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厂房买卖有哪些注意事项?合同审查有哪些要点问题?

佑佑商服 2024-05-24 10:44
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厂房买卖有哪些注意事项?合同审查有哪些要点问题?

一、厂房买卖注意事项 1、要明确厂房的具体位置,对土地使用年限和土地性质有明确的了解。 2、在签订合同之前,要了解清楚该厂房的具体情况,是否存在租赁情况。 3、在签订合同时,要明确写出买卖双方的姓名、住所以及联系方式等个人信息。 4、在合同中对厂房的装修等问题作出约定,对违约责任做出明确的约定。 5、要明确约定在房屋交付后,什么时候将相关的配套设施移交给买受人,还需要进行相关的维修管理。 6、明确约定房屋交付后,什么时候办理水、电、气等过户手续。 7、在合同中,要明确约定办理过户手续所需提交的资料以及需要缴纳的费用等。 8、明确约定合同中双方不履行合同应当承担的违约责任,包括但不限于赔偿损失等。 9、在合同中明确约定该房屋是否存在抵押或者其他权利限制情况,如有则必须在合同中作出明确规定。

厂房买卖有哪些注意事项?合同审查有哪些要点问题?

一、明确合同目的

(1)明确买卖双方的基本信息:如名称、地址、联系电话、邮箱等。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”因此,如果合同中没有约定买卖双方的信息,则需按照《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定来确定其当事人身份,即“当事人一方不履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”需要注意的是,如果买卖双方有一方未在合同中明确约定其身份信息,则其身份信息不属于合同内容之一。
(2)明确具体交易内容:明确标的物的名称、种类、质量、数量、价款等合同内容。尤其是标的物的名称,需要根据买卖双方实际情况来确定。
(3)明确具体交付时间和地点:交付时间是指买卖双方履行合同义务的时间节点;交付地点是指货物从哪一方转移到哪一方的交货地点。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定:“当事人没有约定交付地点或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:

二、审查合同主体

(1)核实企业法人营业执照(正副本),以及法定代表人的身份证明,以确定企业是否有权签订合同。
(2)若企业的营业执照上所载明的经营范围不包含本合同所涉标的,或者是该企业有权从事经营活动的范围与营业执照上所载明的经营范围不一致时,需要明确约定是否允许变更、转让及是否可以转让。
(3)若企业的营业执照上登记的经营范围为工业产品生产、加工与销售,则在合同中需约定是否允许变更、转让及如何转让。若不允许变更、转让,则需明确约定是否可以变更、转让及如何转让。
(4)若合同中对企业名称有特别规定时,应要求卖方提供该企业在国家工商行政管理机关注册登记的文件复印件。
若合同中对企业名称未作特别规定,但为交易需要可要求卖方提供营业执照复印件。
(7)对于外资企业、中外合资企业等其他类型的合同主体,应要求其提供主管机关出具的批准文件复印件。如有需要,可以要求卖方提供有关批准文件,以便审查该公司是否具备签订合同的主体资格。
(8)对于涉外合同主体应要求卖方提供我国驻外使(领)馆出具的公证书。
(9)对于外商投资企业,其在投资之前必须在中国境内依法注册成立一年以上,该外商投资企业应当是被批准设立一年以上的外商投资企业。对于外商投资企业,应审查其是否已经履行了“批准证书”或“登记证书”所载明的程序。

三、审查合同的内容

(1)买卖合同中,卖方为买方提供的证明资料是否完备,如厂房权属证书是否齐全;生产经营范围是否符合规定;土地使用权证和房屋所有权证是否与标的物相对应;如不相符,应明确约定变更权利、变更义务的条件或期限。
(2)厂房的交付标准,明确厂房交付时间及违约责任。
(3)厂房的产权状况,如是否为国有或集体土地使用权;如是国有或集体土地使用权,是否已经被行政机关依法拍卖、转让;如是集体土地使用权,是否存在被行政机关征收、征用的情形。
(4)厂房的内部设施及装修情况,明确约定厂房内的设备、设施的清单和所有权;
(5)付款方式及期限;
(6)其他事项,如对交易过程中税费缴纳方式以及相关税费的承担等。

1、合同的合法性审查

(1)审查合同主体是否合法,审查主体是否有权签订合同。如果交易的对象是自然人,则需要审查其身份证,确认其是否具有民事行为能力;如果交易对象是法人或其他组织,则需要审查其是否具有主体资格,如是否在工商行政管理部门注册登记。
(2)审查合同主体签订的合同是否符合法律规定的形式要件。如《合同法》规定了几种典型的合同形式:书面形式、口头形式和其他形式;还有《合同法》规定了公证形式、鉴证形式等其他证明形式。
如根据《合同法》第52条规定,合同中不得含有“损害国家利益”的条款,否则该合同无效;《合同法》第54条规定了一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,以及以合法形式掩盖非法目的等情形的无效。

2、合同主体资格审查

(1)核实产权人的主体资格,核查产权人是否为完全民事行为能力人。对于无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的厂房买卖,应当征得其法定代理人或监护人的同意。此外,还应当注意对厂房所有权证书中记载的权利人是否进行了变更登记。
(2)核查买卖合同中是否有授权委托书。在厂房买卖过程中,经常出现卖方将厂房出售给他人,但并未获得授权委托书的情形,如果发生此类情形,将对买方造成较大损失。
(3)核查买卖合同是否有法定代表人或授权代理人的签字,以及签字人是否为原件。如果是复印件,则应当在复印件上加盖公章,并注明与原件一致;如果是盖了公章的复印件,则应要求卖方出具授权委托书。

四、审查合同的格式与规范

在审查合同时,要注意合同的格式是否符合规范,在具体的内容上要注意细节,如果需要对合同进行修改,则需要进行规范的修改。
二、厂房买卖合同注意事项1、审查合同内容是否符合法律规定,防止出现违法条款。
2、审查合同是否存在欺诈和胁迫情况,防止出现恶意串通损害他人利益的情况。
3、审查合同中的违约责任是否合理,是否可以保障双方利益。
4、审查合同中关于争议解决方式的约定。
5、审查合同的签订主体是否具有相应资格。
6、审查合同中关于法律适用的约定是否合理,避免出现法律适用错误的情况。
7、审查合同中涉及到的其他权利义务是否明确。
8、审查合同中的其他权利义务是否存在瑕疵或漏洞,避免出现对方利用这些漏洞进行欺诈等行为。
10、审查合同中对于不可抗力条款约定是否合理,避免出现不可抗力条款无效的情况。
12、审查合同中其他权利义务是否有其他法律法规明确规定或者法律原则指导,避免出现法律适用错误的情况。

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编辑者: wyl