上海产业地产的定义和发展阶段

上海产业地产的定义和发展阶段

产业地产（Industrial Residences），是指为适应工业化和城市化进程，依托工业、商业、物流和住宅等产业集聚的地区，以房地产开发经营为手段，为区域发展提供生产性服务业、生活性服务业以及公共基础设施的建设、运营等服务的一种经济形态。 在上海产业地产，最早是由政府主导的产业园区。上海在20世纪90年代初期，就开始规划建设了一批新兴产业园区，主要集中在浦东新区和黄浦区。1990年代末开始，上海市政府在郊区大力推动了以工业园为主的产业园区建设。进入21世纪后，上海市政府更加重视工业园区的建设发展和管理服务工作，政府将产业园区纳入到城市建设的总体规划中，并对园区实行统一规划、统一开发、统一管理的“三统一”政策。 产业地产概念界定上存在着狭义与广义之分。狭义上是指从事开发、运营和管理各类产业地产项目的企业及其机构；广义上是指从事各类产业地产开发和管理的机构及其相关企业。本文所指的上海产业地产主要指狭义上的概念，即主要是指由政府主导、以土地一级开发为主、以房地产开发为手段进行运营管理的产业园区。

1、发展初期

产业地产的发展初期，主要以工业园区和各类工业企业的工业园区开发为主。这个阶段，政府主导产业地产的发展。
在上海，产业园区主要以“园区经济”模式为主，即依托工业园区建设产业发展平台，以土地一级开发为主导，通过对工业用地、仓储用地、商业用地等土地的一级开发和基础设施建设，形成工业、仓储、商业等不同功能的建筑载体。
根据规划，上海将形成三大特色产业园区：上海自贸区临港新片区、国家级张江高科技园区和嘉定工业开发区。而这些特色产业园区则是政府主导产业地产发展的典型代表。

2、“十五”期间

“十五”期间，上海产业地产的发展主要是以园区建设为主，而园区建设的基本思路是“政府主导、企业投资、市场运作”。“十五”期间，上海产业地产的发展主要集中在以下几个方面：一是工业开发区（园区）。
二是旅游产业开发区。
三是农业开发区（园区）。“十五”期间，上海产业地产的发展呈现出以下几个特点：一是土地供应规模逐渐增大；二是政策环境不断完善；三是基础设施不断完善；四是土地一级开发加快，商业地产与产业地产同步发展；五是市场化运作步伐加快；六是园区招商进一步提速，开发企业对园区建设的参与度和关注程度进一步加强。
上海产业地产的发展也体现了如下几个特点：

3、当前阶段

当前，上海的产业地产正处于一个新的发展阶段，主要体现在以下几个方面：
第一，进入了产业升级、转型和创新发展的新阶段。上海正处于传统产业和新兴产业交替的转型时期，这是一个关键时期。以“一城九园”为代表的一批老旧工业基地的改造和提升，带动了以信息技术、高端装备制造、生物医药等为代表的战略性新兴产业的发展。新兴产业又反过来促进了老旧工业基地的改造提升，这是一个良性循环。
第二，区域经济一体化进程加快。长三角区域经济一体化是国家战略，上海也要主动参与其中。近两年长三角区域经济一体化进程加快，江苏、浙江、安徽、江西四省成立了区域经济合作组织，实现了跨地区的资源优化配置和产业结构调整，为上海产业地产发展带来了新的机遇。
第三，国家政策支持力度加大。国家加大了对上海产业地产的支持力度，为上海产业地产发展创造了有利条件。

4、未来阶段

从目前上海产业地产的发展情况来看，随着新技术、新业态、新模式不断涌现，上海产业地产发展的形势会更加复杂。主要表现在：
第一，进入深度分化期，专业化分工更加明确。上海产业地产将从粗放型向集约型发展。随着经济结构调整、产业结构调整及传统产业转型升级步伐加快，上海产业地产将从“园区经济”转向“城市经济”，进一步向产业链上下游延伸，形成以新技术、新业态、新模式为特征的新型发展模式。
第二，产业链整合加速。上海产业地产将进一步向产业链上游延伸，以价值链为导向，整合上下游资源，提高自身价值链的议价能力；向产业链下游延伸，以产业链为导向，整合产品设计、技术开发、品牌营销等资源，提高自身价值链的议价能力。
第三，对基础设施建设的依赖进一步增强。未来上海产业地产将更加依赖于对城市基础设施的建设和改造。

5、结语

根据产业地产的定义，上海的产业地产经历了从无到有、从小到大、从点到面的过程，已经形成了三个不同发展阶段。目前，上海的产业地产处于第三阶段，即以园区开发为主导的阶段，并且呈现出园区类型多样化、企业入驻科技化、招商运营专业化等特征。而园区开发企业在这一阶段也出现了一些变化，主要体现在园区规划向城市规划转变、开发向运营转变以及开发企业由单一的开发商向综合运营商转变。而且随着园区数量和入驻企业数量的不断增加，园区发展也逐渐从单一产业集聚发展向多种产业共同发展转变，以实现园区的可持续发展。
上海产业地产未来将会呈现出以下三个方面的特征：
一是以政府为主导、以市场为导向，形成政府、市场、企业三者之间相互协调、相互促进的发展格局；
二是园区产业转型升级步伐加快，产业集群效应明显；
三是园区物业管理更加专业化。

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