直播和科技创新行业成为上海甲级办公室半壁江山　

日前，仲量联行发布《上海甲级办公室租赁市场研究》，通过对上海甲级办公室市场的行业发展趋势和市场动态进行深度分析，以探寻上海甲级办公室市场的未来发展方向。

仲量联行表示，尽管疫情对整体经济产生了巨大影响，但上海的经济韧性和发展潜力仍不可小觑。今年前三季度，上海 GDP同比增长4.8%，连续五个季度保持在5%以上；1-10月，全市新签租赁成交面积与去年同期基本持平；全市平均租金同比下降5.0%。

1.甲级办公市场供应面积同比增长21%

2021年第四季度，上海甲级办公市场迎来了一波集中供应潮。据仲量联行统计，在第四季度，全市甲级办公市场新增供应约为42.5万平方米，环比增长36%；新签约面积约为35.7万平方米，同比增长21%。

随着疫情的稳定，经济活力的逐步恢复，上海甲级办公市场整体租赁需求表现出回暖迹象。仲量联行华东区研究部主管杨明洁表示：“受经济复苏等因素影响，上海甲级办公市场的租赁需求开始出现回暖趋势。同时，受到疫情影响，上海写字楼空置率上升速度放缓，空置率在第四季度环比下降0.2个百分点至10.4%。但随着疫情影响逐渐减弱，上海写字楼市场的空置率和租金水平逐渐恢复常态化水平。”

展望未来，仲量联行认为：“上海写字楼市场将持续呈现供需两旺的态势。随着经济活力的逐步恢复和租赁需求的回暖，预计上海写字楼市场将呈现平稳向上发展态势。”

2.上海甲级办公室租赁需求环比上涨19.6%

2022年10月，上海甲级办公室市场净吸纳量为16,598平方米，环比上涨19.6%。在疫情的影响下，上海甲级办公室市场的租金在三季度末出现小幅回落，环比下降0.2%。

从企业类型来看，科技行业继续成为租赁需求增长的主要驱动力，占比达28.8%；其次为金融行业、专业服务及医疗保健行业，占比分别为18.3%、15.5%及7.5%；与之相反的是，零售及媒体行业的租赁需求则表现平平。

从地区来看，上海甲级办公室市场租赁需求环比上涨19.6%至16,598平方米，主要得益于上海市政府针对租赁市场出台一系列利好政策。同时，也有部分企业因疫情原因被迫将总部搬迁至外地城市或上海周边城市。由于部分企业仍面临资金压力且对未来办公需求仍存较大不确定性，因此其仍在观望。而上海市政府在租金补贴方面的出台也在一定程度上提振了市场信心。

3.上海甲级办公室平均租金同比下降5.0%

在整体经济增速放缓的大环境下，上海甲级办公室租金环比增长，但同比下降。2019年，上海甲级办公室平均租金为每平方米每月340.2元，同比下降5.0%，降幅较前一年扩大0.1个百分点；2019年上海甲级办公室平均租金为每平方米每月314.3元，同比下降3.8%。2020年第三季度，上海甲级办公室平均租金为每平方米每月358.2元，环比增长1.2%，同比下降4.3%。

分区域来看，除杨浦区外的其他三个区均出现不同程度的下跌。其中，浦东新区和黄浦区是唯一呈现上涨的区域；徐汇区和静安区则是唯一下跌的区域。整体来看，目前上海整体租金水平保持相对稳定。

4.直播和科技创新行业成写字楼租赁主力

在市场需求方面，互联网科技、专业服务和生物医药三大行业分别贡献了全市一半以上的新增供应。而在租赁需求方面，科技创新和专业服务行业是绝对主力，其合计占比达到了一半以上。值得注意的是，今年三季度，直播行业凭借着强劲的需求在甲级办公室租赁市场中异军突起，成为新增供应中最大的一块。以某知名科技企业为例，其今年以来在上海租赁了多个甲级写字楼。

仲量联行华东区研究部总监陆挺表示：“从办公楼市场的新增供应来看，科技创新和专业服务行业在未来数年内仍将是写字楼租赁的重要来源。预计到2023年，全市甲级办公市场新增供应将达到140万平方米左右，其中超半数将来自这两个行业。”

5.城市更新改造和旧改项目的持续推进将提升上海甲级办公室需求

随着城市更新改造和旧改项目的持续推进，大量新兴产业和企业入驻上海，从而为甲级办公室市场带来了更多需求。同时，越来越多的高端写字楼、专业服务及科技公司进驻上海，这也将带动甲级办公室市场的需求增长。

仲量联行华西区研究部总监米阳表示：“今年下半年以来，上海甲级办公室租赁市场表现出了一定的韧性。尽管经济形势整体承压，但上海甲级办公室租赁市场仍然保持着活跃态势。考虑到今年是中国经济增速放缓、中美贸易摩擦等问题频发的一年，但上海仍表现出了较强的经济韧性，我们对上海甲级办公室市场未来发展持乐观态度。而在未来的一年中，我们相信上海甲级办公室租赁市场仍将继续保持活跃态势。”

6.上海写字楼空置率有所增加，空置率最高达11.9%

2020年第三季度上海甲级写字楼市场共有9个项目入市，总建筑面积为315万平方米，较二季度末增加了171万平方米，而空置率则较二季度末增加了0.1个百分点至11.9%。由于今年疫情对整体经济的影响，许多企业都采取了远程办公或居家办公的方式，而对于写字楼来说，远程办公是不可能长期持续的。因此，许多租户在选择办公场地时都会选择面积相对较小、性价比较高的办公室。因此，上海写字楼空置率环比有所上升。

就城市来看，上海空置率最高的是陆家嘴写字楼，达16.7%；其次是静安、徐汇和长宁区域的写字楼空置率也较高。而其他区域写字楼空置率均在10%以下，整体租赁市场呈现出供应过剩的情况。

7.未来办公空间发展潜力巨大

展望未来，尽管疫情反复、经济下行等多重不利因素，但上海的经济韧性和发展潜力不可小觑。从产业结构来看，新兴产业依然是上海未来发展的重点。这类企业对办公空间的需求较大，预计未来将有更多新兴企业落户上海，为上海甲级办公市场带来更多供应。

从办公楼类型来看，写字楼仍是市场供应的主力。随着企业对成本的严格控制和精细化运营意识的增强，一些新兴行业如科技创新等将更倾向于选择办公楼，而一些传统行业如金融、贸易等将更倾向于选择专业的联合办公空间。

从租金来看，联合办公品牌凭借其灵活高效、灵活组合、配套齐全等优势吸引了越来越多的入驻企业。但另一方面，联合办公品牌本身的高运营成本也导致其难以大规模扩张。因此，在上海甲级办公室市场中，未来联合办公品牌与传统写字楼项目之间或将出现竞争关系。

从发展空间来看，近年来随着一线城市办公用地日趋紧张和高端写字楼存量的不断增加，写字楼市场未来将出现更多可供租赁的物业。

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