写字楼空置率将从2019年的18.4%提高到2020年的28.9%，2021年的空置率将达到30.2%。

2019年，在整体宏观经济压力下，上海写字楼市场走弱。面对新冠肺炎突如其来的疫情，写字楼市场雪上加霜，空置率上升，租金下降。

根据中指写字楼版的数据，2019年上海写字楼租赁企业的行业主要是批发零售、租赁和商务服务、科研和技术服务、制造、金融和房地产。其中，金融TMT、专业服务业占50%以上，是上海写字楼市场的主要租户。

由于疫情和业务受到影响，部分企业负责人不得不开源节流，调整未来企业办公场所的租赁计划。其中一位姓胡的负责人说，公司所在的陆家嘴超级甲级写字楼月租金80万元。从2019年开始，周边写字楼的租金都下降了，他所在写字楼的租金也缩水了30%。即使交了违约金，他也打算搬走。

长期负责浦东板块办公租赁销售的推销员小王告诉侯哥：陆家嘴板块最近确实有很多租户搬走了，但大多数都是现金流紧张的中小企业。他们的很大一部分需求是从传统的办公室到联合办公室。浦东联合办公室一般有三个月租金，每个站1800- 2000元，2500-3000元，3000元以上。

办公楼全链运营商ATLAS据环图相关负责人介绍，目前上海项目入驻率基本稳定，平均复工率为80%。上海客户的询问量变化不大，因为有些客户考虑从传统办公室转向共享办公室。共享办公室帮助客户降低了早期装修等时间成本和经济成本的投资，在租赁期和站点数量上也相对灵活，因此受到这些客户的青睐。但是，客户考虑的时间更长，在做决定之前会更加谨慎。最近还有交易。”

预计今年办公楼租金将下调约6% 。现在是新租户谈判的好时机

根据戴维斯4月初发布的一份报告，上海第一季度没有新的甲级写字楼进入市场。截至季末，该市甲级写字楼总库存保持在1330万平方米。第一季度，上海甲级写字楼市场净吸收量为69500平方米，较去年第四季度环比持平，同比下降49%；平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%；租金环比下降1.0%，每天7.8元。

高力国际最新统计还显示，在疫情影响下，2020年第一季度上海写字楼租赁市场整体净吸收量较低。预计2020年新增写字楼供应量为250万平方米，需求量为40万平方米。2020-2024年年平均供应量为130万平方米，年平均需求量为96.5万平方米。

据高力国际统计，目前上海核心区:陆家嘴写字楼空置率18.8%，外滩写字楼空置率15%，人民广场写字楼空置率12.4%，虹桥开发区和古北写字楼空置率10.9%。在次中心区，前滩板块写字楼空置率最高，达到37.5%，第二名为北外滩，空置率为37.2%，新庄板块写字楼空置率为33.3%。

第一太平戴维斯认为，第一季度上海甲级写字楼的租赁需求主要来自新年前的传统交易。随着未来三年供应高峰的到来，空置率将继续上升。

高力国际华东研究部副董事江鹏表示，预计2020年办公租金将下调约6%，平均空置率将上升至28.9%。因此，对于寻求签订新租约的租户来说，现在应该是谈判的好时机。另一方面，由于受疫情影响，租户的收入和资本支出可能会减少，因此搬迁计划可能会，业主应抓住机会留住租户。

戴德梁行的调查显示，受疫情影响，能够应对突发公共事件的办公楼将受到租户的信任，未来智能建筑管理、健康安全管理将是提升办公市场竞争力的主要因素。同时，线上营销、视频观看等新的营销手段将受到市场的欢迎，推动房地产行业营销数字化转型。

编辑者： Lnu