上海产业地产发展趋势及投资分析
在今年的全国两会上，国家高层再次对“房住不炒”提出了明确要求，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。在此背景下，上海政府也发布了《关于加快推进上海产业园区转型升级的实施意见》。其中，加快推进产业园区转型升级是指通过优化产业发展环境、调整产业结构、完善公共服务配套、强化科技创新功能，以高质量发展为核心，以高端化、绿色化和服务化为方向，推动园区向先进制造业集聚区、现代服务业集聚区和战略性新兴产业集聚区转变。同时，进一步完善产业园区管理体制机制，逐步实现由以行政管理为主向行政管理与服务相结合的转变；通过优化资源配置机制，推动园区功能由单一的生产功能向生产、生活和生态功能并重的转变；通过创新运营机制，推进园区管理体制由政府主导向政府引导、社会参与的转变。 结合上海近年来出台的系列相关政策及上海产业地产发展趋势来看，上海产业地产未来发展趋势主要为：一是从产业转型升级到高质量发展；二是从集聚要素到创新驱动；三是从基础服务到增值服务。
1.从产业转型升级到高质量发展
近年来，上海产业园区发展中存在着“大而全”的现象，不同行业、不同规模的园区在空间上集中分布，导致产业同质化竞争严重。同时，不少园区未能结合自身资源禀赋，重点发展某一方面产业，导致产业特色不突出。
因此，在“双碳”背景下，上海将通过产业转型升级的方式，加快推进产业园区转型升级，并要求以高质量发展为核心。具体而言，就是以绿色低碳为引领，以现代服务业为支撑，促进产业结构优化升级；推动制造业转型升级、新兴产业培育和传统产业改造提升；重点发展战略性新兴产业和未来产业；推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向高品质和多样化升级；构建现代服务业和先进制造业深度融合的现代产业体系。
2.从集聚要素到创新驱动
产业园区是集聚创新要素、推进科技成果转化和产业化的重要载体，也是创新发展的重要平台。上海正加快推进产业园区转型升级，促进传统产业园区向先进制造业集聚区、现代服务业集聚区和战略性新兴产业集聚区转变，逐步形成以高新技术企业为主体的产业集群。
具体而言，上海未来将更加重视产业园的创新功能，从集聚要素向创新驱动转变。
一方面，园区将更加注重引进先进制造业和现代服务业项目，加快培育高新技术企业和创新型企业；另一方面，园区将更加注重科技成果转化和产业化，促进科技成果转移转化和产业化。同时，还将大力发展专业服务业和生产性服务业项目。专业服务是指为生产经营活动提供专业化、个性化的服务；生产性服务业是指面向产品生产全过程提供的技术支撑、管理支持、信息服务等；专业服务业是指为企业提供各类咨询、管理、会计等专业化服务。
3.从基础服务到增值服务
在过去十年里，产业园区的发展主要集中在基础服务方面，主要包括提供水电等基础服务、公共服务等。而随着产业升级及创新驱动的需要，产业园区未来将会向生产、生活和生态功能并重的方向发展，在提供基础服务之外，还将会提供更多的增值服务。
如上海张江科学城就是一座以科技创新为主题的新城，近年来不断提升着自身的科创属性与产业能级。在此背景下，张江科学城围绕“一城一带”建设规划，推出了“张江科学+”计划，旨在将园区打造成全球一流的创新创业生态系统和产业集群。未来张江科学城将以园区内的企业为主体，联合各类社会主体和园区外的企业共同建设创业创新生态系统，并形成一个产城融合、共创共享、开放共赢的发展模式。
编辑者： wyl
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