上海写字楼市场有开始活跃，但租金还是低迷

  耀光-OFFICE写字楼房东直租网:几个在上海核心商务区写字楼租赁市场工作了5年的员工，今年第一季度几乎没有客户。随着疫情的控制，第二季度来询问的客户越来越多，但租金却在下降。

 8月份交易的办公楼名单位于南京西路地铁入口处。业主空置时间太长，急于出租。毕竟，交易价格是5元/平方米/天，这在过去是不可能的。南京西路办公楼均匀租金一般不低于10元/平方米/天。在空置率方面，世邦魏理仕的陈述显示，2020年第二季度上海写字楼空置率为19.9%，是近15年来最高的；租金方面，数据显示，上海甲级写字楼第二季度租金为7.9元/平方米/天，环比下降4.6%，同比下降9.4%。

 随着疫情的好转，办公楼的租赁活动逐渐恢复，部分板块租户之间的活动甚至明显加强，但这并不能让市场参与者感到放松。未来上海巨大的新办公供应将摆在我们面前，办公供需差距可能会继续扩大。

 撤离与进驻

 两年前，建筑员小张的公司两年前搬到上海泾河泾开发区，租了三层办公楼。今年年底租约到期后，他们将搬到泾河泾开发区的另一栋办公楼。受疫情影响，公司上半年盈余不佳，租金压力大。新办公楼的位置间隔不到2公里，但租金更便宜。

 这是很多中小企业的选择。泾河泾园区的一位投资人员告诉经济调查网，受疫情影响，一些小企业选择园区换租，减少了人员和办公面积，而另一些企业选择了搬出去。在搬出去的企业中，有的选择了周边地区价格更便宜、面积更小的办公室，有的选择了联合办公的更敏感的办公形式。大部分是面积500平方米以下、员工30人以下、旅游、酒店、外贸等疫情影响较大的小企业。

 虽然目前的搬家主要反映在一些小企业身上，但投资人员泄露，一些抗风险能力强的企业暂时没有搬家行动实际上与年度预算有关，有些公司因为预算做得很好，今年暂时不动，但会选择在年底或明年搬家。与此同时，草河泾园呼应国有资产监督管理委员会的召唤，减免了中小企业三个月的租金，这也是一些小企业上半年可以维持的因素之一，但到了 ** 月，一些小公司还是撑不住搬走了，疫情的影响还没有停止。与受疫情影响较大的教育、贸易、旅游等职业相比，游戏、直播、医药等职业在疫情期间取得了良好的发展，也带来了相应的扩张需求。

 数据显示，金融服务、专业服务需求中，金融服务、专业服务、科技新媒体职业占前三名，计算需求近70%，化工医药职业占上半年9%，同比增长5%。上述草河泾园区的投资人员表示，今年上半年，一些电子商务和游戏直播企业选择了扩张，一次扩张2000平方米或3000平方米的公司并不孤单。经济调查网了解到，今年上半年，位于泾河泾中心商务园的新建4栋楼中租了3栋，租赁面积超过12万平方米。

 增加了新商务区的引力

 疫情期间，虽然部分小微企业因资金或业务原因经营困难，但这部分企业实际上在上海整个写字楼地图中所占比例非常小。根据整个上海A级写字楼用户的判断，他们没有看到退租的趋势。更多的活动实际上是为了抓住机遇，在租金下行期间寻找性价比更高的建筑。

 数据显示，上海写字楼净吸收量为第一季度-5.2万平方米，第二季度净吸收量为8.3万平方米。在此期间，前滩有近5万平方米的销售面积。第二季度，前滩发生了8栋主要办公楼，其中5栋发生在前滩。整个第二季度，前滩收成了包括西门子、安居客和基石制药在内的多个大面积租赁。

 此外，2020年上半年，汽车金融科技服务渠道灿谷、半导体跨国公司德州仪器、法国水务巨头威立雅也纷纷进驻前滩。值得一提的是，在进入灿谷之前，捷豹路虎中国区总部、上海威来汽车、自动识别职业和AUTO-ID德利捷等汽车相关总部企业是第三大供应商。去年年底，德国医药、高性能数据巨头默克和美国医疗技能公司BD也陆续入驻前滩。

 在前滩世界商务区2.83平方公里范围内，规划建筑面积约350万平方米，地理位置靠近陆家嘴，称为陆家嘴2.0版。小吴分析前滩吸引企业入驻的原因包括:方向优越、交通便利性高、楼龄小、未来商业配套预期可与之媲美 ** 。此外，前滩的租金优势也非常明显。根据世邦魏理仕数据，第二季度陆家嘴租金报价为13.4元/平方米/天，同期前滩租金报价为7.4元/平方米/天。陆家嘴办公楼的一位业主向经济调查网承认，自去年以来，陆家嘴地区越来越多的非金融专业企业选择搬到前滩。

 同样的活动也体现在科技企业向徐汇滨江的搬运上。

 近年来，腾讯、阿里、网易、华为鹏鹏、小米等互联网职业纷纷选择落地徐汇滨江的西岸智慧谷，形成了一定的聚集效应。徐汇区政府对人工智能产业的支持和对符合政策的企业的补贴吸引了许多浦西企业进入徐汇滨江。小吴告诉经济调查网。泾河泾的一位业主表示，徐汇滨江目前的租金适合泾河泾，但办公楼更新智能化程度更高。此外，有利的政策对一些企业非常有吸引力。

 供大于求

 自第二季度以来，市场活动和需求逐渐回升，但值得注意的是，供给的增加不断扩大了办公供需之间的差距。

 据最新统计，第一季度，上海南外滩和新客站新增了3个办公楼项目，上海办公楼总空置率为19.2%，预计2020年底将达到28.9%。第二季度，6个非中心商务区新项目竣工，总建筑面积29.5万平方米，总供应面积约23.1万平方米。

 预计2020年全市办公供应量将达到250万平方米，但需求量仅为40万平方米，供需比大于6:1。受供给影响，一些新商务区的空置率继续上升，南外滩办公楼的空置率在第一季度和第二季度超过60%。上半年北外滩、前滩、新庄等新商务区空置率超过30%。当办公租赁市场进入租户市场时，业主或多或少会遇到租金价格战，包括更具竞争力的租金、更长的免租期、敏感的租赁条款和定制的装饰服务。

 数据显示，第二季度中心商务区净吸收量为-2600平方米，而非中心商务区净吸收量为8.6万平方米。陆家嘴一位办公楼业主表示，面对新商务区的竞争，他们从去年年底开始装饰公共区域，以改善硬件设备，今年从提供更好的物业服务和降低租金两个方面吸引客户。

 泾河泾开发区租用两栋办公楼的物业负责人表示，一栋楼的空置率已超过40%，原报价范围为4.8-5元/平方米/天，为吸引顾客，价格可谈4元/平方米/天甚至更低。

 在采访中，一些从事办公租赁的中介通知了经济调查网络，客户有很多选择，租金易和业主谈。这种情况不仅发生在2020年，世邦魏理仕猜测，预计2020年至2024年新增供应量将达到501万平方米。小吴告诉经济调查网，面对未来大量新供应，企业需求无法匹配，新办公楼难以在短时间内消化，空置率将继续处于高位，租金反应将越来越滞后。至少需要1到2年才能恢复到去年同期的价格水平。”小吴说。