商铺招商运营的重要理念有哪些？

商铺招商运营是一项十分复杂的系统工程，它包含着许多因素，既要考虑商业项目本身的条件，也要考虑目标客户的特点和需求。如何把商业项目招商运营工作做得更好、更有成效？这是许多商业运营管理者所关心的问题，在此笔者结合自己多年的商业运营管理经验，提出以下几点重要的招商运营理念，希望能给大家一些启发。

1.合理规划，打造差异化

商业地产项目的规划要从战略角度考虑，统筹项目定位、业态组合、动线设计、物业形态等，打造差异化和特色化。在规划中要体现“一次投入，持续收益”的原则，不要一次投入，以后就没有收益。

在商业地产招商运营过程中，要充分考虑项目周边区域的人口数量、消费水平、消费习惯、交通条件、城市发展规划等因素，在满足本项目商户经营需要的前提下，与周边市场形成差异化竞争。

项目要从整体上进行商业规划和定位，在项目前期进行科学的市场调研分析，精准定位目标客户群，为后期招商运营提供依据。要充分考虑商业运营所带来的经济和社会效益，通过招商运营将项目价值最大化，从而实现最大的经济价值。

2.锁定目标客户，明确招商范围

商业项目招商运营的第一步，就是要锁定目标客户，明确招商范围。如果招商范围不明确，那么就不能准确地选择目标客户。比如，某商业项目确定了以餐饮为主要经营业态，那么这个项目的招商范围就应该以餐饮业态为重点，对与餐饮相关的业态进行招商。如果这个项目把购物中心定位为一个大型百货商场，那么它的招商范围就不应是百货商场，而是以服装、鞋帽、珠宝首饰等零售业态为主。

确定目标客户是一个非常复杂的过程。

一般情况下，需要结合项目的商业定位、客群特点、消费习惯等因素来确定目标客户。在此基础上，还需要根据招商运营管理人员的经验和能力确定招商范围。

在确定目标客户时，应该要遵循这样一个原则：商业项目在定位时一定要充分考虑目标客户的需求和消费习惯，这样才能在招商过程中更好地满足目标客户的需求，从而获得成功。

3.项目定位与规划，是招商工作的前提

招商是一个系统工程，不是某一个部门或者某一个人的事，需要各部门、各单位通力合作。从某种意义上讲，招商的成败与否，取决于项目定位和规划是否成功，这是招商的前提条件。

首先要明确商业项目定位和规划的基本原则。项目定位和规划的基本原则是：在保证项目顺利招商和运营的前提下，达到招商目标。从招商方面讲，有以下几点：

（1）要准确分析商业项目的市场定位和消费群体，把握好招商工作的方向。

（2）要做好规划设计方案，把商业项目的空间结构、内部布局、动线设计、平面组合等都规划好。尤其要注意公共设施设计是否完善，是否能满足整个商业项目的功能需要。

（3）要注意招商方向，选择有实力、有信誉的合作伙伴。

（4）要结合市场环境、消费需求及商业经营管理等实际情况，制定完善的招商方案。

（5）要把握好招商时间节点和招商进度。

4.把握市场需求，调整招商策略

招商不是目的，目的是为了更好的销售。所以，在进行招商时，首先要根据市场的需求和自身的条件，制定出合理的招商策略，然后再根据不同的市场情况，有针对性地进行招商。在具体招商过程中，要做到以下几点：

1、招商策略应以目标客户为导向。商铺市场需求是不断变化的，商家和客户在这个过程中都会有变化和调整。因此，招商策略不能一成不变。

客户是商业项目开发运营的基础和依据，在进行商铺招商时，首先要根据客户需求进行定位、调整、定位。

在进行招商时，要根据商家的需求，提供更多的经营支持和服务。

5.选择招商对象，制定招商方案

根据不同的项目特点和定位，可以选择不同的招商对象，如：商场内主力店、品牌店、大型超市、电影院、儿童乐园、娱乐设施等；

而对于不同的招商对象，我们应采取不同的招商策略，如：与品牌商家合作，引进国际知名品牌；与开发商合作引进大型购物中心；与社区物业合作引入便利店等。

招商方案是招商策略的具体化，包括项目的基本情况、招商对象、营销策划方案等。

对于大型购物中心来说，我们还应根据项目特点和定位制定具有针对性和可操作性的招商方案。方案应明确商业目标群体（目标客户）、目标品牌（商家）及经营定位等。招商方案应明确哪些商家可以入驻购物中心，哪些商家不能入驻购物中心，哪些商家可以成为主力店或主力店。

6.招商运营管理，是决定成败的关键

1、要想成功地做好招商运营管理工作，必须熟悉市场，把握市场行情，了解和掌握商业项目的特点和发展趋势。同时还要有足够的精力和能力，熟悉商业项目的招商运营管理工作，这样才能保证招商运营管理工作顺利开展。

2、招商运营管理工作的重点是把握市场动向，了解目标客户需求，这是商业项目能否成功运营的关键。只有这样才能根据市场发展趋势制定合理的营销策略、策划合理的营销活动和提供优质的服务，为商户创造良好的经营环境和条件。

3、招商运营管理工作要与商户紧密配合，并不断改进。只有这样才能为商户创造良好的经营环境和条件，才能使商业项目持续保持旺盛的生命力。

4、招商运营管理工作是一项系统工程，只有把各个方面、各个环节有机地结合起来，并不断改进，才能保证商业项目持续、快速、健康地发展。

7.招商成功的保障，是项目可持续发展的基石

商业项目的招商成功，需要各方面的保障，才能保证项目的可持续发展。首先，要有一个高素质、专业化的招商团队。这样才能在项目开发初期就完成招商目标，不至于在项目开发过程中出现人员流失和素质下降问题；其次，要有一个强大的后台支撑系统。即：为招商成功提供保证和支持的信息系统、招商培训系统、营销推广系统、资金保障系统等；第三，要有一个强大的运营团队。即：为项目招商成功提供支持和服务的经营管理团队；第四，要有一个完整的配套服务体系。即：为招商成功提供完善配套服务的后勤保障体系、专业技术服务支持体系、营销宣传支持体系等；第五，要有一个良好的市场环境。即：为商业项目招商成功提供良好市场环境和氛围，树立品牌形象，增强市场吸引力。

第六，要有一个良好的企业文化。

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