上海各区大型写字楼再现往日繁忙

自1月23日以来，上海全市已有超半数的商场、写字楼暂停营业，以保障市民生活需求。同时，对生产生活产生较大影响的餐饮、酒店行业也相继暂停营业。

“往年春节，餐饮企业都是提前三四天营业，现在至少推迟到了10天以后。”上海知名餐饮企业——广州酒家（）相关负责人告诉记者，根据往年经验，春节后的第一个工作日往往是餐饮行业的传统旺季，今年受疫情影响，不少餐饮店选择在节后营业时间延后。

由于部分大型商场暂停营业，上海不少写字楼的租赁也受到影响。上海甲级写字楼的租赁需求并未出现大幅下滑，随着企业陆续复工复产，市场在需求端回暖的同时，供应端也逐步恢复正常。

1.供应端逐步恢复

由于疫情期间上海许多办公楼的部分楼层空置率上升，导致不少办公楼的租金出现了一定程度的下降。但随着复工复产有序进行，市场供应端也在逐步恢复。仲量联行华东区研究部总监潘仲明表示，“在企业陆续复工复产的情况下，租赁需求已经出现了一定程度的回暖，同时我们也观察到在市场上有部分楼宇的租金出现了一定幅度的下调。”

潘仲明进一步表示，“不过，我们认为整体市场情况与去年相比还是略显疲态，租金降幅与去年相比可能有5个点左右。”

上海知名开发商、全球资产管理公司戴德梁行副总裁及华东区顾问服务部董事总经理曹俊杰表示，“对于未来市场走势我们仍持乐观态度，主要原因是疫情期间企业纷纷采取线上办公等方式减少人员流动带来的风险。随着疫情形势好转，预计企业对办公空间的需求将逐渐回归正常水平。”

2.需求端稳步复苏

随着疫情得到有效控制，企业复工复产开始逐步恢复，甲级写字楼租赁需求稳步回暖。

第一太平戴维斯报告显示，上海甲级写字楼市场2020年上半年净吸纳量为12.7万平方米，环比增加121.7%。同时，上半年甲级写字楼市场平均租金也出现了小幅上涨。

从需求端来看，预计2020年二季度上海甲级写字楼市场将迎来约13.5万平方米的新增供应，届时将会有大量的写字楼面临空置。不过从长期来看，由于企业整体复工情况较好，预计2020年下半年市场将迎来约16.5万平方米的新增供应，届时将会有超过80万平方米的新增需求。未来一年，随着经济复苏进程加快，预计上海甲级写字楼市场整体空置率将在第四季度出现小幅回升。

3.租金同比小幅下跌

2020年第一季度，上海甲级写字楼租金水平与2019年第四季度相比持平。从整体来看，由于一季度全国疫情爆发，对实体经济冲击明显，2020年第一季度，上海甲级写字楼平均租金环比下跌0.4%。

虽然疫情期间，线下消费受到一定冲击，但一些行业开始在线上进行布局，如电商直播、视频会议等，因此并未对上海甲级写字楼租金带来较大影响。

数据显示，2020年第一季度，上海甲级写字楼平均租金为每月人民币280.97元/平方米。与2019年同期相比下降0.9%。上海甲级写字楼市场平均租金自2021年以来已连续三个季度环比下跌。

分区域来看，虽然第一季度上海各区甲级写字楼租金均出现不同程度的下跌，但相较于2019年第四季度同比上涨3.5%的情况而言，2020年第一季度租金同比小幅下跌3.9%。

4.空置率环比微降

2020年第三季度，上海甲级写字楼市场空置率环比微降0.2个百分点至18.2%，为2013年以来首次出现环比下降。

据戴德梁行相关负责人介绍，疫情发生以来，全国整体空置率较去年同期小幅上涨了2个百分点。从上海情况看，目前仍处于历史高位。

上海房地产经济研究会执行会长、中房智库研究员周凯认为，当前企业复工复产仍有很多不确定因素，而这场突如其来的疫情，对经济的冲击也是显而易见的。但在政府的主导下，企业复工复产、经济恢复是一个循序渐进的过程。

对于未来市场走势，周凯认为：“疫情结束后，预计企业会有一波业务集中上线、订单增多的需求。预计2020年第四季度空置率会小幅下降，租金会有一定幅度的增长。”

5.租赁需求有所增长

在疫情期间，不少企业都面临着资金紧张的情况。张琳表示，为了缓解资金压力，不少企业会选择将一部分办公楼作为办公室使用，或者将一些业务部门搬到公司附近。“这样可以节省租赁成本，提升办公效率。”张琳说。

除了办公需求之外，租户对办公环境的要求也在不断提高。戴德梁行华东区研究部董事潘宏杰表示：“受疫情影响，大部分企业都被迫推迟复工，对现有办公场所的升级改造需求明显上升，由此带来的甲级写字楼租赁需求也有所增长。”

世邦魏理仕华东区研究部主管罗晓虹表示：“受到疫情的影响，不少企业纷纷缩减了原本的扩张计划。

一些企业也开始重新审视自身在不同阶段的战略目标和发展方向。”在这一背景下，一些原有升级计划暂缓的企业对未来发展目标进行重新规划，希望可以调整企业战略布局和商业模式。同时，部分企业也会考虑将部分业务搬至相对安静、空间更大的区域。

6.物业类型集中于甲级写字楼

据戴德梁行统计，2019年甲级写字楼市场新增供应量为81万平方米，而需求端的空置率仅为10.7%。由于新项目较少，市场供应主要集中于存量较高的甲级写字楼，因此2019年上海甲级写字楼市场的空置率也有小幅上升。此外，由于疫情对零售物业造成较大影响，餐饮行业需求短期内明显收缩，零售物业也受到了较大影响。2020年第一季度上海办公楼市场新增供应16.5万平方米，其中零售物业仅为2.6万平方米。

戴德梁行上海董事总经理、华东区顾问及交易服务主管陶文德表示：“预计2020年上海甲级写字楼市场将有近58万平方米的新增供应入市，租金整体将面临下行压力。”

7.租金小幅下降

由于春节后大量项目推迟开业，全市甲级写字楼市场空置率较节前明显提升，租赁需求有所减少，租金价格整体呈现小幅下降趋势。仲量联行数据显示，截至3月底，全市写字楼空置率环比上升0.1个百分点至19.4%。在此期间，全市平均租金环比下降1.8%至人民币每平方米每月156.8元。

仲量联行华东区董事总经理及中国写字楼研究部主管张斌指出：“由于疫情影响，整体租赁市场需求减少。在此期间，不少租户不得不考虑缩减投资或延长租赁时间。”然而，租户的缩减也导致了市场上的优质租户数量有所增加。“这些租户通过降低租金成本、调整工作计划等方式来应对疫情带来的不利影响。”

目前，上海甲级写字楼市场仍处于疫情防控阶段。张斌表示：“疫情对企业的影响将在疫情结束后逐渐显现出来，这需要政府、企业、租户等多方共同努力。”

据统计，截至3月底，上海有超半数的商场、写字楼暂停营业。随着企业陆续复工复产，各大商场逐渐恢复正常营业。但据仲量联行数据显示，目前全市约有一半的商场暂停营业，有接近一半的写字楼暂停营业。

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