松江厂房出售要注意什么，减免税收有何条件？

现在很多企业因为扩大规模，需要更大的生产空间，就会选择购买厂房。而在购买厂房时，会遇到很多问题，比如土地是划拨的，而土地的性质是工业用地；出售时要注意是否符合国家产业政策；厂房有没有产权证；有没有被查封等等。所以今天我们就来说说在购买厂房时需要注意哪些问题。

一般来说，土地使用权类型不同，土地出让金的价格也不同。工业用地出让价格为每亩8万元至30万元之间。工业用地出让价格按基准地价系数法计算：

1.土地用途

工业用地分为商业、旅游、娱乐和商品住宅等用途，按照国家规定，工业用地不得出售、转让、出租、改变土地用途和性质。但在实际操作中，有些企业买下厂房后并不从事生产经营活动，而是出租给其他企业生产经营，这部分租金收入就可算作厂房出售收入。对此，国土资源部和国家税务总局联合发布《关于进一步做好房地产税收管理工作有关问题的通知》，对出租出售厂房的行为进行了规范。

《通知》规定，出租出售的工业用地，必须符合下列条件：

1.符合土地利用总体规划和城市总体规划；

2.工业用地出让年期一般为20年，但根据项目具体情况和企业需求，经批准可以确定出让年期不超过50年；

3.已建成投产的项目或企业要出售、出租或改变土地用途的，应经有关部门批准；

4.出售、出租或改变土地用途和性质的合同必须报土地管理部门备案。

2.土地使用权类型

1、工业用地：出让年限一般为50年，也有50年或40年的。出让价格按基准地价系数法计算，或按基准地价与土地开发成本之和的70%计算。

2、未利用地：出让年限为50年。

3.土地使用年限

土地使用年限一般有50年、70年两种，不同的土地使用年限的工业用地，其出让价格也不一样。

1、使用年限70年的土地出让价格为每亩18万元至30万元；

如果是工业用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，工业用地最高年限为50年，最高出让年限不得超过该宗土地使用权的剩余年限。

所以，购买厂房时要注意土地的使用年限。如果你要购买的厂房是出让土地，那么一般要比划拨地便宜很多，但是如果是划拨地，那价格就比较便宜了。如果是划拨地，一般都是企业无偿使用的。购买厂房时要注意是否符合国家产业政策，因为有些国家产业政策要求入驻企业必须是高科技企业。

4.出让方式

工业用地出让方式：可以采取招标、拍卖、挂牌或协议方式出让。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权，但以招标、拍卖、挂牌方式出让的除外。

以出让方式取得的工业用地，如需改变土地用途用于商业或住宅用途，应由市、县人民政府批准。

已缴纳土地使用权出让金并有抵押权人同意抵押的，经批准可变更土地用途；未缴纳土地使用权出让金或未有抵押权人同意转让的，不得变更土地用途。

如需改变土地用途，应由原权利人申请变更；不能申请变更的，由市、县人民政府依法收回并重新出让。

划拨土地使用权转让应当符合下列条件：

（一）经批准改变土地用途的；

（二）按出让合同约定的价格和付款方式支付土地出让金的；

（三）完成开发投资总额的百分之二十五以上。

5.出让年限是否可以续期

在我国，土地使用权出让的最高年限按以下用途确定：

1、居住用地七十年；

2、工业用地五十年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

4、商业、旅游、娱乐用地四十年；

5、综合或者其他用地五十年。

值得注意的是，对于工业用地，如果该土地上有房屋存在的话，是会被计算到房屋的土地使用年限内的。因此，购买时要注意该土地上是否有房屋存在。

而对于厂房而言，在出售时会涉及到相关的税费问题。因为根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，“不动产（含不动产份额）转让所得属于增值税免税项目”，因此企业在出售厂房时，需要缴纳增值税。

同时，在出售厂房时，还要缴纳相关的个人所得税和契税。而对于购买厂房的个人而言，要缴纳契税。因此大家在购买厂房时，需要注意相关税费问题，以免产生不必要的纠纷。

6.是否为划拨土地

划拨土地使用权，是指国家以公共利益为目的，对其土地实行的一种无偿使用的权力。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第十八条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

7.是否属于工业用地，有无房产证

一般情况下，如果不是“一证在手”的土地，那在交易之前要去房管局查询一下，因为有些地方规定不允许没有产权证的厂房进行交易。如果没有产权证，就很难进行产权变更，所以在进行产权交易之前，一定要确认有没有房产证。如果没有房产证，交易合同就没有保障了。

土地属于工业用地的，需要办理土地使用证和房产证；属于综合用地（厂房）的，需要办理土地使用证和房产证；属于综合用地（厂房）+商品住宅的，需要办理土地使用证和房产证。

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