上海买卖写字楼要注意什么？

在写字楼买卖过程中，一般是以业主单位（开发商）为主体来进行交易，而一般的物业交易都是以业主单位（开发商）作为卖方，租户作为买方的形式来进行。在此过程中，业主单位和租户都会有各自不同的要求，也会有各自的风险和注意事项。本文主要针对上海写字楼买卖过程中要注意什么进行详细介绍，以便广大投资者更好地了解其中的法律风险。

写字楼买卖是一种大宗的商品买卖活动，具有交易金额大、交易周期长、风险大等特点。

1.注意审查买受人是否具有房地产开发资质

房地产开发公司具有房地产开发企业资质，是其从事房地产开发经营活动的前提条件。对于写字楼而言，一般情况下，开发商要有《城市房地产管理法》第四十五条规定的资质证书，即“房地产开发企业应当在资质等级许可的范围内从事房地产开发经营”。也就是说，买受人在购买写字楼之前应当核查开发商是否具有相应的资质证书。对于一些新建写字楼项目而言，由于其具有一定的特殊性，对于其实际建设完成的时间也不是十分确定。但无论其实际建设完成的时间是否确定，买受人都应当事先核查开发商是否具备相应的资质证书。如果买受人不能核查开发商是否具有相应的资质证书，则会导致其所购买的写字楼可能因开发商不具备相应资质证书而无法取得产权证，从而使得买受人面临无法取得产权证且无法办理银行贷款的风险，最终可能导致买受人因无法取得产权而承担相应的违约责任。

2.注意审查买受人是否具备对该项目的合法权利

由于写字楼买卖是一种大宗的交易，且在一般情况下，开发商并不直接进行买卖交易，而是由其下属的专业公司进行，因此，购房者首先要审查开发商是否具备进行该写字楼买卖的合法权利，即开发商是否具有开发资质。根据我国法律规定，开发商开发建设的房地产项目必须经建设行政主管部门批准，取得《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》后方可出售。否则，将视为违法开发房地产项目。同时，由于房屋买卖合同是双方当事人意思表示一致的结果，因此如果出卖人在签订房屋买卖合同前没有取得该项目的合法权利，则买受人可要求出卖人承担相应的违约责任。

3.注意审查开发商所提供的相关证件

写字楼买卖双方签订合同时，一般都要注意审查开发商提供的相关证件。如房地产开发企业资质证书、项目开发规划许可证、建设工程施工许可证等。

如果是在建的写字楼，则要审查其是否取得施工许可证；如果已经建成并交付使用，则要审查其是否取得建筑工程施工许可证；如果是已竣工但未交付使用的，则要审查其是否取得房地产开发企业资质证书。

另外，还要注意审查写字楼的预售证情况，预售证是开发商取得销售写字楼的许可证明，所以一定要审查预售证的真伪。如果写字楼已经竣工，则要审查其是否已竣工备案；如果写字楼尚未竣工备案，则要审查其是否取得竣工备案表。

此外，还需要注意查看开发商是否持有相关部门颁发的物业管理企业资质证书和营业执照，如果是委托管理的写字楼还要看其委托管理合同。

4.注意审查有关文件资料中的记载是否准确

对买卖双方来说，对有关文件资料的审查主要是指物业管理区域的划分、物业管理用房和业主委员会用房、物业共用部位和共用设施设备以及车位等文件资料的审查。这类文件资料的审查，既要考虑到内容的准确性，也要考虑到其时间性。

1、所售物业是否具有房地产权证（或《商品房预售许可证》）。

2、所售物业的使用性质是什么。

3、该物业是否已经出租，出租人是否同意出售。如果出售该物业，还应当审查出租人是否有权出售该物业。

4、物业的面积是否与房地产权证（或《商品房预售许可证》）上的面积一致，对共有建筑物和土地使用权分割转让的，应当审查各共有人同意分割转让的证明。

5、物业管理区域的划分是否明确。

5.注意审查合同的具体内容

在写字楼买卖过程中，一般会涉及到一些需要注意的问题，其中主要包括以下几点：

1.房屋是否具有独立的产权，即是否有房屋产权证。

2.房屋的土地性质是否为出让土地，如果不是出让土地，那么还需要确认土地使用权的取得方式及使用年限。

3.如果是与原单位共有的房屋，则还需要取得所有共有人同意出售的证明。

4.如果该房屋为房改房或者拆迁安置房，则还需要取得有关部门批准出售的文件。

5.根据法律规定，商品房交付使用后，买受人对房屋的质量问题有权提出解决方案和期限。因此，在签订买卖合同时，要将解决方案和期限约定清楚。

6.房屋是否有抵押或其他权利限制。

7.注意付款方式及期限。

8.如果是按揭贷款购买写字楼的话，要明确按揭贷款有关手续和要求以及未还清贷款部分的处理方式。

9.在合同中明确双方的违约责任以及争议解决方式。

6.注意了解物业管理公司的情况

为了保证写字楼的正常使用和维护，大多数写字楼都会选择专业的物业管理公司来进行物业管理。而如果在写字楼买卖过程中没有注意到物业管理公司的情况，会使业主单位在以后的使用过程中，因物业管理公司的服务问题而产生纠纷。

在选择物业管理公司时，要注意：1、是否有专业资质和等级，这是对物业管理公司实力的肯定；2、服务态度是否积极，服务水平如何，这是对租户感受的直接体现；3、收费是否合理，这是对业主单位利益的维护；4、对于前期服务有无做出承诺；5、物业管理公司是否具有合法的营业执照。另外还应注意物业管理公司在合同期满后对整个写字楼进行维修、养护、管理情况。

7.注意考察项目周边的环境和交通状况

1、项目周边的环境状况主要包括项目的地理位置、交通状况、周边的市政配套设施、生态环境等，这些因素对写字楼的品质影响重大，因此要特别关注。

2、交通状况主要包括道路交通状况和轨道交通状况。道路交通状况主要包括道路宽度、道路环境和车流量等；轨道交通状况主要包括轨道线路的建设情况和运营情况等。

3、生态环境是指项目周边有无污染企业，如化工厂等；此外，还要考察项目周边是否有大型超市、银行等公共服务设施。

4、在项目周边考察时，要注意观察项目周围是否有重大市政工程正在施工，如市政管线改道等；是否有市政施工时破坏的道路或地下空间；市政施工后对小区内的一些道路是否会造成影响；规划中的地铁线路会不会影响到小区内的交通，从而影响到小区业主的居住环境。

5、写字楼项目周边的建筑情况。如周围是否有大型居民小区，如果有居民小区，就要关注楼盘对噪声和空气污染的影响；是否有在建工程或在建中的项目，如果是的话，还要关注楼盘建设过程中对周围居民生活造成的影响等。

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